本文来自微信公众号：读城记工作室 （ID：DUCHENGJIPLUS），作者：曾思怡，编辑：黎广，题图来自：AI生成
全国前三季度房地产开发投资数据出炉，“北方第二城”天津的表现让人眼前一亮。
国家统计局数据显示，今年1~9月，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%。具体至31省份，上海、天津的房地产开发投资保持正增长，增速分别为7.8%、1.2%。
一般而言，资源要素会持续向少数超大城市聚集，超大城市还会持续变大。作为我国经济最活跃的城市之一，上海楼市依旧是一个相对稳定且回报率较高的投资领域。
令人意外的是天津。今年前三季度，天津房地产开发投资额为938.96亿元，同比增长1.2%，排在全国第二。
和投资端一样，天津楼市销售端同样亮眼。
时代周报记者梳理发现，前三季度天津新建商品房销售面积增速在全国31个省份中排名第二，仅次于海南省。
天津还是全国人均购房面积最高的城市之一，仅次于成都。其中，滨海新区、津南区和武清区的人均购房面积位列全市前三。
值得一提的是，上述人均购房面积最高的滨海新区，早前曾因距离主城区太远一度被议为“空城”，眼下伴随着产业愈多，人气愈旺，成为名副其实的“滨城”。
转变如何发生？
作为全天津的产业重镇、利好政策的聚集地，滨海新区在一定程度上代表了天津的发展，而天津又被视为北方经济的典型，因此，滨海新区乃至天津的发展进程，又可以为北方地区提供什么借鉴？
一、落户与学位
今年前三季度，天津房地产开发投资额排在全国第二。这背后离不开销售端的支撑。
时代周报记者梳理发现，天津市新建商品房销售面积为900.64万平方米，增速在全国31个省份中排名也是第二，仅次于海南省。
与此同时，最新数据显示，天津常住人口人均购房面积达1.18平方米，仅次于成都，位居全国第二。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉时代周报记者，今年来天津新房销售回温，主要系政策推动及城市资源优势。
一方面，今年以来，天津市通过连续4次优化房地产政策，包括支持京冀居民在津购房、下调公积金贷款首付、实施降首付、降利率等信贷支持政策，并在10月16日全面取消住房限制性措施，一系列利好政策有效地刺激了购房需求的释放。
另一方面，天津具有较为丰富且雄厚的教育资源，以及相对灵活宽松的落户政策，对外来人口的吸引力在北方各城市中具有明显优势，人口流入带动下购房需求增多，同时外来人口的涌入也是天津人均购房面积居高的重要支撑。
当地购房者大都来自北方邻近省份。据天津日报，从购房人口来源看，在新天津人和外地购房者中，来自河北省、山东省、河南省、山西省和黑龙江省的购房者占比超过了六成。
经济运行情况也与地方楼市相关。易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，近年天津经济增速在全国比较靠前，且地方当前负债压力不算大，可以说是“轻装上阵”，而且天津还是北方经济体量最大的城市之一，较好的经济形势对楼市有正向作用。
值得注意的是，其中滨海新区、津南区和武清区的人均购房面积位列天津市前三，均位于中心城区之外。
购买力何来？
熟悉天津楼市的业内人士苗大壮在接受时代周报记者采访时分析，相较中心城区，津南区和武清区房价较低，而且津南区的海河教育园区因其可以考市区的政策，销量一直较好；而武清离北京近，吸引了很多在北京无法落户的购房者。
“咨询滨海新区房子的大都也是新天津人，最近几年这里多了很多公司，也就来了很多来这里就业的人，加之滨海房价相对实惠，配合放松落户门槛又加上引进的很多名校，早从去年就吸引了一大批购房者，我记得去年的滨海新房单月过百套的特别多，这在市区是很少见的。”
严跃进也表示，人均购房面积和房价水平紧密相关，滨海新区房价收入比相对匹配，土地供应也有较好支撑，“这其实也是滨海新区吸引人才的优势”。
时代周报记者梳理今年10月天津房价数据发现，滨海新区、津南区和武清区3个城区新房成交均价多在1.0万~1.5万元不等，在全市各区处于低位。
二、一度放慢脚步
值得一提的是，上述购房热度最高的滨海新区，早前曾因距离中心城区较远、房屋空置率较高，一度被外界形容为“空城”。
昔日“空城”，今日“滨城”“外来人口购房活跃度最高的城区”，滨海新区经历了什么？
不妨先看看滨海新区发展始末。
滨海新区于1994年成立，地处天津东部沿海、环渤海经济圈中心地带，也是天津开发区、天津港保税区所在地，颇具发展优势。
2006年滨海新区再迎契机。当年，国务院发布《关于推进天津滨海新区开发开发有关问题的意见》，滨海新区成为继上海浦东新区之后第二个国家级新区，其被赋予的发展重任不言而喻。
其后数年，地理优势、产业基础叠加政策优惠，大量规划建设纷至沓来。
以滨海新区的核心地带，3平方公里左右的响螺湾商务区为例。有媒体梳理指出，2006年至2014年的8年内，当地政府在此投下超600亿元资金，加之中央到地方诸多优惠政策落地此处，响螺湾很快吸引数十个项目落地，40多座摩天大楼也计划于数年之内建成。
也是自2006年之后，滨海新区乃至整个天津，经济数据加速狂飙，10年间创造了GDP平均年增速超过20%的成绩，位居全国前列。一度在2016年宣布GDP破万亿，成为全国首个迈入“万亿俱乐部”的国家级新区。
就滨海新区数年间的高速增长，中国区域科学协会副理事长、研究员冯奎曾分析指出：一是天津的经济技术开发区、高新区、保税区等发展时间较早，它们都在现在的滨海新区，这些老牌功能区，带动了滨海新区经济增长；二是本世纪以来，天津一直有个发展方向，就是把化工、制造业、装备产业以及其他一些传统产业，向东转移到滨海新区；第三也是很重要的原因，即滨海新区获批国家级新区之后，开始了大规模投资。
不过转折很快发生。2018年初，天津在“更改统计口径（注册改为在地）、挤掉水分”后，将2016年GDP调整为6654亿元，缩水近1/3。往后数年，滨海新区经济发展步伐也显著放缓，GDP至2023年才突破“7”字头，为7249.4亿元。
为何狂飙的滨海新区放慢了脚步？
首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院执行院长叶堂林在接受时代周报记者采访时表示，滨海新区的规划初期，正值我国经济快速上升时期，彼时天津市区容量有限，在一定程度上限制发展，所以需要跳出天津市区去建一个新城，就像北京从二环到六环的扩建，上海的浦东新区，郑州的郑东新区。而且滨海新区还有天津港的加持，外向型经济很发达。
“当滨海新区建得差不多的时候，我国经济增速变缓，过去高速增长模式转变为高质量发展，不像此前会投入大量资源要素去支撑一个新的城市发展；另一方面，滨海新区外向型经济占比颇高，但是我国经济发展转向以内循环为主的国内国际双循环模式；再加上它（滨海新区）把有些产业定得过于高端。”
更早以前，也有区域经济研究者指出，滨海新区选址距离中心城区太远，也是限制其发展的原因之一，“上海浦东新区的开发都是靠近黄浦江和市区的，如果跑到崇明岛的海边，也不会发展得这么快”。
综上种种，2015年左右，陆续有媒体实地探访指出，建起大批写字楼和商业住宅的滨海新区，未有足够的人流和企业汇入，部分区域人影稀疏，恍若“空城”。
对此，曾有文章分析，一方面，虽然不乏在滨海新区工作群体，但是他们往往在滨海工作、中心城区生活，即使单程通勤超2小时，也更愿意住在市区，因为新区不方便；也有一部分人群，无法融入滨海新区，短暂停留后离开，所以当时经常出现“用工荒”问题，因为没有生活气息，经济再发达，人也不愿来。
也因为这种现象的普遍性，当地还衍生了专门形容上述两个群体的名词，前者叫“钟摆族”，后者叫“过客族”。
三、全市人口最多的城区
这也是全国不少“新城”“新区”会面临的尴尬。不过近年来，这一现象在滨海新区得到显著改善。
2020年底，天津发布《关于制定天津市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，提出要打造“津城”“滨城”双城发展格局，这也是滨海新区首次以“滨城”之名出现。
《建议》指出，滨海新区面积超过深圳和浦东新区，若按照原有规划建设思路，中心城区和滨海新区将会对接成一个大城区，这样发展下去势必会产生一系列的大城市病。
建设“津城”“滨城”双城格局，就是要推动城市发展由“单中心”向“多中心”转变，并建议着力增强“滨城”城市综合配套能力，提升“津城”现代服务功能。
2021年，构建双城发展格局，被正式列为天津“十四五”规划重点任务之一。
“最近几年通过化债，政府债务缓解之后，也开始加大对滨海新区的投入建设。”
叶堂林表示，“十四五”规划以来，天津对滨海新区再加码，而且滨海新区本就具备京津翼出海口和毗邻北京的区位优势，是京津翼协同发展的战略支点，制造业规模庞大、门类齐全，加之近年来河海英才和购房政策放松，吸纳大批人才，已有数十万人口汇入天津。
各种利好叠加，滨海新区产业和人气渐旺。
当前，滨海新区已形成绿色石化、汽车和新能源汽车、电子信息、新能源新材料、轻工产业5个千亿级工业产业集群，现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、产业金融5个千亿级生产性服务业产业集群，在天津全市经济版图中占据半壁江山。
今年前三季度，滨海新区GDP同比增长4.7%，增长的同时也实现结构优化。
具体表现为：民营经济强劲增长，民企数量增长10.1%，民间投资增长25.7%；外贸稳居全市龙头，汽车、船舶、飞机出口分别增长179.5%、241.4%和63.9%；固定资产投资增长4.7%，高于全国平均水平，其中制造业投资增长18.6%，高技术投资增长46.3%。
人口方面，据《天津市统计年鉴2023》，2022年滨海新区常住人口超200万，约占全市1/7，成为全市人口最多的城区。不过滨海新区也是全市面积最大的城区，若论人口密度则弱于大部分城区。
值得一提的是，今年下半年，滨海新区再迎国家层面的政策支持。今年7月，国务院印发《进一步支持天津滨海新区高质量发展的若干政策措施》（下称《措施》）。
滨海新区发展战略研究的天津滨海综合发展研究院副院长武晓庆认为，这是自2006年《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》、2019年《关于支持天津滨海新区高质量发展的意见》之后，国务院最高层级发文形式支持滨海更重要文件，政策措施含金量更足、含新量更高、含权量更大。
上述《措施》将支持天津滨海新区高质量发展放在京津冀协同发展重大国家战略实施中谋划，重点聚焦科技研发转化、海空两港枢纽、金融赋能实体经济、改革创新和城市服务等五个方面提出针对性支持举措。
值得注意的是，作为全天津的产业重镇、利好政策的聚集地，滨海新区的发展某种程度上代表了天津的发展，而天津又被视为北方经济模式的典型代表，在当前北方经济式微的背景下，滨海新区乃至天津的发展模式，又可以为更多北方城市提供什么借鉴？
叶堂林表示，我国工业呈现“北重南轻”的特点，北方偏向重工业和资源型产业，南方则更多发展轻工业，在科技创新时代，能带来高收益、高附加值的新技术、新管理模式往往更倾向于轻工业，而非迭代率较慢、船大难掉头的重工业，加之资源的定价往往由政府掌控。再加上营商环境、气候因素等的影响，近年来我国日益呈现南方经济占比愈重的趋势。
同样的道理，天津早前经济增速放缓，也在于工业偏重、偏传统，在转型升级的过程中需面临“瘦身”，“如果把GDP理解为体重，前些年天津通过压缩重工业和低端加工，体重下去了，但是产业结构其实是更健康了”。
他建议，滨海新区应在当前的制造业功底和区位优势的基础上，以“天津第一区”为定位，发展高精尖的产业，包括人工智能、低空经济、新能源汽车等，把握未来科技发展的大趋势。
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