普兰店区铁西街道盐场片区、兴中路片区城中村改造项目集体土地上房屋及其他附着物征收补偿方案
为了保证普兰店区铁西街道盐场片区、兴中路片区城中村改造项目的顺利实施，改善群众居住生活环境，维护公共利益、保障被征收土地及房屋所有权人（以下简称“被征收人”）的合法权益，依据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《大连市普兰店区集体土地上房屋征收与补偿办法》（普政发〔2016〕11号）等有关文件规定，结合城中村铁西街道盐场片区、兴中路片区实际情况，制定本实施方案。
一、征收范围：普兰店区铁西街道盐场片区、兴中路片区、兴中南片区城中村改造项目红线范围内的房屋及附着物。
二、征收单位：大连市普兰店区人民政府
三、实施单位：大连市普兰店区铁西街道办事处
四、实施时间：自本方案公告之日起开始实施，公告期限不少于30日。
五、土地现状：盐场片区、兴中路片区、兴中南片区涉集体土地48.66公顷，改造范围内涉及动迁居民户数740户（以房屋和地上附着物计户），拟改造居民产权房屋建筑面积2.4万平方米，同时涉及地上附属物（包括菜地、耕地、附属物、果树、大棚等附属设施）；企业9家。
六、征收目的：拟建城镇住宅用地和商业用地。
七、补偿方式和标准、安置对象、安置方式
（一）房屋用途、面积认定
被征收的房屋用途、房屋面积按房屋所有权证记载的认定，房屋所有权证记载与房屋登记簿或不动产登记簿记载不一致的，以登记簿的记载为准。
（二）补偿计户规则
被征收住宅房屋的计户单位以房屋所有权证认定。房屋所有权属为共有性质的，按1户计算。
（三）补偿方式
被征收人的产权住宅房屋采取产权调换的补偿方式；地上附着物等采取货币补偿方式；或其他方式（房票）。
（四）办理补偿登记的方式和期限
1.办理补偿登记方式：签订房屋征收与补偿协议书。
2.期限：自本公告发布之日起，期限为2个月。
（五）住宅房屋补偿
1.补偿面积
产权住宅房屋的补偿与安置，按房屋建筑面积作为基础安置面积，基础安置面积不足45平方米的，按45平方米计算。
2.采用以下产权调换方式安置
按照被征收房屋（有合法证、照）建筑面积给予安置，不足45平方米的补贴至45平方米。
被征收人应选择接近其协议面积的房屋作为安置房屋，原则上被征收人选定的安置建筑面积不得少于协议约定的补偿面积。
本次安置房源位于太平街道的“半岛境界”项目。
被征收人选择安置房屋实际安置面积大于协议面积的，对实际安置建筑面积超出协议面积15平方米以内的，按该区域的房屋建设成本价补交差价；超过15平方米的部分，按该项目商品房在区住建局备案的预售价格交纳面积差价款。
被征收人在收到征收补偿实施单位安置通知后，应当在通知规定的时间内到指定的地点，按照先迁出先选房（即按迁出证明的顺序号）的原则选择安置房屋，并办理安置手续，同时搬迁交付房屋的，以抽签方式确定选房顺序。
被征收人无正当理由拒绝接收安置通知，逾期不办理的，或非因房屋征收部门原因导致安置通知无法送达被征收人的，安置通知以政府网站公告时间为被征收人的签收时间，征收补偿实施单位不再支付临时安置补助费。
（1）搬迁奖励
在搬迁期限内完成搬迁的，在基础安置面积上，每户免费增加不超过房屋所有权证面积的80%。
（2）搬迁补助费、临时安置补助费
给予每户一次性搬迁补助费1000元，并按20元/平方米/月/户的标准（不足900元/月/户的，按900元/月/户计算），一次性支付每户3个月的临时安置补助费。
3.其他
（1）法定宅基地院落补偿
法定宅基地院落补偿，被征收人可在以下两种补偿方式中任选其一，两者不可兼得：（一）选择按院落内实有地上附着物补偿的，依据《普兰店区集体土地地上附着物补偿指导参考价》（普湾网整理）标准价格分类进行补偿；（二）选择按院落面积补偿的（不再计算院落内地上附着物），按院落面积的50%，给予每平方米600元补偿。
（2）地上附着物、青苗等补偿
房屋及附属设施、水利设施、电信设施、果树、林木及青苗、海水养殖等补偿指导参考价见《普兰店区集体土地地上附着物补偿指导参考价》。
（六）非住宅房屋征收补偿
搬迁商业用房（网点）、办公性用房及企业用房（以合法有效手续为准）等非住宅，所涉及的房屋、厂房、地上（下）物、构筑物、无法恢复使用的生产设备（辅助设施）、因搬迁发生的运输费和设备安装费及停产、停业等损失，由房屋征收实施单位委托的评估机构，按照评估价格予以货币补偿。
1.搬迁奖励
（1）有房屋所有权证非住宅房屋的奖励
有证非住宅房屋征收补偿系数基准值为1.0，在此基础上，被征收人可在以下两种奖励系数中任选其一:
①奖励系数选取0.5的，停产停业损失按本方案“停产停业损失补偿”要求执行；
②奖励系数选取0.8的，停产停业损失不再补偿。
（2）无证非住宅房屋的奖励
无证非住宅房屋征收补偿系数基准值为1.0，并按以下条件调整：
有规划审批手续的，征收补偿系数增加0.1；
有建设用地审批手续的，征收补偿系数增加0.1；
③有立项批复和招商引资批复或其中之一的，征收补偿系数增加0.1；
④村集体企业改制并在改制前建设的，征收补偿系数增加0.1。
2.因征收非住宅房屋造成的相关设备补偿
能够搬迁、可利用的设备，由受委托的评估机构按有关标准评估拆卸费、搬运费、安装调试费等，按照评估价格予以补偿。
无法搬迁恢复使用的设备：由评估机构按照重置价格结合成新率评估后，按照评估价格予以补偿。不可搬迁设备经评估补偿后，由普兰店区铁西街道登记造册，统一管理，或按相关规定拍卖处理，所得收入按现行有关财经制度处理。
3.停产停业损失补偿
（1）征收时已经停产歇业或未经营超过1年（判定标准为：征收决定公告发布前1年，被征收人报送税务部门报表中无经营收入）的被征收人以及未进行工商登记、税务登记的被征收人，不给予停产停业损失补偿。
（2）停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，被征收人可在以下两种补偿方式中任选其一：
①按净利润和职工工资补偿
a.净利润补偿：年净利润补偿标准，按被征收房屋在征收决定公告前3个纳税年度实际缴纳所得税的平均额度确定；补偿期限结合重置建设时间按8—12个月确定。
b.职工工资补偿：对能提供劳动合同、劳动保险连续缴费证明，企业连续为职工缴纳养老保险的，按3个月工资的1.5倍补偿；仅缴纳工伤险、医疗保险的（须提供劳动合同、职工身份证原件，数量不得超过正常用工数量），按2个月工资补偿；职工工资标准按征收决定公告时上年度普兰店区社会平均工资计算。
②按房屋租金和职工工资补偿
a.租金补偿：按可给予补偿的房屋建筑面积，根据重置建设时间以8—12个月计算房屋租金。
房屋租金标准由受委托的评估机构会同房屋征收工作部门，根据普兰店区实际情况确定。
b.职工工资补偿：对能提供劳动合同、劳动保险连续缴费证明，企业连续为职工缴纳养老保险的，（普湾网整理）按3个月工资的1.5倍补偿；仅缴纳工伤险、医疗保险的（须提供劳动合同、职工身份证原件，数量不得超过正常用工数量），按2个月工资补偿；职工工资标准按征收决定公告时上年度普兰店区社会平均工资计算。
（七）临建、抢建的征收补偿
1.抢建建筑物、构筑物的认定及补偿方式
（1）认定：本方案公告发布之后，被征收人及其他人员在征收范围内建设的建筑物、构筑物，均认定为“抢建”。
（2）补偿方式：被认定为抢建的建筑物、构筑物，一律不予补偿。为确保项目进度，在依法依规的基础上，责令被征收人限时自行进行拆除；逾期未拆除的，由区政府组织，属地街道具体负责、各部门配合实施拆除。
2.临时建筑的建筑物、构筑物的认定及补偿方式
（1）认定：本方案公告发布之前，被征收人及其他人员在征收范围内建设的建筑物、构筑物，可认定为“临建”。
（2）临建的几种情形及补偿方式：
①在征收范围内、有相关部门审批手续的（主要指有相关部门盖章确认的材料，如临时证件等。如有审批档案，以档案为准，如无审批档案，以临时证件为准），可参考《普兰店区集体土地地上附着物补偿指导参考价格》进行补偿。
②在征收范围内、无相关部门审批手续的（主要指无相关部门盖章确认的材料或是经鉴定为伪造的材料，如临时证件、审批档案等）、在审批的村民住宅院内或有审批档案的集体厂房院内的，可参考《普兰店区集体土地地上附着物补偿指导参考价格》进行补偿。
③在征收范围内、无相关部门审批手续的（主要指无相关部门盖章确认的材料或是经鉴定为伪造的材料，如临时证件、审批档案等）、不在审批的村民住宅院内或有审批档案的集体厂房院内的，可按市场价格进行评估后予以补偿。
④其它情形的临建，均按照市场价格进行评估后予以补偿。
3.补偿安置对象
临建的补偿安置对象，为被征收人或经被征收人确认的相关权利人（需公证处进行公证）。
（八）其他
若有其他未尽事宜，由相关部门委托有资质的专业机构进行评估、审计后通过集体决策方式予以解决。
八、异议反馈渠道及听证
被征地集体经济组织、被征收人对本补偿方案有异议的，应在本公告发布之日起30日内，以书面方式向大连普兰店区铁西街道办事处提出。
在多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，大连市普兰店区人民政府将组织听证。
