探讨房产界的两个概念：“大产权”与“小产权”房产的区分

楼市 2024-11-27 11:24 北京

当我们谈论房产时，“大产权”和“小产权”是两个区别明显的概念。

首先，让我们了解一下什么是大产权。大产权房意味着你拥有由国家颁发的产权证书，这张证书赋予你对房屋的占有、使用、处分和收益等完整权利。简而言之，这类房产你可以心安理得地称之为自己的，而且如果想卖掉或出租，完全由你自己说了算。

相比之下，小产权房就复杂得多。这个名字听起来可能有点迷惑人，因为在法律上，它并不存在。小产权房一般指建在农村集体土地或城郊区的房屋，这些房屋可能只有部分产权。如果是经政府批准建设的房屋，购房者在购买5年后可以有权出售，但前提是原售房单位没有优先购买。这种情况下，你拥有的产权更多是关于使用和居住，而对于房产的收益和转让权则有一定的限制。

然而，如果小产权房没有合法的建设手续，那就更加棘手了。这类房屋不能通过国家正规渠道获得产权证，而是可能由乡政府或者村委会颁发一些形式的证明。但这种证明并不稳固，因为没有合法的土地使用权转让，这类房屋随时都可能面临被拆除的风险。

在“小产权房”中，由于缺乏土地出让金和开发商的高额利润，价格通常远低于同区域的商品房。这是它们价格低廉的主要原因，也是吸引一些购房者的因素。

重要的是要明白，小产权房存在一定的法律风险。由于它们未遵循法律规定缴纳土地使用权转让费用等，因此，尽管它们可能提供了较便宜的居住选择，但在正式的法律意义上，这些房屋的产权并不完整。

在决定购买哪种类型的房产时，买家应当充分了解相关的法律背景和潜在风险，并根据自己的需求和风险承受能力做出明智的选择。

二、和大产权房的区别是什么

1、小产权房的产权不完整。

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的,购房者能够拥有全部产权。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。广义的小产权房分为政府批准有正规建设手续的小产权房和没有合法建设手续的房屋。前一种小产权房,购房者购屋之后拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权强调永久使用权和,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的,可以长久拥有居住。

而另外一种没有合法建设手续的房屋,是真正意义上的小产权,由于集体土地在使用权转让时并未缴纳等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。甚至由于不合法,它随时会被强制拆除。

2、性质的区别。

国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

与一般意义上的相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低,这也是小产权房价格低廉的主要原因。

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