2024年12月，国家统计局公布了11月份的楼市数据，数据揭示了中国房地产市场出现了一年多来罕见的回暖迹象。特别是新建商品住宅市场的复苏表现尤为突出，这不仅反映了政策调整对市场的积极影响，也体现了购房者信心的逐步恢复。
与此同时，深圳再次迎来了备受瞩目的“日光盘”现象，位于龙华区的中建鹏宸云筑开盘推出368套新房，在短短3.5小时内全部售罄。
这一现象不仅标志着深圳楼市正在经历一场期待已久的复苏，也为全国房地产市场的未来发展提供了重要的参考。
自2023年以来，政府出台了一系列旨在稳定房地产市场的政策措施，包括降低首付比例、减少贷款利率等，这些政策有效地降低了购房门槛，并减轻了购房者的经济负担。特别是对于首次置业者和改善型住房需求者而言，政策的支持使得他们的购房意愿显著增强。
此外，“9·29”新政进一步放宽了非深户购买限制，为更多潜在买家提供了机会。政策层面的支持是推动市场回暖的关键因素之一。
从统计数据来看，1—11月份新建商品房销售面积为86118万平方米，同比下降14.3%，但值得注意的是，这一降幅比前10个月收窄了1.5个百分点；新建商品房销售额为85125亿元，下降19.2%，同样地，该降幅也较之前有所收窄。
特别是到了11月单月，新建商品房销售面积达到了8188万平方米，同比上涨3.3%，而销售额则达到了8270亿元，同比涨1.4%。这些数据显示出尽管整体上仍处于负增长区间，但跌幅正在逐渐缩小，表明市场正朝着止跌回稳的方向迈进。
在房价方面，根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，11月份新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量增加至17个，比上个月多了10个；二手住宅销售价格环比上涨的城市也有10个，比上个月增加了2个。
具体到一线城市的表现，上海成为领头羊，连续两个月环比上涨，且11月同比大涨5%，主要得益于核心地段豪宅的热销；深圳紧随其后，也连续两个月环比上涨；相比之下，北京的市场表现较为疲软，广州则是唯一一个新建和二手住宅均表现不佳的一线城市。
二线城市如杭州、成都、重庆等地持续强劲，部分前期下滑明显的城市如厦门、武汉也开始出现反弹。这种变化意味着随着房屋交易量的止跌回稳，量对价的影响开始显现，市场预期得到了改善。
从以上数据，可以看到几个关键点：一是成交量的回升，这是楼市“回暖”的一个重要指标；二是价格方面的稳定甚至上涨，在某些地区尤其是热点二线城市出现了明显的复苏迹象；三是二手房市场的活跃度也在提升，例如北京、上海、深圳等一线城市的二手房挂牌时长缩短，说明市场成交正在加速。
所有这些都指向了一个事实——即市场参与者对于未来房价走势的信心正在增强。
一线城市领衔，
房价止跌回升之路
深圳再次迎来“日光盘”现象，则进一步证明了上述趋势。最近一次发生在12月14日，位于深圳龙华区的中建鹏宸云筑项目开盘推出368套新房，短短3.5小时内全部售罄，成为深圳今年的第五个“日光盘”。该项目的成功不仅反映了消费者对高性价比住宅的需求依然旺盛，同时也展示了开发商快速入市和折扣策略的有效性。
在此之前，11月24日，位于龙岗区的深铁阅云境项目同样创造了辉煌战绩——首批214套房源不足两小时便全部售罄，销售额达到10.77亿元。
从地理位置上看，上述两个项目均处于交通便利且配套设施完善的区域，如中建鹏宸云筑靠近地铁站，周边有学校等优质资源；深铁阅云境则是深圳综合交通枢纽大运地铁站的上盖物业。更重要的是，新政实施后，部分限购政策得到了放松，使得更多潜在买家有机会进入市场。同时，开发商提供的优惠价格也成为吸引购房者的重要因素之一。以中建鹏宸云筑为例，其备案均价约为每平方米6万元，折后大约5.3万元，远低于同地段二手房的价格水平。这种“以价换量”的策略有效地提高了项目的竞争力，并最终促成了热销局面。
这种情况是整个市场环境变化的结果。一方面，由于一系列利好政策的支持，包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、减少存量贷款利率以及减轻“卖旧买新”的税费负担等措施，降低了购房门槛，刺激了需求释放。另一方面，深圳作为一线城市之一，其经济基本面良好，人口流入持续增长，加之地方政府推出的针对性强的支持性政策，使得当地房地产市场具备较强的吸引力。
随着政策效应的逐步显现，深圳楼市的成交量呈现出明显的上升趋势。据统计，11月1日至24日期间，全市新建商品住宅网签销售7800套（77.01万平方米），日均同比增长201.3%，日均环比增长85.8%；二手住宅网签成交5477套（50.92万平方米），日均同比增长118.5%，日均环比增长15.6%20。这些数字充分说明了市场参与者对于未来发展的乐观态度正在不断增强。
冷热不均，楼市分化下的
新机遇与挑战
未来中国楼市的风向正在经历深刻的变化，这些变化不仅受到政策调控的影响，还与宏观经济环境、人口结构变动以及市场供需关系紧密相连。从当前的趋势来看，楼市正朝着更加稳定和分化的方向发展。
图源：图虫创意
楼市的回暖势头能否持续，以及市场是否真的企稳回暖，是当前房地产领域备受关注的问题。
从最新的数据和政策动态来看，确实有迹象表明房地产市场正在逐步恢复稳定，并且呈现出一定的积极变化。
然而，要判断这种趋势能否长期维持，还需要考虑多方面的因素。
政府对于房地产市场的态度非常明确，即“房住不炒”，这意味着未来的政策将继续致力于保持市场的稳定，并防止房价过快上涨或下跌。
2024年中央经济工作会议强调了要持续用力推动房地产市场的止跌回稳，特别是城中村及危旧房改造作为政策的核心抓手，这表明政府希望通过改善住房条件来促进市场健康发展。
此外，货币政策定调为“适度宽松”，意味着降息降准力度加大，流动性更加宽裕，这对房地产市场构成了利好。同时，财政政策也变得更加积极，可能出台更大规模的刺激措施以支持房地产市场。
未来几年内，城市之间的楼市表现将更加分化。一线城市由于其强大的经济基础和人口吸引力，预计成交量会继续增长，房价也有望止跌回升。自9月底以来，一线城市的购房者加速入市，成交量大涨，并且这种态势已经延续到了年底。相比之下，三、四线及以下的城市仍然面临着较大的去库存压力，房价在未来一段时间内难以显著上涨。
图源：图虫创意
根据中指研究院的数据，截至10月底，三四线城市的去化周期已上涨至26.3个月，为近年来的历史新高。这意味着即使有新的购房需求进入市场，短期内也无法快速消化现有的大量待售房源。因此，尽管部分城市可能因为短期政策刺激而出现短暂的成交量回升，但整体来看，这类城市的房地产市场仍处于调整期，价格缺乏持续上升的动力。
随着人口老龄化加剧和生育率持续走低，年轻一代对购房的态度发生了转变，许多人选择晚婚甚至不婚，导致住房需求减少。同时，随着城镇化进程接近尾声，农村人口向城市迁移的速度放缓，这也限制了新增住房需求的增长空间。在这种背景下，保障性租赁住房的重要性日益凸显，它不仅能解决中低收入家庭的居住问题，还能有效缓解市场的供应压力。
过去二十年间，房地产行业在中国经济发展中扮演了重要角色，但随着市场逐渐饱和以及金融属性减弱，这个行业正面临转型挑战。一方面，房子正在逐步回归其居住属性；另一方面，房地产不再是经济增长的主要驱动力。为了应对这一变化，政府鼓励通过旧改项目提高存量房利用率，并推动租购并举的新模式。此外，长租公寓市场的发展也为消费者提供了更多样化的选择。
尽管目前看来楼市呈现出了明显的回暖迹象，但这并不意味着可以忽视潜在的风险。事实上，任何一次大规模的价格波动都可能给整个产业链带来连锁反应。为此，政府部门需要密切关注市场动向，适时调整相关政策取向，确保各项措施既能有效刺激需求释放，又能防止投机炒作行为死灰复燃。只有这样，才能真正建立起一个既有利于民生改善又利于经济平稳运行的长效机制。
来源：察理思特
采写：朱炜明
编辑：梁煖、马静欣
校审：施冰冰、王容、何畅
转载请注明
