行政执法指导案例：某市房地产开发有限公司违法预售商品房案

文摘 2025-01-27 10:53 山东

来源：济宁市住房和城乡建设局

【基本案情】

媒体曝光某市商品房项目存在商办项目违规销售问题，该市住房城乡建设主管部门立即对该项目建设单位某房地产开发有限公司开展调查。查明该建设单位采用签订房屋转让合同但不承诺办理权属证书方式，在未取得商品房预售许可情况下，与61户购房人签订《选房确认书》及《房屋转让合同》，共收取预付款4593.9万元。

该建设单位的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条第四项的规定。经过事先告知、法制审核等环节，该市住房城乡建设局对该建设单位作出行政处罚决定。

【查处理由及结果】

该建设单位未取得商品房预售许可，擅自销售商品房。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条第四项、第三十六条的规定，责令该单位立即停止违法行为，并处已收取预付款1%的罚款。该单位收到《行政处罚决定书》后缴纳了罚款，并按要求与已购房业主解除合同，退还了相关款项。

【法规链接】

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

【案例评析】

1. 违法行为认定：《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，涉案公司与购房人签订了《选房确认书》及《房屋转让合同》（明确了购房房号），收取了房屋转让款、诚意金，事实上收取了预付款，构成商品房预售行为。

2. 违法所得处理：本案中，该市住房城乡建设主管部门认定，涉案公司收取的61户购房人共4593.9万元预付款属于违法所得，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条第二款“当事人有违法所得，除依法应当退赔的外，应当予以没收”的规定，违法所得应当先予退赔。涉案公司与61户购房人解除合同，退还了收取的全部预付款，因此已无违法所得可以没收。

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