所谓反向置换，就是大房子换小房子，市区换郊区，贵的换便宜的。今天就和大家聊聊反向换房的这种现象，以及背后的一些深层原因。![]()
这些人吃到了经济发展和房产增值的双重红利，早年单位分的老房子，增值几百万。现在到了退休的年纪，卖了市区的房子，拿出一笔钱吃喝玩乐，全世界逛。剩下的钱买一套市区小户型，或者郊区买一套不大不小的房子，够住就好。可以看到，市面上千万级别的房子，卖房的一半都是老人。年龄增长让他们变成了极度的风险厌恶者，避讳一切高风险操作。朋友小a，前几年在互联网大厂，收入高涨，风生水起，生了二胎，同时加杠杆买了市区大房子。这两年行业波动，降薪裁员，房贷压力陡然变大，让他喘不过气，只好被动换房。二胎家庭不允许他缩小面积，只好牺牲地段，从市区100多平换到郊区100多平。虽然通勤时间久了，但手里多了两三百万现金，房贷压力也小了很多。于他而言，反向换房是一场无奈的资产撤退，“消费降级”，但也是自救。因为家庭或自身原因，反向换房的群体其实也不少，而且这个现象一直存在，不是最近才出现。小z，几年前结婚的时候和老婆两家合伙买了一套古北大平层，后来感情不和，闹到离婚。为了分割财产，23年便把这套大平层卖了，去闵行古美买了一套两房。因为是急卖，挂牌价格直接拉到小区最低，卖房速度很快。没想到后来房价一波急跌，回头来看卖房的价格反而不错，不知道是该哭还是该笑。也有人因为工作强度和房贷的双重压力，身体熬不住了，体检各项指标亮红灯，心一横把中环的次新房卖了，辞了职去郊区躺平。“不知道未来如何，至少现在感觉还不错。”
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从2020年至今的这五年行情，上海有些房子涨了，有些房子价格不变，有些房子还跌了。错误的房子，不是资产，而是负债，是赤裸裸的现金流黑洞。加上经济增速换挡，社会平均年龄上升，整个社会的风险偏好在降低。国债被买爆，考研的人少了，考公的人多了，这些和楼市反向置换都是异曲同工的事情，大家都在求稳。国内二十年的高速增长带来了大家的思维惯性，认为自己的工资一直会涨，经济会一直发展。其实你出国看看，很多国家和地区十几年没变化了，有些地方甚至越来越差，比如老欧洲。就在几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。杠杆和现金流是要做好平衡的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气去期待最好的结果。所以如果买房对你或者家庭来说压力很大，缓一缓其实也是可以的。
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最坏的情况是，卖掉的大房子涨了，换的小房子跌了，把自己给做空了。有人从市中心搬到郊区，心理落差大，郊区工作机会少，职业生涯受影响；有些人卖了房子，手握现金却被理财骗局坑得血本无归；上海楼市未来一定是存量博弈的时代，钢筋水泥也分三六九等的。有人反向置换的同时，你也要看到，一大批人正在割肉卖掉自己的差房子，加价去买好房子。改善主导的楼市新时代，这句话的意义正在被无限放大。所有人都想拥有好房子，市场经济，价高者得。而对仅仅想要一个居所的刚需来讲，他有了更多选择：以保障房为主的公租房，保租房，共有产权房。总价相对较低的市区老破小，郊区远大新，建的越来越多。刚需房未来是红海厮杀，尽量让自己不要在这个市场里内卷。楼市已经换挡为改善驱动。以前是大家没房要买房，现在是大家有房要换房。人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。岭南会旗下新公众号——岭南金融圈。这里我将分享一些自己的原创投资感悟，并推荐一些回报几十倍的投资标的。关注岭南会的粉丝，务必点击下方公众号名片关注!
