日本住宅贷款利率飙升！教你如何聪明应对，减轻负担！

时事 2024-10-31 18:57 日本

10月开始，日本许多银行纷纷上调了住宅贷款的利率（浮动型）。为了应对还款途中可能面临的利率波动风险，银行推出了两项激变缓和措施——“5年规则”和“125%规则”。

但如果不了解这些规则的运作机制，很可能会掉进意想不到的陷阱里。要减轻贷款负担，提前还款和减税政策也是不可忽视的有效手段。

先来看看“5年规则”和“125%规则”的具体内容。

“5年规则”规定，即便利率上调，在5年内每月的还款金额也不会发生变化。而“125%规则”则是在5年期满时重新评估还款金额时，规定每月还款金额的增加不得超过之前还款金额的125%。

举个例子，如果之前每月还款金额是10万元，那么调整后的还款金额最多只能增加到12.5万元。

有了这两项规则，即使日本央行突然加息，也不会导致每月还款金额立即暴涨，从而避免家庭预算的急剧恶化。

然而，这些规则也有其弊端。在利率上升期间，即使每月还款金额保持不变，未还部分将在贷款末期一并偿还，导致本金还款被推迟，最终还款总额增加。在贷款末期，借款人可能面临大额未付利息的压力，甚至不得不卖房来偿还贷款。

不同银行对激变缓和措施的执行方式有所不同。大型银行普遍采用这两项规则，但SBI新生银行、索尼银行和PayPay银行等三家网络银行则没有这两项规则。

要减少住宅贷款的还款总额，提前还款是一种有效手段。这种方式是在每月还款之外，额外偿还一笔资金，用于冲抵本金，从而减少未来需支付的利息。每次提前还款的最低金额和手续费因银行和贷款类型不同而有所差异。

提前还款分为两种方式：缩短还款期限的“期限缩短型”和减少每月还款金额的“还款额减少型”。期限缩短型能更有效地减少支付利息。不论选择哪种方式，提前还款金额越大，实施时间越早，减少利息负担的效果就越明显。

此外，“住宅贷款减税”也是一项重要的负担减轻措施。针对2025年12月末之前入住房屋的贷款用户，可以在所得税中扣除年末贷款余额的0.7%，最多持续13年。如果当年扣除不足，还可以从翌年的住民税中扣除部分金额。

例如，年末住宅贷款余额为3000万元，扣除金额为21万元。一位30代公司职员表示：“我计划在13年内享受扣除的同时，用积攒下来的钱提前还款。”这种方法也非常有效。

符合减税政策的房产面积要求原为50平方米以上，但在2024年已放宽至40平方米以上，针对收入在1000万日元以下的家庭。借款限额方面，环保性能高的新建房屋可借款3000万至4500万日元，而对于需要支援的育儿家庭和年轻夫妇，则有优惠措施，2024年可借款4000万至5000万日元，2025年也将采取类似措施，具体将在2024年底决定。

要享受扣除，第一年需要进行所得税申报。提交规定的文件后，税务署会退还扣除部分的税款。从第二年起，只需在工作单位进行年末调整，无需再进行所得税申报。

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