昨天，上海、北京住房交易优惠税收政策正式落地，同一天宣布取消普宅非普宅标准。那么，这几天，很多人都在问，到底什么算普宅和非普宅？既然说是取消，为什么新政策里还会区分140平方米以上还是以内呢？
什么算普宅和非普宅？
对于普通住宅和非普通住宅的定义，当前各地的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。
一般来说：
1、容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。
2、非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等，面积普遍都是在140平方米以上。
由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。
在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。
按现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差额增值税，税率为5%。有专家就表示，北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。
新政策的“140平方米”标准
意味着什么？
这一次政策里说的取消，实际上主要是指增值税和个税部分，以前出售住房缴纳增值税和个人所得税，对普宅和非普宅有不同的要求，现在都取消了，只要购买2年以上的，就免征增值税，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征个人所得税。
比如，增值税过去最高为5%，新政实施后，房屋持有满两年可以免税。“假设上海一套房子现在1000万元左右，相比过去买来的价格，它已经涨了500万元左右。按照过去的非普通住宅标准，涨的要乘以5%的增值税费，也就是25万元。按照新政策，只要房东持有2年，就不需要交这25万元的费用，降低了房东出售二手房的税费成本。”上海易居房地产研究院副院长严跃进介绍说。
说到这里，可能有人会疑惑，既然说取消了，为何收取住房契税还要区分多大面积呢？这就是这次新政策当中的另一个调整的地方。
新政策中，契税的收取与面积有关，分为首套房140平方米以内和以上、二套房140平方米以内和以上。也就是说，“140平方米”是征税的一个标准，并不是普宅和非普宅的标准。
根据新政策，在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房：
面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房：
面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；
面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上海房地产科学研究院院长严荣介绍：“上海的契税从最高的3%下调到1%，比如在上海购买一套总价为1000万元左右的住宅，契税就从原来最高需要交30万元，降低到现在最少交10万元左右，减少了将近20万元。”
已交房或正在买房
税费如何执行？
《通知》规定自2024年12月1日起施行，在此前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合相关规定亦可享减税优惠。
对于已经交房或最近正在买房的，这个税费会如何执行？专家表示，如果相关税款已经交到税务部门，原则上是不能退的。如果购房者在12月1日以后再交相关税费就可以享受这次优惠。
此外，专家表示取消普通住宅和非普通住宅标准，跟中介费用并无关联。
随着政策的落地，政策的利好必然会持续释放，降低交易成本、促进新房二手房交易、增强买房人买大房子的意愿，后续市场反应我们将继续关注。
