物业公司主体不适合，不是拒交物业费的理由
百科
2025-01-26 13:00
陕西
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2019年7月1日-2023年3月21日，原告潞组织(乙方)与潞城市丰隆房地产开发有限公司(甲方)签订了《2019年-2028年12月31日是物业管理委托合同》，主要记载“甲方同意将泽福湾小区物业管理服务工作委托给乙方全面接管，……达成如下协议：一、管理内容甲方将泽福湾小区的所有住宅区域及办公室区……公共设施、设备(不含E座回迁楼)等全面委托给乙方管理，乙方负责对该小区的设施设备的维护、维修、保养、安全保卫、清洁、绿化、维护和相关费用的收取及物业的日常管理工作。二、承包方式甲方对乙方的承包属委托制承包，承包期限内，实行自负盈亏，收支、用人服务一切管理由乙方自行安排，甲方负责监督乙方的服务管理质量，其余一律不干涉。……四、财产移交1．甲方列出现有财产移交表，双方同面清点后，将所列财产全部委托给乙方使用……。2．住宅移交，在住户领取钥匙之前，甲方负责收取房费及各种配套费，乙方负责收取管理费等相关费用，全部收齐后，甲乙双方同住户三方共同进行交接验收，合格后将钥匙交给住户，从此之后由乙方负责统一管理、统一服务。五、质保维修如发现楼房主体结构出现质量问题需在保修期内要维修时，由乙方向甲方提出申请，经甲方现场查看后，认定属甲方问题，由甲方负责维修，超出保修期或属管理不善造成的问题由乙方负责维修或由乙方申请维修基金进行维修。如设施设备在保质期内出现问题，由乙方与相关厂家协商进行维修，或用质保金进行维修。六、双方的权利与义务1．甲方①甲方应对乙方的服务进行全程监督管理，可在该小区内设立意见箱举报电话，倾听业主的呼声，如发现乙方服务不到位，业主意见大，甲方有权提前终止此合同，另聘他人管理。②甲方不得干涉乙方依法管理和经营活动。……2．乙方①乙方保证为业主服务好，把所有公有设施，如电梯、水泵、暖气增压泵、大门等等维保好，确保正常运行，所需一切费用由乙方担负。②负责与住房收取或退还房屋装修押金，并向住户告知装修注意事项，对违规装修者扣除适当的押金。③按规定收取相关费用，不得违规收费，违者后果自负。④负责监督住户是否按照装修注意事项进行装修，对违规者及时制止或向甲方反馈，由甲方负责处理。……⑥服务标准执行前期住宅服务三级标准，详细资料附后页。⑦在合法、公平、合理有效的业主委员会成立后，参加物业竟聘，竞聘合格后与业主委员会签订新的物业服务合同，……。七、合同效力1．在合同执行中如有未尽事宜，由双方共同协商，做出补充约定，补充约定与本合同有同等效力。2．如在实施中发生争议，双方应协商解决，协商不成的任何一方均可向合同签订地人民法院提出诉讼。本合同一式三份，甲方两份，乙方一份，均具有同等法律效力。从签字之日起生效。”原告提供的《业主资料册》里面包括“致广大业主一封信、入住须知、业主档案资料表、业主临时规约、入伙合约、物业管理服务协议等”，其中《业主档案资料表》主要记载“业主姓名王毛凤”《物业管理服务协议》主要记载“甲方潞城森宝物业管理服务有限公司，乙方王毛凤。……乙方座落位置2-2-404，建筑面积：134．85平米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条：双方的权利和义务一、甲方的权利义务1．对房屋共同部位、共同设施绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度；3．建立健全本物业管理制度和规定的行为；4．制止违反物业的物业管理制度和规定的行为；5．物业管理企业可委托专业公司承担物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转给第三方；6．依据本协议向乙方收取物业管理费用；7．编制物业管理服务及财务年度计划；8．定期向乙方公布物业管理费用收支账目；9．提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10．不得占用本物业的共同部位、共同设施设备或改变其使用功能；11．向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；二、乙方的权利义务1．参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2．监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3．遵守本物业的物业管理制度和规定；4．装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；5．不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；6．转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；7．对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和规定等造成的损失、损害承担民事责任；8．按照安全、公平、合理的原则、正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；第二条：物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙面抹灰体、柱、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水管、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、业主私有及公共部位出现质量问题物业公司协助业主找开发商妥善解决。四、环境卫生1．每天清扫小区内行车道路。2．每天清运垃圾。3．公共楼梯间每周打扫一遍，擦抹一遍。五、秩序维护1．内容(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；(2)督导小区内的车辆工作；(3)做好日常巡视；2．责任(1)积极与派出所配合，维护小区安全；(2)24小时昼夜巡逻值班，24小时监控小区秩序；(3)对小区内可疑人员进行查问；(4)对小区内违法分子上报派出所并配合进行处理；(5)巡逻发现火警事故或隐患，治安事故，交通事故等及时处理并上报有关部门；六、交通秩序与车辆停放内容(1)督导小区泊车、行车的管理，非本小区业主的车辆不得入内，本小区业主车辆要停放在自有车库或车位，不得随意停放，否则处于10-50元罚款。(2)保持小区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目；七、房屋装饰装修管理见附件一《房屋装饰装修管理协议》。第三条、物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)按照国家有关规定业主应该从接到开发公司交房通知起交纳物业费。一、住宅按建筑面积多层每月每平方米0．4元。二、住宅按建筑面积高层每月每平方米0．75元。三、非住宅按建筑面积每月每平方米1元。四、因乙方原因空置房屋按建筑面积多层每月每平方米0．4元。五、因乙方原因空置房屋按建筑面积高层每月每平方米0．75元。六、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；七、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；八、物业管理服务费用标准按长治市住宅小区物业服务等级标准和收费标准调整；九、每次交纳费用时间：入住时一次性预交纳一年的物业服务费。第四条、其他有偿服务费用：第五条、代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供电费、热费、房租等。代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。第六条、维修基金的管理与使用一、根据维修资金管理与使用办法规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造维修基金。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经小区业主委员会同意并由当地物业管理行政主管部门审核批准后划拨。三、维修基金不敷使用时，经小区业主委员会同意，并经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第七条、保险乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；第八条、广告牌设置及权益一、广告牌设置的管理权归物业公司。二、广告牌设置的收益用于补贴物业公司日常管理费用。第九条、其它约定事项。第十条、违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使用甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准的时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交交从逾期之日起交纳5％违约金。第十一条、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十二条、在本协议执行期间，如遇不抗力，致本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十三条、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十四条、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解、协商或调解无效的，可向人民法院起诉。第十五条、本协议正本连同附件、一式两份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。第十六条、本协议自签字之日起生效。甲方盖章，乙方签名2019年10月24日。”从2021年7月1日至2024年1月31日，被告拖欠物业服务费135．24平米＊0．75元＊31个月＋电梯运行费0．4元＊135．24平米＊31个月＋代收生活垃圾费13个月＊3元＋18个月＊5元=4950元。潞组织向一审法院起诉请求：1．被告支付原告物业费、电梯运行管理费、垃圾费等各项费用共计4952．3元。2．诉讼费用由被告承担。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第176条“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第937条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第944条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”依据此规定，结合原告为被告所在小区提供了物业服务，被告经原告起诉仍不愿交纳物业费，故被告应及时支付相应物业费。综上，判决如下：被告高某于判决生效后10日内支付原告潞组织物业服务费、电梯运行费、代收垃圾费4950元。上诉人高某上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2．依法判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1．被上诉人作为原告主体不适格。上诉人系与南街社区签订《中华西街南街社区房屋拆迁安置协议书》，建设单位委托被上诉人作为物业服务企业没有与南街社区协商，更没有经过南街社区的同意，被上诉人作为原告主体不适格。依据《物业管理条例》第24条规定，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。本案中被上诉人被选聘为物业服务企业未经过招投标方式，未经房地产主管部门批准，其作为案涉小区物业服务企业违反法律规定。依据《物业管理条例》第22条规定，物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书，但被上诉人未向业主公示上述法律规定的相关资质。2．被上诉人收取各项费用无事实依据与法律依据。《长治市发改委、长治市房产服务中心关于规范长治市物业服务收费与管理的通知【长发改价管发(2017)280号】》第十条规定：“物业服务收费实行明码标价，物业服务与收费的明码标价工作由物业服务企业所在地价格主管部门统一管理。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置对物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等进行公示，不得在公示标价之外收取其它任何费用。”但被上诉人并未在物业管理区域内对物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等进行公示。且上诉人与被上诉人未签订前期物业服务合同，未明确约定物业收费标准，无电梯运行费、垃圾费的收费约定，并且物业服务费应已包括各项费用，同时卫生费南街社区已经缴纳，被上诉人不应该重复收取，提请注意该小区拆迁户E座楼未收取物业费，上诉人不应当被区别对待。3．被上诉人提供的物业服务达不到一般服务标准。被上诉人在担任物业服务企业期间，小区2号楼入户门、可视电话、太阳能至今不能使用，多次发生电动车、自行车丢失、轮胎被扎、车辆玻璃被损坏等事件，且不允许业务调取监控，该行为严重损害了小区业主的合法权利。依据《物业管理条例》第35条之规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被上诉人潞组织辩称，本案事实清楚，证据确凿，一审法院判决无误，请驳回上诉人的上诉。一审中答辩人作为原告主张权利的主体资格适格。2016年至今，潞城区泽福湾小区的开发商潞城市丰隆房地产开发有限公司与答辩人签订多份《物业管理委托合同》，将潞城区泽福湾小区的前期物业服务管理工作委托给答辩人全面接管，上诉人入住后与答辩人签订《物业管理服务协议》，接收了答辩人提供的物业服务，该两份合同合法有效，对上诉人和答辩人均有约束力。两份合同约定了服务内容，收费项目及标准等多项内容，答辩人依约履行，上诉人没有缴纳各项费用。上诉人提出的答辩人为该小区业主服务需征得南街社区同意没有法律依据。开发商曾经进行招标选聘物业公司，但是流标，才委托答辩人进行物业服务的。答辩人是一家有资质的物业服务公司，证件等需要公示的材料全部进行公示，上诉人所称的与实际不符。2．答辩人要求上诉人缴纳的各项费用都有依据。答辩人为该小区提供物业管理和服务的同时将收费标准公之于众。在山西省每两年举办一次的对2000余家物业服务企业进行等级评价活动时，答辩人均获A级，答辩人及法定代表人因良好的的服务品质多次获殊荣。案涉几项费用是并列关系非从属关系，非重复收取，一审时，答辩人已将应收取上诉人的各项费用标准及依据详细阐述。该小区E座楼业主享受的南街社区给予的福利与本案无关，答辩人没有重复收费。3．答辩人为上诉人所在小区业主服务的水准及等级达到A级，是多部门长期跟踪检测的结果。业主生活中出现和提出的问题，无论是否属于答辩人职责范围内，答辩人均积极予以协调和处理。一审时上诉人提出的各种理由我方一一回应，小区监控由公安部门监管，没有其允许任何人无权调取，随意调取会损害业主的合法权益，上诉人理解有误。4．本案的症结在于上诉人系拆迁户，住民房时缴纳的费用种类没有现在多，拆迁时拆迁部门可能有过一些承诺未兑现，但是这些不能成为其拒付答辩人应收取的合理费用的理由。二审认为，本案的争议焦点是原审认定上诉人向被上诉人支付物业费是否有事实和法律依据。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。上诉人作为案涉小区业主，仅是辩称被上诉人主体不适格，提供的物业服务不到位、达不到相应标准，但又未能提供相关合法有效的证据对该项主张加以证明，原审法院认为上诉人作为物业服务受益人，应向被上诉人支付物业费，有事实和法律依据。综上所述，上诉人高某的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
