开发商也会高位站岗？在无锡，螺蛳壳里做楼盘！
楼市
房产
2022-09-28 09:54
江苏
老规矩，开篇声明，标题与内容无关，排版杂乱是我们的特色，此文为胡编乱造，道听途说，带有强烈个人情感色彩，毫无参考价值。请四十岁以下儿童在父母陪同下阅读。——————————————————————————————2021年3月，彼时楼市还没熄火，新力以摇号方式触顶价1.95万一平拿下XDG-2020-69号地块，也就是现在的悦印风华地块，回过头看，这个价格多少有点站岗的意思。至于单价为什么高，在牛叔还没变秃头的时候曾经科普过：地块小，单价就高。牛叔这里说一句，很不赞成非一线知名开发商拿边缘高价地，因为：你没有品牌溢价，后期无法靠溢价卖高价，一旦行情下行，死路一条。而且这种地块容积率也不会太低，2.2的容积率，这种行情下，开发商压力还是蛮大的。鲁迅在抒情散文《秋夜》的开头写道：“在我的后园，可以看见墙外有两株树，一株是枣树，还有一株也是枣树。”牛叔想起牛叔有个外地胖友：“我买了两套房，一套烂尾了，还有一套也烂尾了”。
现在买房，不比以前，现在到处是坑，所以牛叔还是要帮粉丝们把把关的，现在最大的风险是烂尾风险。所以牛叔帮你们股权穿透了一下，公开信息来看，虽然嘉宏操盘，但股东背景里有下面这两位的影子，那么牛叔就不再继续往下穿了，你们自己琢磨一下吧。好处是烂尾几率大大减少，坏处是股权分散，容易扯皮。
备案名：舟悦万顺居，听着像饭店的名字，牛叔记得以前万顺路上好像就有个叫万顺居的饭馆。国土使用权在紫金信托做了抵押，年底到期，常规操作了。下图：小区体量非常之小，总共六栋楼，上面为学校，西面为壹号院。
小体量能不能做出好的产品，还有有待时间验证，所以牛叔说这是螺蛳壳里做道场，能否做出来，就看各位道长的道行了。
上图也可以看出，此盘算是经开区与滨湖区的交界处了，一不小心就要跨区了，所以地理位置属于经开边缘，不过好在这是府西的边缘，比府东的边缘要好很多。府东那几个边缘盘真的算是——边缘危机。
换句话说，你在府西的边缘，生活配套一应俱全，周边学校林立，江大就在旁边，江大附属医院也在旁边，但是你在府东边缘，那真的是鸟不拉屎，乃么卵。。。楼盘体量小的好处是，总共两排，不存在采光问题，当然，小区绿化并没有下图这么夸张，本身体量不大，小区内路面铺装需要，所以下图看看就好了。
顺便说一句，北面学校，马路之隔，有利有弊，自己想了。地下车库为小助理后来补拍，没有拍最精华的入库坡道。看照片做的还算不错，行车道都做了铝格栅吊顶，车道的环氧地坪做了橘皮拉毛防滑，车位应该是做了耐磨，好于随大流的自流平，车位上方管道看上去是做了喷涂，小助理拍的太暗了，牛叔尽力了。。。总之地库做的还是不错的，450个车位，车位比1：1.16。旁边壹号院1：1.2的车位比，20万一个车位，价格还是可以参考的。
盘子虽小，但是做了会所，地点就是现在的售楼处，这格栅是从车库用到售楼处再用到会所，审美疲劳了，牛叔忍不住要从迷信角度，啊不对，从风水学角度黑一黑了：你挂这么多刀子在天花板上干嘛？头重脚轻，非常压抑。好在会所基础的功能都有了，室内泳池，健身房，麻雀虽小，但是做道场可以了，你刚对伐？各位道友？样板间做在了实体楼中，没办法，盘子小，地主家也没多余的空地儿。效果图上看，又是审美疲劳，现在都流行正面大面积low-e玻璃，所以效果图都会调成性冷淡深色，看上去庄严肃穆，其实千篇一律，大家多关注华盛苑二期，人家安置房以后也这样。侧面好点的楼盘会上铝板，差一点的真石漆，而悦印用了一体板，夹在中间，你猜是不是因为正面大面积low—e玻璃后的节能减排需要？（不要过分神话low—e）
进去后，入户消防栓做了隐藏，大块的岩板背景是为了和你家客厅那块做承上启下？不过这块岩板放这里还是有点突兀的。最主要是大厅做的比客厅都豪华，毕竟客厅是瓷砖，大厅上了石材，小助理拍的照片上来看，应该是国产白金沙。这次看的116户型，入户门没有拍，做了一米二的钢木复合子母门，不少中介吹嘘此门，其实风水上，子母门不利女主，不过，去踏马的封建迷信。层高2.95的原因，样板间都用的无主灯，这样空间就没有局促感了。岩板似曾相识，六米三五的大横厅还是爽，一些小细节，包括不锈钢踢脚线做的还可以，日立的中央空调，兰舍的新风，博世的地暖（注意，厨房卫生间阳台不做地暖）。
厨房水槽洗碗机比较没有诚意，你可以不配洗碗机，但是用鸡肋中的战斗机——水槽洗碗机，完全占地方和不实用，后期业主肯定要换掉。为了配合水槽洗碗机做的台上盆，差评。
厨房柜体门板用了PET覆膜，这种无法凹造型的材料，只能做极简或欧式，这点没问题，但是PET覆膜一般不用在厨房，主要是不耐污渍，不过PET其实并不便宜 。石英石台面没做挡水，选色倒是可以。
油烟机，燃气灶，烹饪机和上面提到的水槽洗碗机，都是方太。在万科樟湾国际那篇文章里，牛叔说过，方太油烟机的问题是：全系都没有XXX功能，不知道的自己去翻文章吧。
从厕所的马桶就可以看出中国的儒家思想：阶级分明，尊卑有序：主卫的是杜拉维特一体式：客卫就差不少，分体式马桶，估计成本是主卫的四分之一左右，但其实客卫用的次数不会比主卫少。淋浴间主卫用了长条地漏，客卫普通地漏。都用了石材拉槽防滑。因为面积限制，卫生间都没有做干湿分离，竞品中算是比较一般的了，毕竟最近比较卷的泰山路刚需盘不少都做了干湿分离。洗脸池台面用了黑色大理石，杜拉维特台下盆和汉斯格雅水龙头，德国双雄，不过选款一般，平平无奇。中介会告诉你，此盘最大的亮点是一梯一户，不过这其实不算严格意义上的一梯一户，这其实是两梯两户，开发商数学比较好，2：2=1：1，所以成了一梯一户。虽然不是陆家嘴顶豪大平层的一整层一梯一户电梯入户，而是两个电梯厅由步梯隔开，成为独立空间，不过一样：电梯厅你就可以利用了，放放花花草草，鞋柜储物柜一放，使用面积大大增加（116户型风水上白虎开口，电梯对门，至于此煞能否成立，若成立怎么化解，请关注我们风水公众号：神棍出品。按公众号回复添加大师姐，可以看到朋友圈解析）
厨房卫生间吊顶用的都是硅酸钙板，收边没做悬浮式，显得比较秃然，硅酸钙板好处是一镜到底，几无缝隙，颜值可以，缺点是后期维修就难搞了，所以很多人会折中去选蜂窝大板，就这个原因。
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全屋开关插座用的是一线品牌里的性价比款，法国罗格朗，小助理没拍照。下图116平户型，户型图上看，电梯冲门，厕所冲卧室门，厕所冲床，封建迷信，不要当真，不过这在128平的户型里就没有这个问题，基本都做了转气，你说气人不气人。客卫布局可以，不存在动线问题，虽然户型小不存在动静分区，但是得房率八十以上，又做了大横厅，对于动静规划也算是不错了。下图128平三开半间朝南，也做了大横厅，所有风水纳气都做了转气，南北还是通透，动静没规划，南次卧要上厕所稍微要绕远了，南次卧床头对客厅电视，也有噪音问题。过道浪费了不少面积，
116户型和128户型功能性上最大的不同是哪边？牛粪们看出来没有？没错，128平户型有独立就餐区（上图黄色标出），而116平借用了客厅的功能区，这就是区别。
不过作为经开刚改产品，仅从户型上看，两个户型其实没那么大差异化，128户型并没有特别出彩，吸引人群也有重合，仅从面积段上拉不开差距。
很多中介说对口初中是江南中学分校在建，但是牛叔好像没看到官方文件，之前和畅那事儿让和畅有了官宣，但是府西这个没啥印象了，有知道的胖友私信一下，牛叔懒得找资料了。
此文照片全部小助理拍摄，很多细节牛叔也懒得求证，不严谨就不严谨吧，整个楼盘，三千五的装标，总体感觉，小件上是舍得花钱的，但是大件需要砸钱的地方又不舍得砸钱（或者这点装标就砸不了钱）。此盘报价区间XXX，实际成交价截止9月21日为XXX，底价XXX，带看佣金XXX，对于此盘能否买入，牛叔觉得，此区域XXXXXXXXXXXX相对来说XXXXXXX，弱势行情降价概率：XX%，买入等级和建议：XXXXXXXXXXXX。理直气壮来白嫖的多了，所以牛叔把最关键的几句隐掉，需要了解的，扫下面二维码私信，除去隐去部分，上文已经算是无锡楼市里，对此盘zui专业的解构干货文了，反驳无效，不服来战。
牛叔出品，可以给到无锡楼市蕞专业的参考意见，历史战绩在文末，抓紧扫码来见↓↓↓↓↓↓↓—————————————————————————————接下来我们会根据粉丝意见，写更多楼盘，想看哪个盘的文章，就多分享我们的文章到各种业主群和各种楼市群，这样我们才有动力踩盘。最近私信太多，加牛叔粉丝群（24群已满，接下来25群）或者牛叔团队咨询，也请扫上面二维码，说明来意即可。—————————————————————————————17年左右安置房满五上市政策出台，指出3500一平的安置房有漏洞，胆大可上19年底所有楼盘上涨后带粉丝实盘买入万科最小户型并一年翻倍20年下半年开始看空无锡楼市（无锡楼市所有博主里，唯一一个踏准节奏看空的人，不服来战。2021年5月后无锡楼市已不行，如果这之后看空还拿出来炫耀的，都是马后炮小白）21年上半年提示土拍后小高潮，然后楼市就会正式熄火，现在看来完美预测以上只是暂时能想起来的一小部分，全部网上有留痕，老粉都可证明。这些年帮助无数粉丝上车实现资产增值，而且坚持多年不收费。—————————————————————————————本公众号历史文章一览，点击就能查看，关注”无锡楼市MBA”，加入无锡楼市进阶班：
