宋 丁
在9月从国家到深圳系列新政的强力刺激下，10月的深圳楼市呈现几年来罕见的快速拉升态势，据深圳中原研究中心统计，10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套；10月全深圳新房住宅认购量达到13366套；10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，是2021年3月以来首次突破5000套。
深圳楼市是真实回暖、回稳、回升，还是昙花一现式的虚热走势？这些天来，关于深圳10月楼市急速走高的态势，网上出现多种观点和评论，有大量看好的，有仍旧观望的，也有坚持唱空的。其中，唱空者的一个明显担心是，10月上万套被“认购”的新盘有很大可能被“认购者”最终放弃“认购”，导致10月楼市出现虚增现象。
目前还没有看到官方或权威机构给出关于深圳10月楼市实际放弃认购的真实数据。我相信会有，但也一定有很多“认购”最终走向“网签”的实例。何况，10月新盘已经明确落实的4153套的网签量已经创下近三年来的新高，若加上后续由认购转化新增的网签量，这已经很能说明楼市回稳回升的态势了。
我对9月新政和10月深圳楼市的表现做了一些梳理，就五个方面来谈谈我的看法。
一、对深圳929新政的基本评价
1、深圳的929楼市新政是在918美元降息、924国家超级货币政策、926中央政治局会议关于房地产“止跌回稳”新政之后的顺势而为之作，力度空前，借力效果和政策组合拳效果都非常强烈，可以说929新政的市场反应大大超越了政策面以及市场面对楼市反应的期待。在929新政强力推进下，深圳楼市从10月开始事实上已经由持续了三年的低潮期（荣枯线以下）稳步转向活跃期（达到荣枯线甚至攀上繁荣线），这是一个新的活跃周期的开始。
2、尽管929新政投放力度空前，但又以“核心城区暂不放松限购”的明确姿态保持了政策的合理性、关键性“留白”，与广州全面放开限购比，更显现出政策的游刃有余和留有余地的好处。
3、市场对929新政的超常反馈以及深圳楼市大幅度成交跳升，这种情况既在大多数人惯性思维的预料之外，又在三年市场持续压抑后集中快速释放的情理之中。
二、深圳楼市“止跌回稳”的三重态势
中央提出房地产楼市要“止跌回稳”。我从深圳10月楼市的表现中发现，“止跌回稳”有三重表现态势：
1、房价：深圳楼市基本面趋向止跌回稳，但实际成交过程仍以房价小幅下降走量或平价走量为主，少量成交出现价格小幅攀升现象。
2、成交量：完全不是“止跌回稳”，而是由数月以来的窄幅波动急速跨入大尺度拉升态势。
3、信心与预期：市场信心明显得到提振，出现跑步入场、中介24小时加班、少数楼盘日光及加速清盘局面；市场主流预期由低潮看空格局转为向好看多或谨慎向好看多格局。当然，由于市场低潮期太久的惯性使然或楼市风向转化太快的缘故，确实有一部分人感觉不适应，他们仍旧对楼市不抱信心，维持低潮预期，认为这波政策扶持的深圳楼市高峰期会很快过去，楼市表现不久仍将回到荣枯线以下的低潮态势中。
3、支撑深圳楼市企稳向好的背景因素
10月深圳楼市突发性走强，看似偶然，实则有多重支撑其企稳向好的背景因素，比如：
1、楼市走势因素：楼市三年低潮，深圳住房均价由6-7万跌破5万，跌幅达到30%多，9月前的库存量一直维持在5万套以上，且存量仍在扩容，去化率高达22个月以上。9月新政后，可以说深圳楼市整体上已经基本形成触底态势，10月楼市成交量的放量回升，是对三年以来楼市低潮期的一次告别式的“公演”，楼市止跌回稳甚至回升的信号已经显现。
2、经济基本面因素：深圳经济基本面持续稳定向好，人口、资金、技术、人才、高端产业持续进入，今年前三季度GDP增长5.4%，高于其他一线城市北上广的5.1%、4.7%、2%，尤其是广深增长落差较大，这也是为什么广州要完全取消限购而深圳则有选择地取消限购的重要原因。
3、市场需求因素：深圳1800万常住人口中实际拥有合法产权的各类住房（商品住房、公寓、工业宿舍、配售式保障房等）者不足50%，远低于北上广70%以上的水平，未来具有刚需、改善、豪宅等不同类别住房需求的市民将逐年稳步由潜在需求转向现实需求。
4、城市投资价值因素：深圳经济的高成长性和城市的国际化开放性决定了其具有稳固的优质资产投资价值。深圳10月的购房者中，已经有周边城市甚至内地的一小部分购房者参与进来，他们希望借助深圳取消非核心城区限购的便利，买入优质物业，或满足家人居住，或作为家庭财富稳健保值增值的优选策略。从长期看，在深圳购房者阵容中，这类“外来客”当然属于支流，但也是一种趋势。
4、可能影响深圳楼市止跌回稳的主要因素
深圳10月楼市的突然旺盛背后，事实上也暗流涌动，有多种力量在潜移默化可能拖累或影响楼市的止跌回稳态势：
1、宏观经济面的任何重大波动都会影响深圳楼市，包括近日的美国大选、美元降息、国际战争等各类国际形势的现实表现如何，国内经济基本面是否会持续疲弱还是将走出低谷，宏观政策给不给力，等等，这些宏观形势对国际国内流动性向深圳房地产及楼市的流向、流量和流速均有重大影响。
2、尽管深圳楼市出现止跌回稳态势，但如果全国房地产主要困局（高负债、债务爆雷、高库存、烂尾楼、严重亏损等等）不能得到较快而有效的化解，全国楼市基本面如果仍然处在相对低潮通道里，则会对深圳楼市带来逆向传导效应，再次拖累深圳楼市。
3、深圳经济总体走势向好，特别是高科技和外贸进出口形势很好，但内部发展的不均衡性也是客观存在的，例如当消费成为当今国家经济最重要动力的时候，深圳的平均消费动能和表现却在整体上弱于北上广，我们来看今年前三季度社会消费品零售总额：上海1.3万亿，北京1万亿，广州8000多亿，深圳7000多亿。如何持续稳定地增强深圳市民的收入水平、消费意愿和购买力，这对于深圳楼市保持稳健运行非常重要。
4、近几年来深圳房地产发展中的一个突出表现是，商办类物业见顶缩水受限，住宅物业开启“大补课”时代，三年多来宅地供应每年都以大约十倍的速度增加，从去年开始，楼市新盘供应量相应明显增加。10月楼市成交量大增十分有利于去库存，但如此急速放量成交的现象不可能长期持续，未来楼市成交大概率会适度放缓，而新盘供应量仍然在以较快速度增加，特别是在城市内部分化趋势日渐明显的情况下，供应量偏大的边远地区去库存压力仍然较大，可见不能指望依赖非常态的10月模式快速实现全市性的、均衡化的去库存。
5、对深圳楼市未来走势的基本分析与建议
1、尽管深圳10月楼市成交量出现的急速拉升态势具有偶发性质，但市场基本面由三年来的低潮期转向相对活跃期是基础性事实，供需关系正在改善，成交量在未来很长一段时间内站稳荣枯线甚至攀上繁荣线的概率比较大，新房库存量和去化率都会适度下降，二手房成交量也将保持在荣枯线附近或之上，持续呈现交投活跃态势。
2、与深圳楼市整体回暖、回稳、回升现象伴生的是，深圳楼市的区域分化现象将加剧，这意味着供应量偏大的边远地区的楼市可能在很长时间内搭不上楼市回稳回升的快车，其住房销售及去库存仍将面临不同程度的困难，这种态势有可能引导政策面在供应和销售等重要环节适时强化推出有针对性的扶持政策，以专项化解其固有困局。
3、鉴于美国特朗普重新执政及美西方会维持对中国经济的打压，因此，尽管国内经济及房地产楼市的政策扶持力度明显强化，但深圳楼市目前出现的止跌回稳向好的格局仍然存在一定程度的脆弱性和不确定性，不排除在特殊干扰下，当前的回稳回升局面出现某种反复，政策面和市场面对此都要保持清醒认识，保持良好的心态和姿态，积极、理性维护来之不易的楼市向好局面。
4、建议国家、广东和深圳各级政府应坚定而持续对房地产及楼市的强扶持政策投放态势，在“因城施策”方针指引下，以不同方式持续加大货币、财政、产业等各类扶持政策的投放，确保房地产和楼市的去库存、保交楼等重大任务的稳健落实，这对全国宏观经济形势的企稳回升以及维护房地产楼市止跌回稳的良好态势具有难以替代的重大战略意义。
--------------------
敬告：
1、欢迎点击文章上方蓝色字体“宋丁视点”， ID：SDviewpoint，关注本公众号。
2、欢迎大家点击“在看”，点赞点评，转发分享，或发表理性及建设性留言，在此表示感谢！
3、任何人或机构在任何传统媒体或新媒体转载本文或摘录本文重要观点，务请标明文章或观点出处，并在文章前面位置明确标出作者姓名，否则视为侵权，须承担相应法律责任。
-----------------------
