【最高院•裁判文书】《执行异议和复议规定》第28条是否适用于“以房抵债”的情形
百科
2025-01-14 13:00
陕西
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【裁判要旨】①我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。故《执行异议复议规定》第28条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。②不论是债务更新还是新债清偿，只要新的债务被实际履行，其后果一样，都是所有债务的消灭。如果在案涉不动产被查封之前，受让人已经从一般债权人身份变更为该不动产的实际权利人，即已符合《执行异议复议规定》第28条规定的4项条件，则其权利应优先于一般金钱债权，可以排除一般金钱债权就案涉不动产的强制执行。③对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《商品房买卖合同解释》第5条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。//
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：龙口市某某融资担保有限公司。住所地：山东省龙口市。委托诉讼代理人：王瑞，国浩律师（济南）事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：烟台某某企业集团股份有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区。一审被告：烟台某某置业有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区。一审被告：烟台市某某置业有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区。一审被告：青岛某某置业有限公司。住所地：山东省青岛市即墨区。一审被告：赵某彧，男，1962年8月23日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。一审被告：烟台某某广场有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区。再审申请人龙口市某某融资担保有限公司（以下简称南山某某公司）因与被申请人烟台某某企业集团股份有限公司（以下简称某1公司）、一审被告烟台某某置业有限公司（以下简称新雅某某公司）、烟台市某某置业有限公司、青岛某某置业有限公司、赵某彧、烟台某某广场有限公司（以下简称某某广场）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（2023）鲁某终967号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。南山某某公司申请再审称，山东省高级人民法院（2023）鲁某终967号民事判决适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第六项之规定，请求撤销该判决，改判支持南山某某公司的全部诉讼请求，本案全部诉讼费、律师费均由被申请人承担。主要理由：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及以房抵债，目的系消灭金钱债务，交付房产仅是债务的实际履行方式，不能改变受让人仍属于普通金钱债权人的主体性质，因此，在完成不动产登记之前，受让人不能依据以房抵债协议享有优先于一般债权的权利。（二）以房抵债仅在使旧债务消灭的债务更新情形下才能适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，二审未对案涉以房抵债行为属于债务更新还是新债清偿作出区分和认定，在案涉以房抵债协议并未消灭当事人之间金钱之债的情况下，认为某1公司请求排除强制执行符合上述第二十八条的规定，适用法律错误。（三）二审中，某1公司补充提交的证据14《协议书》明显系一审前形成，该协议意图将案涉以房抵债协议定性为使旧债消灭的债务更新，但未对逾期举证说明合理理由，二审亦未对该证据是否采纳予以明确。（四）案涉房屋被查封之前，某1公司与新雅某某公司之间尚未签署正规的商品房买卖合同，案涉以房抵债协议并不包含房地产权属证书名称、编号、房地产四至界限、土地宗地号等要素，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第四十一条、《城市房地产转让管理规定》（2001年修正）第七条、第八条的规定。此外，某1公司对案涉房屋长期未能过户登记存在主观过错，不应支持某1公司的诉讼请求。某1公司提交意见称，南山某某公司未在再审申请书中明确，其认为二审判决适用法律错误属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定的何种情形，其申请再审的理由均不能成立，应裁定驳回其再审申请。具体理由：（一）二审判决根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除南山某某公司的执行，不存在明显违背法律规定的情形。案涉以房抵债协议符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项关于“书面买卖合同”的规定，且某1公司与新雅某某公司已经履行房屋买卖交易，二审认定双方形成买卖关系，并未违背相关法律规定。实践中，最高人民法院、山东省高级人民法院均已有相关案例，认可受让人通过以物抵债合同对房屋享有物权期待权，并认为该物权期待权并不因基于买卖合同或者以物抵债合同而有所不同。（二）某1公司作为买受人已积极催促新雅某某公司履行相关义务，事实上，出卖人、买受人、承租人均认可未办理过户登记并非某1公司原因。二审认为某1公司的情形符合《执行异议复议规定》第二十八条第四项规定，并无不当。（三）关于南山某某公司提到的某1公司在二审中补充提交证明旧债消灭的证据但未对逾期举证作出解释的问题，某1公司认为，并不会影响本案的法律适用及事实认定，不能构成再审的理由。本院经审查认为，本案审查的焦点问题是：某1公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，根据已查明的案件事实，某1公司系通过以房抵债方式从新雅某某公司处受让案涉房屋，某1公司、新雅某某公司、某某广场三方签订以房抵债协议时，山东省烟台市中级人民法院尚未依据南山某某公司的申请查封案涉房屋。上述协议签订后，某1公司已实际控制案涉房屋，新雅某某公司、某某广场所欠债务已经抵销，但因新雅某某公司无法开具不动产销售发票，导致案涉房屋无法办理不动产权属登记至某1公司名下。因此，参照《执行异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，某1公司申请排除对案涉房屋的强制执行，应予支持，二审改判驳回南山某某公司的诉讼请求，并无不当。第二，关于南山某某公司申诉主张《执行异议复议规定》第二十八条规定不应适用于以房抵债情形的问题。我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但在实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。此时，如因该不动产转让人拖欠债务而强制执行该财产，必然将侵害受让人的实体权利。因此，《执行异议复议规定》第二十八条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。南山某某公司主张某1公司不能通过以物抵债享有优先于一般债权的权利，实际上并未厘清各不同阶段的权利类型。在某1公司与新雅某某公司、某某广场签订案涉以房抵债协议并合法占有该不动产之前，某1公司作为新雅某某公司、某某广场的一般债权人，确实不享有优先于一般债权的权利，但在该以房抵债协议实际履行之后，某1公司与新雅某某公司、某某广场的债权债务随之消灭，某1公司已成为案涉房屋事实上的权利人，其主张排除在此之后的其他债权人就案涉房屋的强制执行，已经不再系基于其原债权人身份。因此，南山某某公司关于某1公司仍属于普通金钱债权人的主体性质的主张，不能成立。南山某某公司虽然申诉提交了其他案件的民事判决书用以支持其观点，但该判决系认为对于以物抵债的情况需要加以慎重审查，“不宜简单适用”，并非是认为涉及以物抵债均不得参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。因此，二审判决与其他案件裁判观点并不存在冲突。第三，关于参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，是否需要区分案涉以房抵债行为属于债务更新还是新债清偿的问题。本案中，诚如南山某某公司申诉所说，某1公司与新雅某某公司、某某广场签订以房抵债协议，只不过是就债权实现选择了一种途径而已，此时，根据某1公司与新雅某某公司、某某广场所签协议内容的不同，确实存在债务更新还是新债清偿的区别；但不论是债务更新还是新债清偿，只要新的债务被实际履行，其后果一样，都是所有债务的消灭。如果在案涉不动产被查封之前，受让人已经从一般债权人身份变更为该不动产的实际权利人，即已符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项条件，则其权利应优先于一般金钱债权，可以排除一般金钱债权就案涉不动产的强制执行。因此，南山某某公司主张二审判决未区分案涉以房抵债行为是债务更新还是新债清偿，属于适用法律错误，不能予以支持。第四，关于《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”如何理解的问题。南山某某公司提交了其他案件的两份判决书，主张《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项，否则不能认定已签订“书面买卖合同”，但其提交的其他案件的判决书中并未载明其申诉主张的观点。该两份判决书中虽在本院认为部分表述房地产转让应当签订书面转让合同并应载明相关事项，但该两份判决书中亦载明“对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。”本案中，某1公司与新雅某某公司、某某广场就以房抵债签订协议，明确了用以抵债的房屋位置、面积、抵顶金额等内容，就房屋的物权变动形成合意且已经实际完成交付，由某1公司实际控制案涉房屋。因此，南山某某公司主张案涉以房抵债协议不属于《执行异议复议规定》第二十八条第一项规定的“书面买卖合同”，理由不能成立。第五，关于某1公司二审补充提交证据是否逾期的问题。某1公司在二审中补充提交一份《协议书》，与其在一审提交的与新雅某某公司、某某广场就案涉房屋约定以房抵债的协议相比较，两份协议均载明了以案涉房屋抵债的事实。区别在于，补充提交的《协议书》是对某1公司与新雅某某公司、某某广场之间其他的债权债务约定了相互抵顶，在其中注明相互抵顶后有52876.71元差额作为某某广场延期偿还本金的违约金支付给某1公司，并备注该差额已经由新雅某某公司用房产抵顶，无需支付。该份证据系某1公司在一审已提交以房抵债协议的基础上，为了进一步证明案涉以房抵债的事实而在二审补充提交。在一、二审已经采信其一审中提交的以房抵债协议，确认案涉以房抵债真实性的情况下，不论某1公司二审中是否补交《协议书》均不影响本案事实的认定。因此，某1公司即便二审补充提交《协议书》属于逾期，也不属于本案应当再审的法定理由。综上，南山某某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款的规定，裁定如下：驳回再审申请人龙口市某某融资担保有限公司的再审申请。审 判 长 梁 清
审 判 员 徐 超
审 判 员 何 君
二〇二四年八月二十七日
法 官 助 理 张海婷
