阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施现征集意见中，快来参加吧！

阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施（征求意见稿）

为坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署和省委省政府关于推动房地产市场高质量发展的工作要求，适应房地产市场发展新形势，满足人民群众对高品质住房新需求，构建“人、房、地、钱”联动新机制，促进我市房地产市场高质量发展，按照因城施策、分类调控的原则，现结合我市实际，特制定以下措施。

一、优化商品住宅规划条件和设计标准

（一）合规调整商业服务业用地。支持除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中，有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，对已出让尚未建设的商业服务业用地或商业兼容住宅用地，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，可结合实际情况，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。新出让的商业办公类商品房项目用地，应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途或类住宅公寓。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局）

（二）优化商品住房项目配套设施建设要求。鼓励公共开放空间和配建设施建设，核定建筑工程容积率时，下列情形不计入容积率建筑面积:边界开放、便捷可达且面向公众或社区全天候免费开放的公共开放空间(过街楼、架空走廊、连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊、入口雨棚等)；小区各类配电房(含开闭所)及电信设备房、市政配套用房(垃圾房)以及为小区服务的物管用房、休闲健身用房等(这部分用房的建筑面积不能超过总计容面积的5%);既有房屋增设的消防楼梯、无障碍设施、电梯;建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房。（责任单位：市自然资源局）

（三）支持公共服务设施免计容及免计车位。项目已配建的上述公共服务设施在因政府相关职能部门的行为导致无法移交的情况下，可由项目开发单位自行销售，如项目尚未建成交付的，销售所得资金要优先用于项目保交房工作。由建设主体配建并无偿交付政府的幼儿园、社区用房及社区卫生服务中心、居家养老服务中心、公共厕所、公交首末站等公共服务设施，其建筑面积不计入容积率。室外电动自行车停车及充电棚不纳入项目建筑面积及容积率计算。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

（四）优化飘窗设计要求。为充分利用出飘结构特点打造活动、储藏、景观等复合功能空间，提升室内空间及室外造型设计的灵活性，允许飘窗在结构内设置，飘窗允许最大飘出外墙0.8米除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗(其中玻璃采光面不少于2/3)不计算计容建筑面积。（责任单位：市自然资源局）

（五）优化隔板尺寸。为满足室外空调设备安装尺寸要求，美化建筑立面，突出住宅建筑外墙结构边线的空调外机隔板的最大进深尺寸放宽至0.8米，商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机隔板的最大进深尺寸放宽至1米。（责任单位：市自然资源局）

（六）优化商品住宅建筑层高设计约束条件。首层商铺的层高放宽至6.5米，住宅客厅、起居室挑空部分层高从6米放宽至7.2米。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局）

（七）鼓励建设智慧住宅和智慧物业。鼓励开发企业稳步发展装配式建筑，努力建设更多以绿色、低碳、智能、安全为特征的“好房子”；试点推行智慧型小区建设，提高小区物业管理的智能化程度，完善小区公共服务设施与管理。（责任单位：市住房城乡建设局）

（八）允许建设联排住宅。允许房地产项目建设联排住宅，满足消费者多样化的产品需求，激发市场活力。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局）

二、优化金融财税支持

（九）全面建立项目融资“白名单”。机制充分发挥本级房地产融资协调机制作用，全面建立项目融资“白名单”机制，对符合条件的房地产项目应进尽进、应贷尽贷。对暂不符合“白名单”要求的项目，针对性拿出解决方案，金融机构不得另行增设前置条件，一视同仁满足不同所有制企业房地产项目合理融资需求。推行“存贷挂钩”机制，将住建领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住宅专项维修资金、预售监管资金、质量保修金）等各类资金倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。（责任单位：国家金融监督管理总局阳江分局、市财政局、市住房城乡建设局、市自然资源局、市住房公积金管理中心）

（十）优化公积金贷款、提取政策。1.支持缴存人优先使公积金解决住房需求，可预提公积金直接支付预售商品住宅首付款；2。缴存人家庭公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款，且在本市购房所在县区无住房的，执行首套房贷款政策；3.对使用住房公积金贷款购房的缴存人，个人贷款最高额度调整为40万元，两人以上［配偶、父（母）、子（女）］共同贷款最高额度调整为60万元；4.允许使用住房公积金贷款购买住房的二孩家庭，在贷款最高额度的基础上，贷款额度上浮10%；使用住房公积金贷款购买住房的三孩家庭或者购买装配式建筑住房、立体生态住宅的家庭，在贷款最高额度的基础上，贷款额度上浮20%；5.在贷款申请当日的任一缴存人公积金账户余额≥3.5万元的购买住房家庭，最高贷款额度在原有各档次额度基础上增加5万元；6.异地缴存人在阳江本地购买住房的，享受与本地缴存人同等贷款政策待遇；7.将不签订按月对冲提取的偿还住房贷款历次提取周期由“每满12期（或以上）提取一次”缩短至“每满3期（或以上）提取一次”；8.缴存人在我市办理住房公积金异地购房类提取的，不再需提供购房地的户籍证明或购房地的住房公积金缴存证明。探索研究并适时出台针对购买大面积、大空间等高品质改善性住宅的公积金贷款政策。（责任单位：市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心）

（十一）落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策,自2024年10月1日至2025年12月31日,纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在本市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。支持税务部门会同住建部门，在市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的情况下，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。（责任单位：阳江市税务局、市住房城乡建设局）

（十二）取消普通住宅和非普通住宅标准。按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，公积金贷款不再区分普通住宅和非普通住宅，有关税费按照国家法律法规规定执行，更好满足居民改善性住房需求。（责任单位：市税务局、市住房城乡建设局）

（十三）延长阶段性购房发放消费券活动。自本措施发布之日起至2025年12月31日，在阳江市购买新建商品房并完成契税缴纳后，每套房屋可按购房合同金额的千分之三申请领取消费券（四舍五入至百位），可领取的消费券最多为3000元。（责任单位：市财政局、阳江市税务局、市商务局、市住房城乡建设局、市自然资源局）

三、优化预售监管措施

（十四）允许使用监管额度内资金缴交项目商品房销售税款。开发项目监管额度外资金应优先用于工程建设和缴税，对于商品房销售不理想资金回笼不足的项目，开发企业在依据预售资金相关监管规定使用监管额度内资金支付与工程相关的工程款、材料款后，可申请使用应留存资金缴交本项目开具购房发票所需税款（不包含企业其他应缴税款）及企业运营费用（需提供相关社保、公积金、工资回单、售楼部水电物业费等凭证），但累计使用缴税金额及运营费用不得大于网签金额10%。（责任单位：市住房城乡建设局）

（十五）支持“工抵房”办理网签备案。对已取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业抵付给施工企业、材料供应商等的商品房（即“工抵房”），按双方签订的“工抵房”合同或协议，可直接将相关房源网签备案至施工企业、材料供应商等。“工抵房”销售后，网签备案合同可进行一次更名，销售资金存入监管账户，监管部门根据开发企业申请，将销售资金拨付至原“工抵房”合同网签备案的施工单位、材料供应商等。（责任单位：市住房城乡建设局）

（十六）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应依照不低于该项目在市住建局备案的“一房一价”的70%进行测算。相关人民法院依法稳妥开展“法拍房”工作，各级住建部门要加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。（责任单位：市住房城乡建设局、市中级人民法院）

四、优化房地产营商环境

（十七）稳妥处置闲置存量土地。落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。（责任单位：市自然资源局）

（十八）优化新建商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，分阶段核发施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

（十九）明确消防登高操作场地、变、配电房、充电桩电缆等验收标准。根据我市实际，2023年3月《广东省建设工程消防设计审查疑难问题解析》（粤建市函〔2023〕138号）出台之前已依法通过消防设计审查的建设工程，消防车道和消防登高操作场地设置仍按经批准的规划设计方案总平面要求执行。《转发关于印发广东省贯彻落实<国家发展改革委等部门关于进一步提升电动汽车充电基础设施服务保障能力的实施意见>重点任务分工方案的通知》（阳发改电能〔2022〕257号）（下称“《通知》”）文件出台前已依法取得规划许可的建设工程，小区公用配电设施、物业专变供电安装设计方案仍按经批准的规划设计方案配套的变、配电房规模进行审查。《通知》出台前已通过施工图审查，经批准的规划设计方案要求建设充电桩及预留充电设施，但施工图未包含该建设内容的建设工程，可由开发企业作出“尽快完善建设”的书面承诺，先行办理建设工程竣工联合验收手续，再通过预售款监管和消防安全监管的方式监督开发企业按承诺完善建设。《通知》出台后取得规划许可的建设工程，100%预留的充电设施接口，应将管线和桥架等供电设施建设到车位，以满足直接装表接电需要。（市住房城乡建设局、市自然资源局、市消防救援支队、阳江供电局）

（二十）探索现房销售模式。针对试点新推出的现房销售项目，竞得人可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。（责任单位：市财政局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市城市管理综合执法局）

（二十一）完善水、电、气、网等专营单位的服务机制。水、电、气、网等专营单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，对不合理收费一律进行清理，切实降低房地产项目开发建设成本。（责任单位：市发展和改革局、市市场监督管理局、市工业和信息化局、阳江供电局、市水务局）

（二十二）加快解决不动产登记历史遗留问题。落实属地政府主体责任，充分发挥工作专班的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。对因房企欠缴税费、政府规费、土地被抵押或涉及查封等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，依据《自然资源部 住房城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融监督管理总局 最高人民法院关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》（自然资发〔2024〕108）文件精神，按照“群众无过错即办证”的原则，实行“证缴分离”，先行为购房群众办理登记办证手续，各相关部门依程序同步开展欠费追缴工作。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市自然资源局、市住房城乡建设局、市城管综合执法局、市税务局、市中级人民法院〕

（二十三）规范房产经纪服务。明确房地产经纪机构的经纪服务内容，合理降低住房买卖经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，明码标价。严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费的行为。

五、优化相关配套措施

（二十四）促进商业库存去化。各地人民政府可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、创业中心等项目。鼓励各级机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位，不再新开工建设业务技术用房，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商业用房或写字楼进行筹集。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市财政局、市教育局、市文体局、市国资委、市城投集团〕

（二十五）优化车位配建要求和销售政策。结合城市拥车水平和城市交通发展趋势，分区域、分地段对新建商品房项目分级分类，优化细化不同类型项目车位配建标准。支持符合条件的商品车位与商品房同步销售。

（二十六）支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。支持国有企业以合理价格收购取得商品房预售许可，已完成竣工验收备案的项目用作保障性住房，优先收购可实现封闭管理的项目。按照以需定购的原则，用足用好国家保障性住房再贷款政策，组织地方国有企业与房地产企业特别是债务即将到期且无力偿还的房地产企业，协商以合理价格收购在建（主体已完工，一年内可交付的准现房）在售符合户型、面积要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市住房城乡建设局、市财政局、市城投集团〕

（二十七）优化义务教育入学条件。对购买新建商品住房的业主子女，可凭已备案的新建商品房网签合同按照当年义务教育招生政策办理义务教育入学手续。（责任单位：市教育局）

（二十八）积极开拓港澳居民到我市置业的房地产市场。围绕港澳居民关切的就医条件和医保问题出台相关针对性措施，支持港澳居民到我市购买商品房。（责任单位：市委台港澳工作办公室、市卫生局、市医保局、市住房城乡建设局）

本措施适用于全市房地产开发项目，自发布之日起施行，自施行之日起有效期2年。国家和省出台相关支持政策的，按上级有关规定执行。此前我市相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。