住宅公摊取消，经济上没意义但政治上有意义

文化 2024-12-20 22:36 湖北

前天有个新闻，说多地密集官宣将取消公摊，从此中国楼市开始步入零公摊时代。

这个新闻我看了一眼就点掉了，因为觉得没啥好看的，

但没想到昨天一堆人在我后台留言，问我对这个新闻怎么看，问我这个政策将会对房价产生什么影响。

实在架不住问的人多，只好统一写个文章解答下他们的疑惑。

关于取消住宅公摊的这个政策，在经济上是没有意义的，但在政治上有意义。

先谈经济上的意义，因为很多人关注这个公摊政策并不是因为对政治影响感兴趣，而是对房价感兴趣。

中国有句成句叫朝三暮四，出自《庄子·齐物论》，原文是：

“狙公赋芧，曰：‘朝三而暮四。’众狙皆怒。曰：‘然则朝四而暮三。’众狙皆悦。名实未亏而喜怒为用，亦因是也。”

意思是狙公用坚果橡子给猕猴当饭后零食，说每天早上给三粒，晚上给四粒，众猕猴皆发怒。

然后狙公改了政策，说那以后每天早上给四粒，晚上给三粒怎么样，于是众猕猴都很开心。

这个成语可以很好的解释公摊政策的经济意义，以及政治意义。

你要是问取消公摊对房价有什么影响，那这个问题就是朝三暮四还是朝四暮三的区别，一天都是七粒坚果橡子，那怎么可能会有影响呢。

住宅公摊面积一般是20%~30%，仅仅一张纸就能让同样的面积多卖你20%的钱，再出一张纸就能让你出同样多钱的前提下多得20%面积，你觉得可能吗？

一纸政策没有那么大的威力，市场规律不是开玩笑的。

要理解取消公摊政策有什么意义，首先要理解什么是公摊。

要理解什么是公摊，首先就要理解什么是建筑面积，然后你才能知道什么是实用面积，两者之差为公摊。

现在你下到一楼，去户外，沿着你家楼栋的外墙边缘用笔画一圈，围起来图形的面积就叫一层的建筑面积，乘以楼层数量就是你们这栋楼的总建筑面积。

卖地，批准建筑规划，一律以这个建筑面积为准，这是历史传承，因为工程图上显示的平面图，建筑物所占据的面积就是刚才你用笔沿着楼栋外墙边缘画出来的那个图形。

最早最早的时候，开发商卖房是按栋卖的，审批报下来的计量单位是建筑面积，交易采用的计量单位也是建筑面积，全球皆如此，这个没有任何争议。

不要拿当年的栋来衡量你今天居住的那个栋，当年开发商造的东西都类似于今天的农村自建房，最多也就三四层，不是你家小区的那个33层住宅。

但是后来人类建筑越来越高，慢慢脱离农村自建房的样子，慢慢的已经不止三四层楼了，出现了十几层甚至更高的建筑。

这种规模的“栋”，普通居民已经买不起了，富豪也不需要那么多面积，但造这种建筑是技术趋势，是成本更低的选项。

报规划审批还是按历史规矩来，以建筑面积为单位，但卖的时候就没办法按栋卖了，于是开发商就想了个点子，按层卖。

一栋楼2000平，10层楼，那一层就是200平建筑面积，这一层之内所有东西都归你，包括走道、电梯井以及楼梯等等，只不过要和其他楼层的居民公用。

走道就是本层自己的，至于上下的楼梯和电梯公用，大家也都能接受，至于计量单位用建筑面积，因为一整层都是自己的，清清楚楚，也可以接受。

但后来人类的建筑技术越来越进步，越来越发达，可以做出单层面积很大很大的建筑物，成本更低，单层面积可以突破500平，甚至1000平以上也做得出来。

市场经济会让成本最低者胜出，所以人类的高层住宅一定会修成这样，但这样盖房子就会导致一个问题，那就是没有几个人买得起500平的房子。

没人买得起，那就卖不掉，那开发商就没办法用这种办法修建住宅，就只能采用每层面积很小的设计方案造房子，这样的话不仅单位成本高，而且楼梯和电梯所占用的面积比例也很大。

上世纪1954年，香港霍英东发明了公摊面积的概念，打破了一个客户最低要买一层的桎梏，实现了把单层面积切割销售的大突破。

这样做不仅大幅降低了销售的总价，甚至也同时降低了销售的单价，因为采用这种办法霍英东可以采用单层面积较大的建筑方案，这就有效压缩了单位面积的成本。

市场规律开始发挥作用了，霍英东修建的房子爆火，引发了抢购，让霍英东毫不意外的成为了香港楼市首富，公摊概念也席卷整个香港，最后被引入了中国内地。

现在很多人吐槽公摊概念，那是建立在如今中国已经普遍采用了单层大面积的建筑方案，也实现了切割销售这个前提下。但在当年公摊概念确实是划时代的突破，采用了这个方案才使得如今流行的住宅建筑方案成为可能。

单层切割销售所引入的公摊概念，到底是个什么东西，公摊的是什么？

我看不少人有这个疑问，所以解释一下。

学术上的解释可能很复杂，但其实很简单。

还记得总建筑面积吗，就是沿着你家那栋楼的外墙边缘画一圈，算出来就是建筑面积。

那么沿着你实际居住的房子边缘画一圈，算出来就是你是实用面积。

整层所有居民的实用面积加起来，和整层的建筑面积之间的差距，就是总公摊面积，按每家购买的建筑面积进行平摊，就是你们家应该摊到的公摊面积。

当然这个是简易算法，实际还有挑空阳台啊，墙体面积怎么分配等问题，但这些都是小细节，面积也不大，整体来看就按我刚才说的去理解即可。

更具体的理解，就是这些公摊面积拿去干嘛了。

最主要的就是消防楼梯、电梯井、管道井、变电室以及走道。

你家的房子想要正常运转，这些东西肯定是要的对吧，没有消防楼梯你失火怎么办，没有电梯你怎么上楼，没有走道你怎么从电梯走到家门口，没有管道井和变电室你怎么上下水和用电？

所以这些东西是必须要的，而且是所有人公用，但这些东西也没办法虚空变出来，是肯定要占一定面积和地方的，就算这栋楼都归你自己所有，你自己也得找个地方把楼梯和电梯以及走道什么的给修出来，这些都是必须有的。

其他的还有1楼的公共门厅、本楼警卫室等东西，如果有那就计入全楼公摊，如果没有就算了。

在你们这栋楼的外墙边缘之外的所有东西，不管是绿化还是车位还是物业用房还是大门，统统不算公摊，和你们家没关系。

你们这栋楼的地下车库，也不算公摊，实际操作中确实是你花钱买的，但法理上说地下车库都是人防设施，是归属于国家所有的，只不过非战时的时候允许开发商和居民暂时挪作他用，打仗的时候一律拿来安置居民。

现在你已经理解什么是公摊，以及公摊面积是拿来做什么的了。

然后再聊取消公摊面积带来的经济意义，那就好聊了。

首先不管是采用公摊面积还是取消公摊面积，楼梯、电梯、走道以及管道井这些都是不可能取消的，把这些取消那就不叫房子了，没法住人。

所以开发商修建房子的方式是不会变的，申报的建筑方案也是不会变的，那成本就不会变，销售的总价就不会变，至少不会因为是不是取消公摊面积这一纸公文而变。

原来1万一平，每套房100平，开发商要求回款100万，公摊假定为20%，有人对此不满意，要求取消公摊面积。

取消是肯定不可能给你取消的，要是取消了在还必须回款100万的前提下，实用面积仅80平，每平米就必须定价1.25万，房价瞬间暴涨，影响很坏。

但如果房价下跌了20%，市场价只能卖到8000一平，建筑面积还是100平，开发商要求回款80万，这个时候就可以取消公摊了。

取消后，实用面积只有80平，开发商要求的回款是80万，那每平米的定价就依然是1万元。

唉你看到没，房价还是1万元一平。

既然房价没跌，你们围攻售楼处干嘛，无理取闹啊，赶紧散了散了。

正好外面有很多老百姓强烈要求取消公摊，觉得采用公摊面积自己就吃亏了，就被人“偷”了20%面积，给他们解释到底什么是公摊以及公摊面积是拿来干嘛的，很麻烦，不少人理解不了或者说压根就不想花精力去理解。

那取消公摊面积这个政策在此时推出就合情合理了，堪称是天时地利人和，政治时机刚刚好，各方面都满意。

觉得公摊好的老百姓不介意这个，觉得公摊不好的老百姓从不满意变得满意了，开发商的售楼处不用被围攻了，纸面上看房价也稳住了。

哪哪都好，受益者一堆，反对者根本没有，既然如此肯定要推这个政策啊。

在经济上，取消公摊面积毫无意义，但在政治上很有意义，为社会减少了那么多麻烦和纠纷，而且就只是一张纸的事情，为啥不做？

注意，取消公摊面积并不是取消掉占用公摊面积的东西，这些面积是扎扎实实必须要占用和修建的，政策的要求是开发商在“宣传销售”的时候以套内面积给消费者计价。

注意重点，是宣传销售的时候。

对消费者应支付的总价，该政策不会造成丝毫影响，对开发商申报的建筑方案，该政策不会造成丝毫影响。

当然理论上说如果都采用套内面积宣传销售的办法，可以迫使开发商想尽办法的减少公摊面积。

但这只是理论上，实际上开发商早就已经想尽办法减少公摊面积了，绝大多数小区的公摊都是极限压缩的，已经到了哪哪都减不了一点的地步了，基本都是压着法规下限去搞的，因为在很早很早以前，宣传“实得面积”就已经是开发商宣传拉客的主要手段之一了，甚至还倒逼法规对飘窗、阳台以及挑空这些位置的建筑面积到底该怎么算进行了规定和约束。

开发商连这些法规的空子都要钻，各种边边角角偷面积，可以合法动用的公摊怎么可能不去压缩，毕竟一个霸气的大厅和宽敞的走道只是住户自己看着养眼，但并不会愿意买单，开发商自己又不住那，要这玩意干嘛。

走道一厘米都不可能给你多，而且越短越好，电梯和管道井的占用面积全部压着法规下限来，越小越好，但凡是个开发商都会这么做。

因此取消公摊面积，不会对住宅的申报修建和销售产生任何经济上的影响。

但政治上的影响很好，纠纷也少了，以后没有人会再拿公摊发怒说事了。

‘朝三而暮四。’众狙皆怒。曰：‘然则朝四而暮三。’众狙皆悦。

他们愿意为此愤怒和开心，是他们的事情，我们就不要掺和这事了，既不用愤怒也不用开心。

这项政策就是陪他们玩游戏用的，与我们无关。

作者：远方青木（公号ID：YFqingmu )

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