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落户大放松！广州楼市，妥协了！

财富   2024-11-21 22:31   广东   
编辑|晨晨
来源|城市财经
01
一线城市，集体续力
继9月末一线城市限购集体大放松乃至放开之后，11月份四大一线城市，又先后出招，为火热的行情续力。
11月11日，深圳，在行情火热延续到11月份的背景下，深圳公积金中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿，拟提高我市公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度。
11月18日上海率先取消豪宅线，降低购房成本。当天晚上，北京跟进。11月19日，深圳跟进。
11月18日晚上，广州则打响了一线城市购房落户第一枪。
广州市发改委发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告。
来源：广州市发改委
《公告》规定：
第一，学历入户。博士，55岁以下，有社保，可以直接落户。硕士，50岁以下，有社保，可直接落户。本科（全日制与非全日制均可），45岁以下，有社保，可直接落户。大专和全日制技师学院高级工班，35岁以下，社保满一年，可直接落户。
之前的规定是，大专学历只能在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区落户，现在全域都可以。
第二，购房落户。在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。
购房落户，今年以来已经有超过20个城市开启这个操作，包括南京、杭州、沈阳、厦门这些副省级省会城市。
之前广州花都也开启了买房送“准户口”，也即买房送蓝色户口本，蓝色户口本并非真正的户籍，但可以享受和户籍一样的待遇。
而这一次，一口气允许7个行政区执行购房落户政策。这是一线城市中，首个开启“购房落户”措施的城市。
尽管只是征求意见稿，但征求意见稿就是吹风稿，后续大概率就会正式发布。
广州落户大放送背后，是抢人与去库存的双重诉求。
02
抢夺人才诉求
从人口竞争力来看，广州不弱。
七普数据显示，2010年至2020年十年间，广州常住人口增加了597.7万人，增量位居全国第二，仅次于深圳。
过去三年，除了2022年特殊情况外，增量都在全国前列。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
但，当下的广州，产业正进入调整阵痛期，亟需人才涌入，支援其产业升级蝶变。
今年前三季度广州的经济增速明显放缓，这一点本号在之前的文章中多次分析过。
无论增量还是增速，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
扩大范围来看，在26个万亿GDP城市中，广州这一增速依旧处于末端，位居倒数第二，倒数第一是佛山。
广佛同城之下，成了广佛同沉。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州GDP增速大幅放缓背后，主要是工业跳水所致，尤其是其当家工业——汽车工业——跳水所致。
从广州统计局披露的数据来看：
前三季度，全市规上工业增加值同比下降2.2%，是GDP十强城市中，唯一一个规模以上工业增加值负增长的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中上海为全部工业增加值增速
当家工业汽车制造业，前三季度增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。
广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。
在今年之前，广州的汽车产量已经连续四年增长，去年产量317.92万辆位居全国第一。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
然而，进入2024年，产量和销量同时下滑，且丢掉了汽车第一城宝座。
生产方面，广州统计局公布的前9个月数据显示，汽车产量下滑了20.8%，其中9月份下降了30.9%。
来源：广州统计局

销售方面，广汽前三季度总共卖了133.5万辆车，较去年同期下降了25.59%。
来源：广汽三季度财报
从财报可以看到，不仅本田、丰田这类合资车不行了，就连广汽埃安的销量也出现了大跳水。
广汽埃安9月份广汽埃安销量为40360辆，同比下滑21.78%，今年前三季度累计销量22.67万辆，同比下滑35.4%。
面对汽车工业式微，近日，占据广州规模以上工业增加值半壁江山的广汽集团，宣布了两个大动作，一个是将总部从珠江新城迁移至番禺汽车城，另一个是立下军令状，三年，200万辆、至少22款全新产品；品牌焕新、科技领先、国际市场拓展；一体化组织改革、重新梳理产品开发流程、推进二次混改、吸引高水平人才加入、研发和产业化再投500亿元。
一言以蔽之，广汽要深入改革，产品要进行全面迭代升级，三年之后，要给民众一个新的广汽。
除了汽车产业有强烈的升级诉求外，广州另外两个支柱工业，石油化工制造业、电子产品制造业，也在缩水，也有强烈的产业升级诉求。
广州统计局数据显示，前三季度，汽车产量下滑了20.8%，集成电路下降了36%。
来源：广州统计局
所以，正处在产业调整阵痛期的广州，亟需人才支援。尤其是在当下全国人口红利终结的大背景下，显得更为迫切。
03
去库存诉求
9月末一线城市集体限购大放松以来，一线城市在10月份，集体上演了一场狂欢。
但进入11月份，随着一些数据公布，广州楼市却遭遇了两个尴尬。
尴尬一：量涨价跌。
10月份，四大一线城市新房和二手房成交量，纷纷飙升。
深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为今年以来高点。
上海新建住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。二手房成交24376套(网签数据），环比上涨了54.25%。
广州市新房网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。
在这种局面下，北京、上海、深圳的房价均上涨了，尤其是上海和深圳，新房与二手房价格，均上涨。
但广州却是个例外，作为唯一一个全面不限购的一线城市，放开力度最大的一线城市，新房和二手房价格仍在下跌。
广州新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.4%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
尴尬二，进入11月份，上海、深圳，火热依旧，广州的行情却再度跳水。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。深圳新房日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月，其日均网签量为294套。
上海方面，上海网上房地产数据显示，11月13日，上海二手房（含商业，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。
安居客上海数据显示，上海11月二手房成交突破10000套所花费的时间仅为12天。截至11月12日，上海11月二手房成交总量已经达到10514套。11月，上海二手房创下今年以来单月成交量破万最快纪录。
而广州方面，11月前十天，新房网签量又跳水至2024套。

制图：城市财经；数据：广州市住建局

二手房成交量也略有下降。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，之后立刻跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。
在10月份行情热的时候，广州的库存量有所下降，但中指监测数据显示，截至2024年10月，广州市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为仍有21.7个月，库存面积及去化周期仍处高位。
如今11月份行情下来了，库存量和去化周期可能会再次增加，房价跌幅可能也会加大。
所以，广州当下仍需快速去库存，尤其是外围区，如从化、增城、南沙、黄埔、番禺。
所以，广州楼市妥协了，只能继续开启大招，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个外围区，开启购房落户。
所以，除了要开启7个行政区的，广州18日还发布了《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，要在全市范围内回购存量房：
根据通告，征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源,房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
征集条件和以前深圳发布通告的有点相似，一是要求资产负债和法律关系清晰，已取得竣工联合验收意见书；面积需在90平方米以下；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
同时，房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意。
去库存的目的，当然是要多卖地。
广州的财政对卖地收入非常依赖，但这三年卖地收入持续下降，对广州影响很大，尤其是今年。
2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。2024上半年，仅成交4宗地，卖地收入64.77亿元。
果然，没有对比就没有伤害。
制图：城市财经；数据：财新网
下半年，广州加快了推地节奏，但降幅已经明显。
2024年前三季度，广州市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2亿元，同比去年的825.9亿元，下降58.2%，创2017年以来新低。
正因如此，这两年广州在出台托底房地产的政策上，异常卖力，基本看齐了二线城市。最明显的一点便是，广州已经和二线城市一样，全域不限购，外地人想买哪儿都行，想买多少套都行。

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