这应该是今年大连土地市场里，最受瞩目的一宗成交地块了。
11月15日，大城（2024）-9号地块顺利以底价成交，成交总价85070万，摘得房企为中海。
地块用地面积38748.77平，建面约90690平，本次供出的地块共分为两个区，其中C区为住宅、配套商业及公共服务设施，建面共计87290平。D区为配套幼儿园，建面共计3400平。容积率C区住宅区2.62，D区幼儿园0.62。
资料来源于2024年第一次大连市内四区经营性建设用地招商推介会，以实际公布指标为准
因此，这宗地块的综合楼面价为9380元/平。如果仅算住宅及配套商业的建面，可售楼面价为9991元/平。
地块位于沙河口区西安路街道机车厂内，中长街以西，第十三中学以北，这即是备受全城瞩目的机车厂地块。
地块关注度之高远超其他未拍宗地
机车厂地块热度有多高呢？我们之前曾经做过一次调研，将要挂牌的地块，你最关注哪宗？
投票机车厂地块的受众，共计68票，占比22%，远远超过梭鱼湾、东港C06、啤酒厂等市内热门地块。
机车厂地块的关注热度远超其他地块项目。（详见2024下半年大连市场展望①：哪些地块将会上架拍卖？）
机车厂地块的关注度为何如此之高？其实不外乎两个基本要素，地段和市场当前供求关系。
首先看地段，本次挂牌的地块位于沙河口区机车厂整个原厂区的东南侧，距离西安路商业区仅一路之隔，而西安路当前被公认为市内第一大商业区，区域内商业发达，人口密度大，交通及生活配套完善，具有很大的潜在需求。
其次看供求关系，能激发开发商的拿地欲望，一定是因为这个区域在供求关系上存在机会，即有着强大的潜在需求。
2024年沙河口区商品房销售额TOP10（数据来源：数联天下）
从今年沙河口区的销量榜可以看到，截止到目前为止，销量榜上尚未售罄的项目，有万科大都会星海、梧桐院落、御东联和城堡酒店。
但这里面，纯粹的70年住宅项目，仅有御东联一个，而且御东联项目，因自身传出以及以往的种种风险，使得真正有购房需求的客户望而却步。
因此，机车厂地块摘牌入市后，与同区域中海另外开发且已售罄的项目云川源境一样，未来同区域内无竞品，这也是很多沙河口的地缘居民十分关注的原因。
而且，眼光如果再放远一些，西岗区当前除了一个高价的万科泓胤，也无在售项目。中山区华润项目已接近售罄，绿城海韵晓风也已进入收尾阶段。可以说，在明年整个中西沙，在售的住宅项目都已经寥寥无几。
地块硬伤也比较突出
机车厂地块，属于那种优势和劣势都异常明显的项目。它的最大问题，就是这个区域，缺乏打造高端住宅产品的基因。
从地块周边的二手社区分布图里就能看出，周边价格最贵的小区天河100，也不过单价2.3万，且很多人根本没听说过。我们熟悉的小区尚品天城，品质也是公认的比较差。
整个地块周边，始终就没有我们传统认知中的高端社区，能够匹配高端产品的客群对于此地块存在着很大的疑虑。
此外前文提到，机车厂地块的一大优势就是位于西安路商业区内，人口密度极大，但这其实也是另一个缺点：周边缺乏一个稳定的居住社群，人群鱼龙混杂。
整个西安路商业区，公寓、老社区及写字楼众多，这也造就了周边人口流动过于频繁，尤其缺乏大量稳固的需要置换的高端居住群体。
机车厂地块在今年5月份曾经尝试过挂牌拍卖，但遭遇了无人出价导致交易中止，当时起拍价为10677元/平。
也许，本次摘牌的价格，也正是机车厂地块在当前市场环境下的真实价值。
年底或实现宅地成交高峰
但不论如何，本次机车厂地块C区和D区的成交也算是极大的提振了当前异常平淡的市场，也为接下来机车厂其他地块的挂牌开了一个好头。
上一次市内住宅地块成交，还要追溯到3个月之前的东港C06地块的成交，从8月至今3个月内，甚至没有一块住宅地块挂牌，今年主城区住宅地块摘牌，也仅有中山区大富基和东港C06两宗。
中海也算是今年首家主城区摘牌住宅地块的全国品牌房企。
根据已公布的资料，到年底之前，还将陆续上拍泉水河B2地块，大连湾原九阳食品公司地块，中山区洪顺巷南侧地块。
据目前消息，如果顺利的话，这三宗地块不排除全部顺利摘牌的可能性。
影响大连楼市的传统因素有三项：政策，供求和土地，政策环境早已放开，供求关系至少在主城核心区也已是供小于求，土地市场的这波高峰也或许会再带动一波商品房市场。
拭目以待吧。
