12月27日，嘉实京东仓储基础设施REIT（基金代码：508098，下称“京东REIT”）重庆项目成功续约。
作为首单民企仓储物流REITs，京东REIT自上市以来表现稳健，彰显了民营企业在REITs市场的潜力。
京东智能产发股份有限公司（下称”京东产发“），则作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，始终秉持“智能产业赋能城市发展”的使命，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供了现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。
此外，得益于底层资产的稳健运营及行业前景的明朗，京东于12月27日晚间发布了关于原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告 。
据公告披露，京东集团创始人、董事局主席刘强东作为基金原始权益人之一致行动人，基于对基金及物流基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，刘强东先生及/或其一致行动人自公告之日起24个月内通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额，增持金额不超过1亿元。
上市以来稳健运作，领跑民营REITs市场潜力
作为首单民企仓储物流REITs，京东REIT自上市以来一直保持着稳健的运作态势。
在续租方面，重庆项目公司与承租人重庆京邦达已就重庆项目租赁事宜签署了续租协议。
据2024年12月27日续租公告披露，在综合考虑市场价格、投资人利益保护、承租人对项目的使用粘性与实际需求以及续租价格合理性的前提下，双方签署了续租协议，自2025年1月起，续租首年起始净有效租金确定为20.16 元/平方米/月，租期及租期内每年租金增长率等主要条款继续沿用原租赁合同的相关约定。本次续约使基金持有资产的出租率继续维持100%，续租后2024年末加权平均剩余租期将提高至1557天，基金运营更稳定。
在业绩表现上，京东REIT发布的2024年第三季度业绩报告显示，报告期内实现了收入2702.65万元，净利润694.62万元，经营活动产生的现金流量净额约为2926.60万元。这一系列数据不仅彰显了京东REIT出色的财务管理能力，也体现了其高效的运营效率。
从投资回报角度来看，京东REIT同样表现出色。截至上半年末，京东仓储REIT加权平均剩余租期为557天，平均有效租金单价为0.92元，EBITDA利润率高达71.92%。在分配金额方面，2023年该REIT实现可供分配金额7352万元，完成率约107.88%；2024年上半年则实现4018万元，同比增长6.48%。自发行以来，京东REIT已累计完成五次分红，总额达到1.3661亿元。
实际上，自京东REIT上市以来，其稳健的运作表现引起了市场的广泛关注。作为首单民企仓储物流REITs，京东REIT不仅展示了民营企业在REITs市场中的潜力和机会，更为民营企业特别是仓储物流民营企业发行公募REITs做出了资产选择的表率。
机构人士分析，京东REIT的成功运作，首先得益于京东产发在全国领先的仓储物流资产管理地位。
京东REIT首发资产为京东物流整租，租金收缴率一直为100%，京东物流业务健康、财务稳健、信誉良好、履约能力强。基础设施资产租约均为五年及以上，租期内增长率3%。此外，租约内无任何空置期、免租期或租赁佣金，有效避免了频繁换租带来的损失，同时使得收入高度透明化以且可预测性强。在行业集中关注存量去化及租金下行的周期中，京东REIT的整租模式展现出更强的韧性和新引力，具有独特的竞争优势。
值得一提的是，作为京东集团供应链生态系统的基石，京东产发凭借对商流及物流的深刻洞察及独特的产业资源整合能力，已成为最懂供应链和电商零售的现代化基础设施服务商。在服务消费驱动的需求及促进地方经济转型方面，京东产发也具有独特优势。凭借基础设施资产、开发专长、服务能力及切实可行的洞察力等四大核心能力，能够提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，并在新经济行业持续拓展客户群。
底层资产高效运营，多元化收入策略添新增长引擎
随着中国的产业升级不断推进，京东产发通过持续投入供应链基础设施网络，有效助力实体产业的结构转型，并带动区域经济实现高质量发展。
此次续约的重庆项目，位于重庆市巴南区南彭贸易物流基地，是西南区域重要的中转配送中心，具有极高的物流集散效率。项目地理位置优越，交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速，形成了四通八达的交通网络。
重庆项目为稀缺的高标仓，相对于传统的仓储设施，高标仓具有更专业的选址、更先进和完善的建筑结构，以及具备数字化和智能化的能力，不仅可以满足电商行业对高效率进出货物的要求，同时也可以满足我国制造业升级对仓储设施的要求。项目的建筑面积达199,802.38平方米，其中可供租赁面积184,568.56平方米，已整体出租给重庆京邦达物流有限公司。截至2024年9月30日，项目出租率和租金收缴率均保持100%，显示出强劲的市场需求和良好的运营效益。第三方评估机构基于独立、专业、审慎的评估，给出该项目在2023年12月31日的评估价值为5.87亿元。
在过去一年半中，重庆市仓储物流市场新增供应量为20.4万平方米，相较于2019年～2021年的高峰期，已明显回落。目前，在建的未来供应量约为11万平方米，在全国同等级城市中处于供给低位水平。
未来两年，重庆仓储物流市场的供给量也相对较低，为项目提供了稳定的市场环境。2024年供给量约为15万平米，约为存量规模的2.9%，2025年供给量约30万平，约为存量规模的5.9%。
宏观环境来看，重庆仓储物流市场租金持续承压，据统计，重庆项目市场租金上半年环比下降超过10%，但整体市场处于存量去化阶段，空置率环比下降2.9个百分点。
从需求角度看，据重庆统计局前三季度，重庆市实现社会消费品零售总额1.17万亿元，同比增长3.8%。同时，区域促销费的持续政策支持，也是京东物流仓储需求旺盛的原因之一，这些都使项目长期保持稳定运营。
京东产发相关负责人介绍称，通过多维度的运营管理能力，为项目的持续稳定发展与价值提升奠定了坚实基础。公司秉持为客户提供全方位、高品质服务的核心理念，凭借以客户为中心的管理理念和智能化的管理系统，及时响应客户需求，提供有温度的管理服务。在关键促销节点如618、双11等，京东产发加大资源投入，实施轮班值守机制，以保障设备与园区的顺畅运作，全面满足园区内租户的各项需求。
特色优势方面，作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，京东产发享有京东集团的品牌、资源和客户优势，在项目开发、运营管理和市场拓展等方面具有独特的竞争力。截止2023年底，京东产发已拥有全球现代化基础设施资产数量250个，园区管理建筑面积规模超过2500万平米，资产管理总规模超1000亿元。
此外，京东产发还积极开拓多元收入渠道，如引入新能源汽车充电桩合作、安装屋顶分布式光伏发电项目等，进一步丰富了园区的收入来源，提升了项目的市场竞争力。其仓储物流项目广泛应用数字化和智能化技术，如自动化立体仓库、智能分拣系统等，提高了运营效率，降低了运营成本，使得项目在同类型REITs中具有较高的竞争力。
深耕中国、布局全球，助力行业绿色可持续发展
随着我国“十四五”时期的深入发展，推动不动产投资信托基金（REITs）已成为盘活资产、促进经济高质量发展的重要工具。
对于仓储物流业行业而言，需要大量资金来购买、建设和维护仓储物流设施，REITs为仓储物流行业提供了一种有效筹集资金的方式。
近年来，公募REITs市场建设取得了显著成效，特别是在2024年8月进入常态化发行阶段后，其盘活存量资产、扩大有效投资、服务实体经济的功能日益显现。今年以来，公募REITs市场加速扩容，据Wind统计，截至12月27日，目前已经成立的公募REITs发行规模总计超1630亿元。新发市场上，年内已有28只公募REITs上市，发行规模累计646亿元，数量已接近过去3年总和（30只），规模已超过去年全年水平。
在这一背景下，京东产发凭借深厚的仓储物流基础设施运营管理经验，深耕中国市场，同时放眼全球战略性布局，建立起规模庞大且优质的国际现代化基础设施网络。其资产网络全面覆盖我国核心城市、交通枢纽和制造业基地，拥有丰富在建项目及土地储备，能够快速响应客户不断变化的需求。
在国内，京东产发的园区已覆盖29个省级行政区，涵盖所有核心物流节点，约90%的园区位于国内一线城市及其卫星城市以及二线城市。作为嘉实京东REIT的运营管理机构，京东产发自2014年5月起便投身于“亚洲一号”高标准仓库的建设与运营之中，积累了丰富的经验。
值得一提的是，京东产发在追求经济效益的同时，也积极履行社会责任，致力于维护绿色生态、促进可持续发展。公司自2007年起便前瞻性地实施了ESG战略，全力推动屋顶光伏发电产能生态体系的建设。截至2024年9月底，已在60个物流园区成功部署了屋顶光伏发电系统，其电总装机容量已达到436MW，相当于一座中型火力发电厂的规模。其中，京东亚洲一号西安智能产业园在2021年度成功达成了碳中和目标，并于次年3月荣获碳中和认证双证书，成为中国首座实现“零碳”目标的物流园区。
在资本运作层面，京东产发秉持为投资人持续创造价值的核心理念，不仅成功运营了嘉实京东REIT，还管理着七支私募基金，总规模已突破340亿元人民币。通过与全球范围内众多知名的投资机构建立广泛而深入的合作关系，京东产发不断提升资产管理及运营能力，为租户、投资人、合作伙伴乃至整个社会持续贡献价值。
展望未来，京东产发将继续以服务为本，以客户需求为中心，不断拓宽合作领域，提供高标准、定制化的仓储服务。同时，公司还将坚持节能高效和绿色运营，将科技驱动、绿色发展的经营理念融入资产运营管理的各个环节中，为实现可持续发展贡献力量。
