为规范物业服务市场秩序，维护业主与物业服务人的合法权益，做好住宅小区物业服务有序承接、退出，日前太原出台了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》（以下简称“《办法》”）。
一、
办法明确，物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形：
1、前期物业管理阶段，首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的；
2、物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的；
3、不定期物业服务合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的；
4、业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的(如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的)；
5、对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇(街道)调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇(街道)指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。
出现上述几种情形之一的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。同时，业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。
关于退出程序，《办法》指出，物业服务人、业主及业主大会作出解约(解聘)决定后，应当将拟解除合同原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式通知对方，并在小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七个工作日。接到书面通知后，双方应当在三十日内就物业服务人退出项目管理的时间、交接等事宜进行协商，形成交接方案。物业服务人、业主及业主大会应当在作出解约(解聘)决定和形成交接方案后，分别将有关事宜在3日内书面报告所属居(村)民委员会、乡镇(街道)和县(市、区)房产主管部门。
在此之前，山西已多次针对物业整改做出规范。
在2024年5月，山西省住建厅按照省纪委“听民意办实事”工作部署要求，制定了《关于整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题和建立完善物业企业退出机制专项行动方案》，全面排查住宅小区物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题，重点查处物业服务企业违法违规行为，建立完善物业企业退出机制，进一步促进全省物业服务行业提质增效。
12月10日，山西省发展和改革委员会发布了《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》，以进一步加强物业收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益。
其中重点关注到涉及到物业服务收费构成、收费方式、明码标价等方面的具体内容：
二、
在此背景下，2024年关于物业退出的行动多了起来。从目前来看，主要是有三种方式。
第一种就是文章开头说的物业与业主协商退出。
第二种是因整顿被动性清退。
如2024年10月10日，山西省忻州市通报7起关于整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题和建立完善物业企业退出机制专项行动典型案例，其中2家物业已退出小区。
同年11月，大同阳高县住建局公布整治物业服务不履约不到位、侵占业主利益等问题和建立完善物业企业退出机制专项行动成果，指出对管理龙和苑小区的大同益昌物业公司履职不到位进行多次约谈，因该公司整改后依然管理不力，已予以清退，使物业管理更加规范。
第三种就是物业主动性退出。
在前不久，山西建投247物业服务中心便针对敦化坊北小区的业主发出了《物业撤场公告》。公告指出，自2020年12月接管小区以来，一直兢兢业业给全体业主打造和谐家园，但因物业人力、物力成本的不断增加，但业主们却长期拖欠物业费，且存在物业费催缴困难，导致公司亏损严重。敦化坊北小区超过三分之二的业主签字表决，且大多数业主表示不愿意缴纳应缴物业费，也不再需要物业服务，因此最终决定退出该小区的物业管理服务工作。
有业主表示：大多数业主只愿意出0.4元/㎡/月的物业费。也就是说，如果有一套100㎡的房子，一年物业费仅480元，明显远低于太原市场行情。
三、
物业与业主之间的矛盾长期存在。作为业主，其多认为物业存在收费不透明，部分存在乱收费，收费和服务不成正比，小区整体收益不知去向等，而作为物业，主要是物业费难收缴的问题。
长期以来，取消物业就成为不少业主的心声。甚至在前两年，有小区业委会进行自管自治，如发放60万元红包给业主等让人羡慕。但不得不考虑的是，自治能否真的隐去“去物业化”的弊端。
首先取消物业后，需要成立新的“小区专业班子”，比如安保人员、监控中心值班人员、高压配电值班人员、低压维修电工、消防设施维护人员、弱电智能化维修人员等，要考虑的是这些专业人员能否短时间内配齐，且工资如何划定，是外包还是由小区内部业主组成等。外包实则就是另一种形式的物业，而由小区内部业主组成，那么长期做得好与坏下来是否会影响邻里关系等也需要考虑。
物业费的收费标准如何定。是按市场水平走还是低于市场平均水平？若低于市场平均，那么就要考虑是否能覆盖管理等综合成本。同时还要考虑是否全小区业主能做到按时按量的缴纳物业费。
通过电梯广告、停车费等带来的收益如何分发，能让所有人满意或也是个问题。
让物业退场不是不可以，但需要制定后续自治的一系列方法措施。因此在此过渡阶段，通过制度和规则限制物业，逐步化解物业与业主的矛盾实则更为关键。
