阜阳所有小区业主速看！事关物业费缴纳，权威解答！
乐活
2024-08-30 17:49
安徽
还要交物业费吗”
“物业服务存在重大瑕疵
能减免物业费吗”
针对各位业主关心的问题
阜阳市中级人民法院
做出权威解答
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关于新房物业费，若房屋验收合格，则开发商交付房屋给业主之日的次月及以后的物业费由业主负责交纳。若己符合交房条件、因业主一方原因而迟延收房的，迟延收房期间的物业费应由业主承担。关于二手房物业费交纳节点，二手房买卖合同有约定的从其约定，若无约定则一般自房屋交付之日起算。
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业主能否以其
非物业服务合同的签约方为由拒付物业费？
前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位与物业服务人就物业的有关事项所达成的协议。物业服务合同一经订立，即对全体业主具有法律约束力。业主不得以其并非合同签约方为由，拒绝履行支付物业费之义务。业主所在小区业主委员会与物业服务人签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，不能以其未与物业服务人签订合同为由拒交物业费。若房地产开发商交付的房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，不得以此为由拒绝向物业服务人支付物业费。开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业服务人责任。虽然有些开发商出具的《住宅质量保证书》中明确：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅是委托物业服务人处理来信来访、投诉，并未将房屋质量维修义务转移给物业服务人，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。开发商通知业主收房，但是业主发现新房不具备交付标准可要求开发商整改。根据相关法律规定，房屋己竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用应由建设单位交纳。如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，该期间的物业费不应由业主承担，而应当由建设单位即房地产开发商交纳。物业服务人负有妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的责任。导致房屋漏水的原因有很多，如业主遇到房屋漏水问题，物业服务人应积极协助查找漏水原因，待查明原因后，业主应向相应的责任主体主张赔偿。物业服务人没有按照有关规定和约定对公共设施设备进行维护，物业服务存在严重瑕疵，造成业主房屋漏水，业主以此为由主张减少交纳物业费的，应予支持。在物业纠纷案件中，业主常常混淆侵权责任和安保义务。物业服务人提供的安保服务仅是基本秩序的维护，若物业服务人提供的安保服务符合法律规定和合同约定，则业主应按约支付物业费；若物业服务人的安保服务存在瑕疵，一般情况下亦不构成根本性违约，但可综合有关法律规定和合同约定、安保服务情况等，酌情减少业主欠交的物业费。若物业服务合同虽己到期，物业服务人与业主委员会也未续签合同，但物业服务人仍然为该小区提供物业服务，业主亦实际接受该服务，则双方存在事实上的物业服务合同关系。该事实物业服务合同关系受法律保护，业主仍应按照原物业服务合同支付相应的物业费。如果物业服务合同到期后，业主委员会已明确表示不再续聘或者己决定另聘物业服务人，并己书面通知物业服务人移交物业管理权。物业服务人拒绝移交物业管理权，而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。物业服务合同的权利义务终止后，虽然物业服务人拒绝退出、移交但双方之间的物业服务法律关系己经终止。物业服务人再以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，没有法律依据。业主违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。物业服务人并没有强制拆除违章建筑的权力，若物业服务人收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书，并在劝阻无效的情况下又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的管理、通知、报告义务的，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范等行为或车辆堵塞消防通道、消防管道中无水等安全隐患，物业公司应当制止或及时向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，主张减少交纳物业费。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以房屋空置，未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。小区业主有权对其拥有的车位进行合理使用，而在停车位上安装配套充电装置的目的是为了使用新能源汽车，符合节约资源、保护生态环境原则，应予以鼓励。物业服务人应配合业主安装新能源汽车配套充电装置，并为安装提供便利。经核验停车位产权、小区输配电设施设备功率与负荷、车库物理结构等，适宜安装电动汽车充电桩的，物业服务人应根据需要出具同意或适宜安装的证明。物业服务人以物业服务合同未约定或约定不明确为由抗辩的，不予支持。物业服务人仅以部分车库业主存在不同意见为由拒绝其他人安装充电桩的申请，违反法律相关规定，不予支持。即使存在电容容量及电缆负载、消防安全等问题，也应当由供电企业勘查判断或消防管理等部门出具证明。物业服务人对此应承担举证责任。
业主要求在其租赁的车位上安装充电桩，且小区业主委员会支持安装的，物业服务人应予配合。物业服务人以业主的车位为租赁而非产权车位，或以充电桩存在安全隐患等为由不予配合安装充电桩的，不予支持。11
下水道溢水致业主房屋受损
业主是否可以主张减少交纳物业费？
物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位和物业共用设施的日常维护和管理，房屋排污管道属于物业共用管道，物业服务人负有对其进行日常维护和管理的义务，以保障管道畅通并能正常使用。导致下水道堵塞溢水的原因有很多。例如：若系共同使用下水主管道的相关业主随意丢弃垃圾致非正常污物堵塞下水主管道，则相关业主理应对受损业主的房屋损失承担赔偿责任；若系物业服务人未及时清理、维护，物业服务人亦应承担一定责任。如遇到下水道溢水致业主房屋受损问题，物业服务人应积极查找原因。若物业服务人没有提供充分证据证明其对公共区域的下水主管道进行了定期检查和维护，造成下水道溢水致业主房屋受损，业主以此为由主张减少交纳物业费的，应予支持。不同的物业服务等级及服务项目，对应不同的物业费收取标准，故当物业服务人提供的物业服务存在瑕疵时，应按双方签订的物业服务合同约定的物业服务等级区分是属于综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共秩序维护服务还是公共设备设施日常保养、维护服务项目的瑕疵，业主可以主张少交与之相对应部分的物业费。
来源：阜阳市中级人民法院
