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涨声再起,交易活跃!地产中介迎来一年最繁忙时间
财富
2024-11-26 22:40
上海
2024.11.
2
6
本文字数:3293,阅读时长大约5.5分钟
导读
:二手房涨价是否普遍?哪类小区涨幅明显?
作者 |
第一财经 孙梦凡
“最近成交量还可以,房价也涨了一些,相较九月底平均上涨30万左右。”
谈起最近的二手房行情,北京中介张阳(化名)感慨颇多。张阳是北京某中介品牌的五星店经理,门店所在片区属于北京的热门板块。近一个月来,张阳明显感觉到,片区看房人数、看房量都大幅增加,更显著的变化是,小区涨价成交的房源数量,明显增多了。
购房者李女士也有所体会,“小区同户型房源,现在的挂牌价,比前两个月涨了40万。”
自九月底降准、降息、降首付等政策发布以来,一大波楼市利好政策纷至沓来,直接刺激了市场情绪,其中尤以一线城市最为显著。以北京为代表的多个核心城市,部分小区似乎正出现涨价趋势,业主在挂牌房源时信心明显增强,议价空间也在缩小。
涨声再起
张阳的门店位于北京市西城区二环附近,属于比较热门的学区板块,也是当地看房流量很大的片区。
自十月份以来,张阳明显感觉到,门店附近小区成交量变大了,房价议价空间也在缩小。“10月小区成交量不少,进入11月可签约的房源数量少了,但成交价在上行,整体趋势是往上走的。”
据其展示给记者的一份成交单,11月份以来,门店附近一小区已成交近30套,基本每天都有单子成交。较热门的成交房源,多为30平方米左右的超小户型房源,不少家长都是为了学区才入手。
从价格上看,近期房源成交价和挂牌价之间的价差,较此前有所缩小。比如月初有房源报价286万、最终成交价266万,买卖双方价格博弈的空间在20万左右;而这两天成交的房源,有房源报价295万、成交价290万,还有房源报价305万、成交价303万,整体议价空间缩小。
从成交周期看,不少房源挂牌仅两天便成交,也有一些挂牌近一年的老房源,借着这波热度顺利卖掉了。
“这个小区比较热门,主要有三个原因,一是总价比较低,同等价位在这个位置能买的房,这个小区算楼龄比较新的;第二是位置比较核心,第三是整体配套比较好,附近有学区、商务区等。”张阳表示。
在北京,上述情况并非个案,“我今天新增了四个客户,都有点忙不过来了。”刘为(化名)所在门店位于北京朝阳区,据他介绍,门店附近的某个大型小区,近期成交也出现了升温态势。
“最近的成交案例中,几乎没有降价的,有些户型成交价比10月份还高,10月门店所在片区共成交了58套,而11月截至25日已经成交了67套。”刘为感叹称,这两个月热门小区二手房成交太快了,有库存的优质房源数量也在减少,相应地价格端也出现了起伏。
他举例称,小区同户型的房源,之前总价在480万左右,最近购房者提价到500万都不行,刚成交的一套房,最终价格为513万。“虽然有涨价案例,但如果将时间拉长,现在距离小区曾经的房价高点还很远。这之前房价降了一年多,现在属于把之前降的补回来,但仍属于近几年的价格低点。”
对后续的市场走势,刘为抱有观望态度。他认为,目前的热门小区成交量确实比较大,房价走势则平稳中微涨,但如果成交量持续走高,加上后续面临入学季,是否会明显涨价就不好说了。
在北京市昌平区另一高流量小区,附近中介门店的人员也表示,近期门店成交的二手房源中,涨价案例有所增多,相较于此前的8、9月份,近两个月同户型房源大约涨价10万~20万左右。
本轮市场变化起自九月底,且政策多轮次、密集性释放,到十一月还有新政释出。
11月18日,北京市正式发文宣布,取消普通住房和非普通住房标准,个人出售2年以上(含2年)住房的,免征增值税;个人家庭购买面积140平方米及以下住房,减按1%的税率征收契税。
取消非普房标准、降首付、降利率等一系列政策,共同点燃了一线楼市的市场热情。
高端小区涨价更为明显
前述几个涨价小区案例,在北京是否是普遍现象?其他城市表现又如何?
日前,克而瑞发布了一份二手房价报告,显示10月份北京、合肥、上海、重庆、苏州等几个城市,均有过半小区房价环比出现上涨。其中,北京天通苑、四惠、望京等不少流量小区,成交价格均出现环比转增。
据悉,该报告选取的样本是北京、上海等12个典型城市的二手房小区,且各小区近两个月交易量均大于5套,属于交易频次本身比较高的小区,购房需求会高于城市平均值,但仍能反映一定趋势性特征。
不过,并非所有城市的典型小区都在涨价,在武汉、南京、广州等地,房价环比上涨的小区,占比均不足四成。其中,武汉、南京是近年来房价下跌较为显著的城市,市场信心恢复相对较慢。
分小区类型看,房价越高的小区,“涨价概率”越高。报告表示,10月份,在统计的样本小区中,刚需、改善、高端类小区,分别有45%、47%和50%的小区成交价格环比上涨。
同时,改善和高端小区议价空间均有收窄,高端小区表现更为明显,卖方信心明显提升。典型如上海大宁慧芝湖,2024年下半年挂牌参考价在10万元/平方米左右,10月份成交10套,成交均价达到8.7万元/平方米,环比上升5%,据此计算,议价空间已收窄至13%。
此外,部分刚需小区因为前期跌幅较大,如今议价空间也在快速收窄。在前述样本小区中,有二成刚需小区房价触底反弹,且有小区房价涨幅达到20%,这类小区多为各城市的低价触底项目,房价变动敏感,即便现在价格有所上涨,也可能只有历史高点的一半。
相较于新房,二手房价表现更能反映市场趋势,被业内视为行业动向的先行指标。
从前述报告可见,受房地产利好政策影响,当下多个核心城市的二手房价格,确实有反弹趋势,不过因前期跌幅较大,如今房价的微幅上涨,还未达到大幅扭转市场价格走势的效果。
克而瑞表示,10月份全国,一二手房价降幅有所收窄,不仅近半小区房价出现回升,尤为可喜的是,成交价正在向上靠近挂牌价,卖方信心有所回升。从结构性分布看,高端小区中房价上涨比例更高,刚需类小区中,也有大量低价小区迎来较大幅度的触底反弹。
国统局数据也显示,近期房价环比降幅收窄,市场预期进一步改善,其中二手房更为突出,10月份有11个城市房价环比转增,是2023年下半年以来,二手房房价环比上升城市最多的一个月。
市场热度能持续多久?
二手房价出现回暖信号,回应了调控政策的有效性,但这波热度能持续多久,仍令业内存疑。
“二手房价的涨势,目前出现积极变化,但是否能形成新一轮市场博弈,还需观察政策效应的持续发酵,以及不同城市的市场反应。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉第一财经。
从最新成交数据看,进入11月份以来,二手房成交量虽保持上涨趋势,但有放缓的苗头。
据麟评居住大数据研究院监测数据显示,2024年第47周,重点10城二手住宅成交量为20116套,环比下降4.58%,同比上升23.12%。从累计成交来看,2024年11月截至24日,重点10城二手住宅成交70323套,较10月同期上升29.41%,较去年11月同期上升19.27%。
“近两周,重点城市的二手房成交量,环比连续小幅回落,但成交量绝对值仍处于年内较高水平。”麟评居住大数据研究院表示,9月底以来的政策效应仍在,预计短期内仍然具有释放空间。
后续,二手房以及整个新房市场,回暖的持续性如何?是否还有政策空间?
“市场回暖的可持续性需要审慎看待,政策红利及市场自我调价能力能否持续释放,是决定市场未来走向的关键因素。”关荣雪表示,当前政策主要集中在短期刺激措施上,若要实现长期稳定发展,需要在住房保障、融资环境等方面进行系统性改革。
关荣雪认为,目前楼市政策释放已经较为充分,未来的重点在于政策落实。此外,地方政府还有多项储备政策,比如打通“以旧换新”链条、降低人才购房门槛、加大人才购房补贴等,以进一步刺激市场,经济环境的改善也仍有调整优化空间。
中指研究院研究副总监李益峰告诉第一财经,短期来看,926新政效果持续性强于以往,相关政策在释放改善性需求上进一步发力,有助于房地产市场持续回暖。但整体来看,市场恢复仍面临诸多挑战,若各项政策落实到位,房地产有望实现从阶段性回稳到持续性“止跌回稳”的转变。
在李益峰看来,当下需求端还存在部分政策空间,但预计继续优化的可能性有限,比如一线城市限购继续优化的相关政策、核心城市购房与落户关联的相关政策、继续降息的相关政策等。而供应端收储存量房、危旧房改造、盘活闲置土地等相关政策,是推动市场改善的关键。
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| 苏小
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