戴德梁行数据披露，2024年，深圳迎来万丰海岸城、大运天地、坂田万科广场等多个购物中心开业，带来57.5万平方米的优质购物中心集中供应。不少新项目引入区域首店，差异化运营丰富了消费场景，为本地品牌升级换代带来机遇，也有利于激发潜在消费需求。至年末，全市优质购物中心存量突破700万达到717.4万平方米，与此同时，得益于去年以来入市的区域型项目持续去化，全市优质购物中心2024年的净吸纳量超新供应达到59.5万平方米，带动空置率进一步改善至8.0%。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端向《华夏时报》记者在内的媒体表示，展望2025年，深圳预计将有62.5万平方米的优质购物中心陆续投入运营，既有首秀深圳的K11 Ecoast、深圳大悦城，也有本土经验丰富的运营商带来的深圳湾万象城二期、iN城市广场等项目，市场表现值得期待。
张晓端进一步指出，华发冰雪世界文旅项目也计划于2025年投入运营，预计将吸引更大范围的游客前来打卡。存量项目亦积极寻找机遇，如南山海雅缤纷广场与京东签约，深圳首家京东MALL预计将于明年中开业。而7部门印发的《零售业创新提升工程实施方案》为存量商业盘活提供了转型思路和保障措施，从优化供给端给予了顶层支持。
空置率下降至8.0%
2024年深圳优质购物中心处于相对集中供应的情况。据戴德梁行数据，2024年深圳优质购物中心供应量为57.5万平方米，吸纳量为59.5万平方米，吸纳量高于新增供应。
据张晓端分析，上述现象主要受两方面影响，一是2023年有不少比较好的区域型优质项目入市，在2024年实现持续去化，带动了市场整体表现。
“讲到存量，比如说2023年已经入市的项目或者已经处于调改当中的项目，在2024年有一个比较好的改善和去化，像深业上城和领展中心城一定程度上还是受惠于港人北上的消费，而万象食家和招商花园城的调改，以及前海壹方汇持续去化，从存量的角度带动空置率的下行。”张晓端说道。
二是，2024年入市的项目整体的表现不错，如坂田万科广场，号称把新加坡的花园搬到深圳来，天河城则聚焦在生活消费方面，以及在万丰海岸城的开业填补片区的商业空缺。
在上述背景下，目前深圳优质购物中心的平均空置率处于8%的水平，低于2022年10.4%和2023年8.9%。具体到深圳各区空置率的变化，截至2024年年末，南山、福田、宝安、罗湖分别为12.1%、8.7%、7.1%、7.9%，光明、龙华、龙岗分别为5.0%、4.5%、3.6%。其中除了宝安和罗湖外，其余各区的空置率较2023年末均有所下降。
从租金表现来看，深圳市优质购物中心最优层平均租金同比下降2.8%至每月每平方米780.2元，同时项目表现分化明显——自身具有丰富运营经验和品牌资源、具备区位优势、交通便利的项目仍能保持优势；而部分项目定位与市场需求错配的项目在商圈内激烈竞争中则面临严峻挑战。
戴德梁行指出，2024年前三季度深圳社会消费品零售总额同比增长0.7%，9月后“以旧换新”政策倡议切实刺激了相关消费的增长，前11月深圳社会消费品零售总额增速提升至1.5%，较去年同期仍下降了5.8个百分点。居民消费总体增长乏力为商业运营带来负面影响。
零售品类需求占比大幅回升
从深圳全年新入购物中心的业态需求数量来看，戴德梁行数据显示，零售品类的总占比较2023年大幅提升6.1个百分点至49.3%。消费补贴等实质利好举措刺激深圳家用电器和音像、通讯器材类的零售额增速显著提升，前11月增速较前9月分别增长25.2个百分点、2.4个百分点至26.1%、2.7%，同时为品牌扩张带来机遇。
数码电子及智能家电在整体中的占比提升至4.4%，不乏大疆、韶音等本地品牌的开业。运动户外占比提升至5.8%，蕉下、波司登等品牌均新开5家以上门店；家居生活集合店KKV、名创优品等亦有相对活跃的表现；与此同时，深圳首家“胖东来”永辉调改店正式营业。为吸引年轻群体，不少购物中心引入谷子店进行尝试，令IP潮玩店成为零售市场的一大亮点。
服务型消费业态方面，餐饮业态占比39.9%，其中中式简餐在整体中的占比提升至4.9%，特色正餐下滑至14.5%，新式饮品及奶茶占比在6.1%。此外，文体娱乐业态中，电玩、台球馆的数量有所增加；学童教培业态恢复扩张态势，在社区型购物中心中的业态占比有所提高。
张晓端预判接下来的消费及商业新趋势，在政策层面，可能会有更多实质性的政策出台刺激消费，提振内需，消费方面会有比较好的政策环境。在新客群上，港人北上消费已成常态，且消费品类逐渐扩张；深中通道便利珠三角西岸客群来深圳，同时过境免签政策亦会吸引更多外国游客来深消费。
2024年12月，中央经济工作会议将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”放在2025年九项重点任务首位，戴德梁行预计2025年更加积极、全面的扩内需政策将进一步改善预期，刺激潜在消费需求的释放。
此外，戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁分析表示，中国消费市场正进入一个全新消费时代——“分需时代”。在“分需时代”，中国消费市场展现出多元化和个性化的需求。这一时代特征意味着消费者在进行消费决策时，更加注重个人、社会和自然的长期、平衡、可持续发展。商业地产必须适应这一变化，通过创新和重构来满足不同消费者群体的分级需求。
本期编辑：孙琪
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