根据有关法律法规规定，结合我市实际，现就进一步加强和规范住宅小区前期物业管理提出如下意见。
一、前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务管理。
县(市、区)物业主管部门负责本行政区域内前期物业管理活动的指导和监督管理工作;街道(乡镇)按照职责，做好前期物业管理相关工作。
二、建设单位应通过招标方式选聘前期物业服务人。招标由建设单位依法组织实施。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务人。
与建设单位存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、关联关系、人格混同、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。
建设单位不得通过设置不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业服务项目实际需要不符的过高要求。
投标人少于3个或者建筑面积小于3万平方米(不含3万平方米)的，经项目所在地县(市、区)物业主管部门批准，可采用协议方式选聘前期物业服务人。
建设单位未通过招标方式选聘前期物业服务人或未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由项目所在地县(市、区)物业主管部门依据《物业管理条例》第56条等法律法规规定处理。
三、招标采取公开招标和邀请招标方式。招标、投标、开标、评标、中标等事项按照有关法律法规规定执行，并由项目所在地县(市、区)物业主管部门会同街道(乡镇)指导监督。提倡和推行以规范的交易平台为载体的电子招投标，进一步提高透明度，节约资源成本，实现招投标全过程、各环节可追溯、可查询，最大限度防止弄虚作假、暗箱操作、串通投标、限制排斥潜在投标人等问题。
将公开招标作为选定前期物业服务人的主要方式，建设单位需发布招标公告。招标公告(包括公示信息)在中国招标投标公共服务平台(或省级电子招标投标公共服务平台)，市、县(市、区)物业主管部门信息化平台等载体发布。建设单位不得将应当公开招标的项目化整为零或以其他任何方式规避公开招标。
项目具有特殊性、只能从有限范围或者特定的物业服务人中招标的可采取邀请招标方式，采取邀请招标方式的，建设单位应当向3 个以上具备承担招标项目能力的特定物业服务人发出招标邀请书，招标邀请书应当包含公开招标时发布的招标公告规定的事项。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域。对一个物业服务区域，作为招标人的建设单位应统一，按总体规划面积一次性招标。建设单位约定的物业服务区域应当与实际交付使用的物业服务区域相一致。
四、建设单位在发布招标公告或发出招标邀请书10日前，将以下材料报至项目所在地县(市、区)物业主管部门备案：1、建设单位的相关资格证明文件，包括物业服务区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证或不动产权证的复印件等;2、招标公告或招标邀请书;3、招标文件(主要内容附后); 4、物业服务用房和物业经营用房配置情况说明;5、选择招标代理机构的，提供招标委托代理合同;6、物业服务项目的其他必要资料。
县(市、区)物业主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5日内办理完成备案手续;发现备案材料中有违反法律、法规及相关规定的，及时责令建设单位改正，建设单位在改正之前不得发布招标公告或发出招标邀请书。
五、评标由建设单位组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位代表和物业服务行业专家组成，成员为5人以上单数，其中建设单位代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。
建设单位代表以外的专家，建设单位在县(市、区)物业主管部门的监督下，从市物业服务行业专家库采取随机抽取的方式确定。与建设单位有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
六、鼓励建设单位参照省住房城乡建设厅《关于在全省房屋建筑和市政工程招标投标领域推行“评定分离”的意见》(鲁建建管字〔2021〕7号)、市住房城乡建设局《滨州市房屋建筑和市政工程招标投标评定分离实施导则》(滨建建字〔2022〕16号)，根据项目实际，自主确定是否使用评定分离方式确定中标人，并依法对招标投标活动承担主体责任。采用评定分离的，建设单位应当根据项目规模、特点，在招标文件中明确评标、定标方法，要严格落实中标候选人排序不分先后、中标候选人计分情况不得公布和泄露、组建符合要求的定标委员会、确定合理的定标因素和定标方式、加强对定标活动的监督管理、规范定标程序等规定，确保择优确定中标人。
七、中标后，建设单位应当向中标前期物业服务人发出中标通知书，同时将中标结果在发布招标公告的载体上公布，通知所有未中标的投标人。建设单位应当自确定前期物业服务人之日起15日内，向项目所在地县(市、区)物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标代理委托合同等资料。
八、建设单位和前期物业服务人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立书面前期物业服务合同;建设单位和前期物业服务人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。前期物业服务合同期限由建设单位和前期物业服务人约定，最长不超过五年。
九、前期物业服务人应当按照合同约定履行权利与义务。不得向他人整体转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让，也不得将全部物业服务一并委托给他人。前期物业服务人按照合同约定或经建设单位同意，可以将中标项目的部分专项服务业务委托专业性服务企业实施。受托方应当具备相应的资格条件，并不得转委托。
十、建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照《滨州市住宅物业管理条例》第22条要求，将与前期物业服务人签订的前期物业服务合同等资料报项目所在地县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为房屋买卖合同约定的内容。县(市、区)物业主管部门将上述相关备案资料和第7条中相关备案资料推送至街道(乡镇)和有关部门，实现信息共享。
十一、项目承接和查验严格按照《山东省物业管理条例》第19条、《滨州市住宅物业管理条例》第26条、《滨州市物业承接查验实施细则》规定执行。
十二、前期物业服务合同履行期间或届满前，街道(乡镇)、社区或小区物业管理委员会、县(市、区)物业主管部门要发挥基层党组织和网格化管理作用，健全完善“吹哨”机制，通过平时了解、收集、掌握的社情民意和前期物业服务人履约履职履责情况，以及对物业管理类投诉办理情况、前期物业服务质量考核情况等的分析研判，认为确有必要的，要组织、引导未成立业主大会的住宅小区业主依法决定是否解聘前期物业服务人。按以下要求办理：
1、由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织召开业主大会，组织业主通过线上、现场、入户相结合的方式，表决是否解聘前期物业服务人。参与表决的业主人数和同意解聘前期物业服务人的业主人数应符合《民法典》第278条规定。
2、经表决同意解聘前期物业服务人的，业主授权社区或小区物业管理委会或业主代表通过公开招标或业主认可的其他方式选聘新的物业服务人，并由社区或全体业主与新的物业服务人签订物业服务合同。新物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新物业服务合同生效之前或新的物业服务人接管之前，前期物业服务人应按合同约定继续提供服务。
3、业主共同决定更换前期物业服务人的，前期物业服务人应当在业主共同决定的合理期限内退出物业服务区域，并配合选聘的新的物业服务人接管。拒不退出或配合的，按《滨州市住宅物业管理条例》第56条等有关法律法规规定处理。
4、经表决同意解聘前期物业服务人的业主未达到规定比例的，前期物业服务人继续提供服务，但街道(乡镇)或小区物业管理委员会应责令前期物业服务人限期整改存在的问题，并将整改情况向街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门报告。
5、以上过程中，要充分维护业主的知情权、参与权、监督权、表达权和前期物业服务人合法权益，做到依法、公开、公正、公平、透明，确保平稳有序。
十三、前期物业服务合同期限届满，业主未依法选聘新的物业服务人，前期物业服务人继续提供物业服务的，前期物业服务合同继续有效，服务期限为不定期，当事人可随时解除合同，但是应当提前60日书面通知对方。
十四、前期物业服务合同履行期间或届满前，尚未成立业主大会，前期物业服务人决定不再提供服务的，应当提前90日通知建设单位、业主、街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门，由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织业主参照本意见第12条通过公开招标或业主认可的其他方式选聘新的物业服务人。决定不再提供服务的前期物业服务人，要将服务期限内的履职情况报街道(乡镇)、县(市、区)物业主管部门作为评价其有关工作的依据。
十五、前期物业服务合同履行期间或届满前，尚未成立业主大会，建设单位拟解聘前期物业服务人的，应当向社区或小区物业管理委员会提出申请，经同意后，由社区或小区物业管理委会或业主代表组织业主就解聘前期物业服务人依法进行表决。参与表决的业主人数和同意解聘前期物业服务人的业主人数应符合《民法典》第278条规定。
经表决解聘前期物业服务人的，建设单位要在街道(乡镇)、小区物业管理委员会、县(市、区)物业主管部门的指导、监督下，按照招投标有关法律法规规定和本意见关于前期物业招投标要求，通过公开招投标方式选聘新的前期物业服务人。在表决、招投标等过程中，要充分维护业主的知情权、参与权、监督权、表达权和前期物业服务人合法权益，做到依法、公开、公正、公平、透明，确保平稳有序。
经表决不更换前期物业服务人的，按本意见第12条第4项、第13条执行。
本意见自2024年11月1日起执行。已成立业主大会和业委会的住宅小区物业服务人的选聘、更换可参照执行。
附件：招标文件主要内容
滨州市住房和城乡建设局
2024年9月4日
招标文件主要内容
(一)建设单位及招标项目简介，包括建设单位名称、地址、联系方式、项目规划建设(类型、位置、建筑面积、区域四至、主要经济技术指标、建设与竣工交付日期、相关设施设备、物业服务用房配置)、项目可收费物业面积汇总表等基本情况;
(二)物业管理前期介入的时间、服务等级，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业服务用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求;
(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的服务项目负责人和主要技术人员简历与业绩、物业管理设计模式、机构设立、岗位安排、员工培训计划、管理制度及装备的机械设备和采取的措施、物业服务费标准的测算、公共能耗管理、投标承诺、投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章等要求;
(四)交付使用后经营性物业的经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;
(五)物业服务内容(包括对业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁〈含清运〉，垃圾分类管理、全装修管理方案、社区文化，物业资料管理、客户服务和便民措施等)及服务标准;
(六)财务管理，包括对物业服务费(选择收费的包干制、酬金制或其他方式)和住宅专项维修资金的使用方案;
(七)前期物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制定说明;
(八)评标标准和评标方法;
(九)建设单位、中标人违约的责任;
(十)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。
(十一)采用评定分离的，需明确定标方法、定标委员会的组建方式、定标因素、定标标准等。
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