请问，我们告别了房地产的高周转了吗？

请问，我们告别了房地产的高周转了吗？

还在卷的地产人真实的体感

在设计领域，“旱的旱死，涝的涝死”的现象愈发明显。优秀的设计公司项目不断，而那些水平一般、管理效率低下的公司则陷入了不断投标的恶性循环——养了人的设计院老板，即使没有靠谱的项目，宁愿熬死员工，也不可能愿意让员工在这个时间去做积极的学习或突破，更大可能还是宁愿他们去做投标，博一个机会不大的可能性。

这种矛盾迫使城市公司负责人在满足集团要求与适应市场变化之间寻找微妙的平衡，双方不断角力。最终导致，尽管整体项目的实际能效极低，但地产人的工作节奏依然快速。负责人必须随时准备应对集团的新要求、新标准，以及各种紧急会议和报告。简短的交流往往需要通过冗长的多人会议和繁琐的PPT演示来完成。

地产”高周转产品“大家都很熟悉，指的是房地产企业采取的一种快速开发、快速销售、快速回笼资金的经营模式。这种模式强调资金的快速流转和项目的快速推进，以提高资金利用效率和企业的投资回报率。

一般从拿地到开盘的时间极短，如碧桂园的“456模式”（4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转）。通过快速销售和回笼资金，减少资金占用时间，提高资金使用效率。依赖外部融资和预售款来推动项目开发，增加财务杠杆。

因此目前市场环境和主流政策上的引导，目前都是反对采用高周转模式来开发产品的。

窗口期产品

房地产的“窗口期产品”通常指的是在特定的市场环境或政策环境下，由于某些有利条件的出现，使得某些类型的房地产产品变得特别受欢迎或者具有较高的投资价值。这些条件可能是由于经济周期、市场供需变化、政策调整等因素造成的。

从正常的市场逻辑之下，一般的在房地产市场中，某些时期可能因为经济繁荣、低利率环境或政策支持，使得购房需求增加，这时推出的房产产品被称为“窗口期产品”。

就目前的中国社会环境之下，窗口期产品更多是受到政策的影响，即，政府的某些政策，如税收优惠、贷款利率调整、购房补贴等，可能会在一定时期内刺激房地产市场，使得某些房产产品成为“窗口期产品”。

比如，2024年，在上海卖得最好的，是面积段大概在140㎡的住宅，乍一眼看，可能觉得是跟上海改善类的人群较多，对或者面积段的房子的需求量较大，甚至推演出，未来的新的产品应该追加这类型的产品。

第三个是住房税收政策调整，取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

因此，140㎡的热卖，不能完全理解成该面积段的户型符合了目前大部分人的居住需求，更不能等同于这部分产品具有卓越的产品力，这仅仅是在政策刺激下的市场需求释放。

由于限购政策的放宽，更多非沪籍居民和单身人士获得了购房资格，这部分人群可能更倾向于购买中等面积的住宅，如140平方米左右的户型。契税优惠政策使得购买140平方米及以下的家庭唯一住房的契税税率降低，这直接降低了购房者的购房成本，使得140平方米左右的户型更具吸引力。降低首付比例和房贷利率，减轻了购房者的财务负担，使得更多的购房者能够负担得起140平方米左右的住宅。

总的来说，“窗口期产品”是房地产市场中因应特定条件而产生的具有特定优势的产品，它们能够满足市场在特定时期的特定需求。

更需要高周转

和高周转的发展周期不同，在高周转时期，开发商虽然面对一个资金回笼的周期压力，但这个周期起码是有一个大概的时间表。

开发商需要快速响应市场变化，以抢占有限的市场份额。窗口期产品需要迅速上市以抓住短暂的市场机遇，否则可能会失去先机，被竞争对手抢占市场份额。

存量市场的特点是变化快速，需求和政策可能在短时间内发生显著变化。开发商需要快速开发窗口期产品以适应这些变化，确保在市场窗口期结束前完成销售，从而最大化利润。

在存量市场中，资金的利用效率尤为重要。高周转意味着资金可以快速回笼并重新投入到新的项目中，提高资金的使用效率。窗口期产品需要快速开发和销售，以便资金可以迅速回笼，减少资金占用时间，降低财务成本。存量市场的不确定性更高，开发商需要通过高周转来管理风险。快速开发和销售可以减少市场波动对项目的影响，降低因市场变化带来的风险。

开发商在存量市场中追求的是快速抓住市场机遇的能力，这要求他们在开发速度上必须比增量市场更快，以适应存量市场的竞争和变化。

在地产上行周期，高周转产品的竞争实际上是开发商与自身财务杠杆的赛跑，目的是在市场条件允许的情况下，通过快速开发和销售来实现资金的快速回笼和再投资。

然而，在地产下行周期，即存量市场中，开发商面临的挑战则转变为与众多竞争对手以及市场的不确定性进行赛跑。在这一阶段，如果行动迟缓，市场份额就可能被其他竞争者抢占，导致所有的努力都变得徒劳。这种情况类似于零和博弈，即在总需求固定的情况下，一方的收益必然意味着另一方的损失。

鉴于开发商作为产品的开发者，拥有自主开发并获取利润的内在动力，以及承担相应风险的基本能力，本文无意对开发商进行任何评价或提出建议。仅从设计公司的角度出发，提出建议（屁股决定脑袋）。

宁愿卷专业，不要卷配合

灵活奋斗，选择性躺平

面对甲方的要求，并不需要都一一回应，我们应当有选择性地作出反应。在当前地产市场高度竞争的环境下，甲方提出的许多要求未必都是专业且合理的。目前，甲方的管理也相当混乱，许多工作指令实际上是甲方自身的职责，却转嫁给了设计院，或者设计院仅仅充当了传声筒的角色，直接分配任务。然而，配合负责人完成这些工作，并不能提升设计团队的核心价值。这些任务往往无法触及领导层，因此可视为“无用卷”。如果负责人最终被裁撤，那么无法追回的款项仍旧无法追回。

卷服务，是死胡同。如果我们自身拥有强大的专业能力，我们就有权对甲方说“不”——对于这类任务，我们可以有选择地“躺平”，将精力集中在更有价值的领域，专注于提升专业技能、创新思维、产品逻辑和分析能力。对于甲方的各种配合要求，我们可以适度地采取灵活应对，适时“躺平”。

几个“小且快”，比一个“大却慢”要强

因为目前大项目存在较大的不确定性，且回款周期过长，一旦大项目出现变故，团队将面临巨大的运营压力。小规模项目虽然总体收益较少，但如果能保证进度和回款，其带来的收益很可能远超大型项目。同时，小项目周期较短，相关问题较少，对团队的工作效率而言更为有利。

因此，设计师不应过分自信地认为自己的设计能力能够“征服”甲方，而需要有效地筛选适合自己的客户，其中最重要的标准是那些愿意为设计劳动支付合理费用的甲方。无论是大型项目还是小型改造提升，设计师从接触项目、研究项目条件开始，就已经投入了劳动。专注于服务那些能够有效沟通、有意愿做好项目的甲方，相较于广泛撒网参与不同项目，将能获得更大的单位时间收益。

做出自己的差异性，宁愿做“小而精”，不做“大而全”

小型事务所的决策流程相对简单，能够快速响应市场变化和客户需求，保持灵活性和创新性。在竞争激烈的市场中，这种模式有助于建立品牌忠诚度，通过口碑传播吸引更多的客户。最终，通过专注于小而精的项目，小型事务所能够在特定领域内形成自己的核心竞争力，实现可持续发展。

我们告别了房地产的高周转了吗？

这一问题的答案因人而异，不同职位、能力水平、价值观念、家庭状况及所承受的压力……会有不同的答案。很多从业人员可能会觉得，在下行市场，没看到其他出路，似乎别无选择，人人皆卷，又能如何应对？尽管目睹环境恶化，却苦于无力改变现状，不愿参与竞争，却又似乎别无他法。

然而，笔者看来，看到问题渴望改变其实仅是微不足道的第一步。真正重要的是深刻理解改变所伴随的代价，并且愿意承担这些代价去追求改变，这才是真正向前迈进的关键。

人生，永远都是可以选的。

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莱瑟塔专题通过园景人平台，多次对景观行业发展探索做了高质量的专题探索，希望通过大量案例分析为行业注入有思考的内容分享。今天的这则内容探讨，希望只是抛砖引玉，欢迎有更多不同的意见。随着行业不断地发展，景观行业不论是所能触及的专业领域和技术手段，都在不断地变化。好的设计总是穿越时间，让人过目难忘，甚至成为经典，而一个出色的景观从业人员应该能不断迭代走出自己的舒适区，把过往累积的成功项目经验形成属于自己的工作方式和工作逻辑体系，适应市场，不断革新自己的工作技能，这样即使在新的市场需求之下，仍旧能不断创造价值。