现在的二手房市场，挂牌房源数量最多的就是老破小，降价房源最多的也是老破小，降价占比上也是最多的，每4套老破小房源，就有1套降价，以争取出手的机会。
但是却有老破小小区，连续18年成为板块成交量榜首。并不只是板块，在内环内低总价小区中，玉田新村也是成交前列。
连年霸占成交榜首的玉田新村，累计成交已经过2495套次，全小区有4447套房源，粗略计算下，一半以上的房源都换手了。
老破小那么难卖，为什么玉田新村不愁成交？
小区有哪些优缺点？
玉田新村成交秘籍
主要是因为内环内市中心和总价低。
内环内意味着资源丰富，交通便利，到各个核心位置都不远，在市区上班通勤时间短。不管是老人健康管理，还是年轻人看展看演唱会、亦或是孩子逛博物馆参加市里活动，都非常方便而且不折腾。
上海那么大，但是高能级的资源依然是比较集中的。内环内在全上海面前，范围是很小的，上车的机会也没有那么多。
如果在内环内的基础上再加上一个低总价上车，那少之又少了。门槛在总价200W以下的小区就这些，内环内那个热度较高的位置就是曲阳和鞍山板块。
这么一算，200W以下上车内环内，玉田新村竟然还是个稀缺小区。
上车总价低于200W的小区分布
优点1：价格低
目前挂牌的房源，有三分之一在200W以下。1房总价都不超过300W。
交通上——距离小区最近的就是8号线的曲阳站，身处轨交网中，向东还有8/10号线交汇的四平路站，向西有19号线上海外国语大学站，还有8/3号线虹口足球场。内环内轨交密布，换乘多条线路都很方便。
商业上——小区斜对面就是生活广场，购物中心业态很丰富，其中还包含苏宁易购，基本的购物需求是完全可以满足的。去五角场（3公里）或者瑞虹天地商圈（1.5公里）也都不远。
教育上——小区的学校不远是曲阳第三小学，中学是曲阳第二中学。两个学校紧挨着，距离小区门口直线距离只有230米左右，接送很方便，孩子也不用起大早赶路。
还有一所更近的民办学校-迅行中学，就嵌在小区里。
曲阳的教育资源不错，大部分都是梯队学校。板块不同位置的学校划片如下：
医疗上——和小区一墙之隔就是曲阳医院，现代化综合性二级医院，报销比例高。综合医院科室比较全，可以满足日常健康需求。三甲医院内环内有很多，地铁倒一倒没多少站。
优点3：美丽家园+加装电梯
平改坡。坡顶有一定的高度，不少顶层用户将坡顶部分改成了阁楼，扩大了使用面积，增加了不少活动空间和使用空间。
玉田新村已经有楼栋可以乘梯上下楼，上下楼更加便利。但是，加装的楼很少，小区目前已有电梯的是86号楼。正在挂牌的房源没有带电梯的。
玉田新村缺点
小区的缺点比较多，有些是老破小的通病，有些是特例。
缺点1：房龄太老，将满70年
小区是50/60年代的房子，比起90年代的房子房龄大很多。同时还面临一个产权到期问题。
因此，是否会动迁的话题经常被讨论。
如果能被征收当然好。或者这两年比较火的原拆原建，内环轨交房+学区房的设定能够原建也是锦上添花了。
也有可能到期后，补交地价，什么都没有改变，还要交一笔费用。目前上海已经补好地价的房源大多位于历史风貌区建筑或者优保建筑。
缺点2：有加盖拼接房
小区的房子不是一气呵成的，而是在原本的楼体上又加盖了3层。加盖的部分楼梯是木头的，踩踏声音比较大。
不用走进楼栋里，在外立面也能看出明显的颜色区分，上面浅色的部分就是加盖的。
缺点3：少部分非一门关房型
因为房龄太大，所以有一部分户型不是套房，生活不是很方便。
缺点4：地势低，暴雨时积水
小区的地势低于路面，所以在大雨来临时，小区容易被路上的积水倒灌。主要玉二小区一些楼栋比较严重。
缺点5：停车难
老小区没有地下车位，都是停在地上路边上。当然小区也是没有人车分流的概念的，汽车、摩托车和电动车都直接穿梭，行人要注意躲避车辆。
缺点6：休闲空间少
小区占地面积很大，居住的人数也很多，但是小区里的休闲空间却很少。只有一小处，是满足不了居民的需求的。周边的几个大公园距离稍远，也不是步行就能轻松到达的。
小区绿化也很一般，基本园区除了路就是楼。
缺点7：部分楼栋朝向非南
玉田新村大部分楼栋都是东西走向，坐北朝南。个别几栋是斜着的，玉一玉二朝向比较正。
置业建议
总体来看，玉田新村缺点更多一些，却依然阻挡不了大量的购房者。距离满70年还有一些时间，后面的情况未知。
玉田新村的户型以一室户为主，总价比较低。单纯想要住在虹口的话，总价100多万就可以，压力可以说非常小了。控制总价的前提下，想要生活便利就要牺牲面积或者品质了，要么选择面积小的，要么选择房龄大的。玉田新村基本就是只能满足一个低总价的条件。
目前的情况来看，小区房源面积小低总价有梯队学校，不少人买来挂户口之余搏下动迁。
向外出租的房源很多，目前全小区有20多套对外出租。
玉田新村具体分为四个小区：玉一、玉二、玉三和玉四。
在房源上没有什么区别，大部分都是50-60年代的。面积上都是以30-40平小户型为主，分布比较广。平改坡后，一些顶层有做阁楼，使用面积会大一点。
玉田新村在2022年后成交骤减，但始终是板块中的佼佼者。
规模大是原因之一，供应量也大一些。这些规模小区成交的议价上，玉田新村属于比较少的，总价可以砍掉7-8%。
这些小区的年成交均价，玉田新村前几年都是远低于其他小区，到了2024年，和其他几个小区的差距缩小了不少。
曲阳板块
曲阳位于虹口区的中端，横跨内环，北侧边界与中环重合，东侧和杨浦区接壤。区位上讲是个不错的位置。本身就是市中心区域，地界都在中环内，部分在内环内。曲阳可谓面朝人文科教大区，背靠虹口老牌区域。
市中心的位置有个最大的好处就是配套齐全生活便利，在市中心上班的人通勤也方便。
与虹口区其他板块相比，这里也算是价格洼地，越向南价格越高。曲阳是居住型的板块，住宅占比更高些，生活氛围浓厚，而且全板块大部分都是还不错的学校辐射区。
玉田新村房龄大、面积小、总价低，作为是虹口曲阳的成交大户，也是曲阳板块的入门级轨交小区。小区有一些不足之处，但高成交量说明还是有不少购房者倾向这类房源。
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