唐山市人民政府办公室

关于印发《唐山市低效用地再开发自主改造实施意见（试行）》的通知

唐政办字〔2024〕72号

各县（市、区）人民政府、各开发区（管理区）管委会，市政府有关部门，市直有关单位：

《唐山市低效用地再开发自主改造实施意见（试行）》已经市政府16届第46次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

唐山市人民政府办公室

2024年11月8日

唐山市低效用地再开发自主改造实施意见

（试行）

为深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略部署，积极推进我市低效用地再开发试点工作，提高土地节约集约利用水平，优化国土空间规划布局，补齐城市功能短板，助力城市产业转型升级和高质量发展，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《唐山市人民政府关于印发〈唐山市低效用地再开发试点工作实施方案〉的通知》（唐政字〔2024〕7号）、《关于深化房地产业供给侧结构性改革加快建立“租购并举”住房体系的指导意见（暂行）》（唐政字〔2023〕9号）等文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、基本原则

（一）坚持规划引领、统筹发展。充分发挥国土空间规划的引领作用，优化城市用地结构，完善国土空间规划用地布局，兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，促进城乡内涵式、集约型、绿色化高质量发展。

（二）坚持有效市场、有为政府。坚持市场在资源配置中的决定性作用，充分调动市场主体参与的积极性，强化政府在空间统筹、结构优化、政策创新、组织推动等方面的作用。

（三）坚持补齐短板、完善功能。坚持把盘活的城乡空间资源优先用于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。

（四）坚持租购并举、加强保障。坚持“房住不炒”，以房地产供给侧结构性改革为主线，聚焦“服务、产业、人才”要素，推行“产业+人才家园”“服务+生活家园”，转变房地产业发展模式，打造便民宜居之城。

二、适用范围

已纳入唐山市低效用地范围的城乡存量建设用地，允许土地使用权人按规定申请改变土地用途为公共管理与公共服务用地、商业服务用地、居住用地等用途或调整容积率，进行盘活改造。 

三、改造条件

申请改变土地用途或调整容积率应同时符合以下条件：

（一）符合国土空间规划和详细规划要求；

（二）未纳入国有地上房屋征收、土地收购范围；

（三）依法取得不动产权证书或国有土地使用权证书，权属清晰，无查封，涉及抵押的应取得抵押权人一致书面同意；

（四）符合土壤污染防治、水源地保护、文物保护、国家安全、城市建设等相关要求；

（五）原划拨决定书或原土地出让合同已明确约定改变土地用途需要收回的，经有批准权限的人民政府同意后，可进行再开发自主改造，相关法律、法规明确要求收回的除外；

（六）土地用途变更为居住用地的，应符合“产业+人才家园”“服务+生活家园”项目相关建设要求或用于配售型保障性住房建设。

四、办理流程

（一）项目申报

土地使用权人拟进行低效用地再开发自主改造的，由乡镇人民政府（街道办事处）向区人民政府进行申报，区人民政府同意后函请市自然资源和规划局根据国土空间规划和详细规划出具规划意见、规划条件和范围图，明确改造地块范围、用地性质、容积率、绿地率、配套设施、建筑退线及间距、城市设计等相关要求。

（二）实施方案编制

区人民政府组织土地使用权人编制低效用地再开发项目实施方案。项目实施方案主要内容包括：改造地块基本情况、改造方式、建设内容和建设规模、公益性用地移交情况、资金来源与筹措办法、进度安排与保障措施、预期成效等，并附现状建筑处置图（标明各建筑的处置方式，包括保留、改造、拆除等）。项目实施方案由区人民政府召集市级相关部门进行论证后，报市人民政府批准。

（三）项目实施

项目实施方案经市人民政府同意后，区人民政府与土地使用权人签订项目建设监管协议；市自然资源和规划局拟定土地用途变更或调整容积率协议出让方案，经市人民政府审议通过后，依法办理土地用途变更或调整容积率手续。

五、激励措施

（一）申请变更为公共管理与公共服务用地

申请土地用途变更为公共管理与公共服务用地，建设营利性教育、医疗、养老托幼、体育、文化文创等惠民生补短板项目，可按新设定规划条件下市场价格与现状使用条件下市场价格差额的70%确定需补缴的土地出让价款。

（二）申请变更为商业服务业用地

申请土地用途变更为商业服务业用地，可按新设定规划条件下市场价格与现状使用条件下市场价格差额的90%确定需补缴的土地出让价款。

（三）申请变更为居住用地

申请土地用途变更为居住用地，可按新设定规划条件下市场价格与现状使用条件下市场价格差额确定需补缴的土地出让价款。居住用地市场价格应充分考虑相关部门提出的“产业+人才家园”和“服务+生活家园”建设要求（主要包括产业用房、人才住房、平价商品房、保障性住房、公共服务设施和便民设施建设规模等）综合确定其楼面地价。建设配售型保障性住房项目的，经市人民政府批准可直接调整为划拨住宅用地，无需补缴土地出让价款。

新设定规划条件下市场价格低于现状使用条件下市场价格的，可直接调整土地用途。土地用途为公共管理与公共服务用地、商业服务业用地申请调整容积率的，可按照上述土地用途变更地价激励措施执行。

六、地价核算

（一）多种用途混合改造

申请改造范围内涉及多种规划用途的混合改造，应按照不同规划用途分别核算土地出让价款。

（二）公益性用地移交

用地范围内涉及道路、公园绿地、公用设施、公共管理与公共服务用地等公益性用地申请移交的，按要求纳入政府储备后，根据现状使用条件下市场价格对需补缴的土地出让价款进行核减，其地上建（构）筑物不予补偿。经市人民政府批准的实施方案中明确公益性用地不移交的，不动产登记管理部门根据土地用途变更批准文件，分别核发不动产权证书。

（三）原始容积率确定

在办理土地用途变更、容积率调整等用地审批手续时，无土地出让合同（划拨决定书）或原土地出让合同（划拨决定书）中未约定容积率，有规划条件（选址意见书）的，按规划条件（选址意见书）容积率确定；未出具过规划条件（选址意见书）的，按地上建筑物产权证或建设工程规划许可证测算出的容积率确定；对既无规划条件也无法测算的，按容积率为1.0确定。对于已约定容积率，以及通过上述方式确定容积率低于1.0的，可按容积率1.0为测算标准。

（四）土地使用年限

申请调整容积率或变更土地用途同时申请延长土地使用年限的，可按照新用途土地使用权出让最高年限确定。

（五）土地出让价款分配

补缴的土地出让价款在扣除国家规定的相关费用后，按20%比例分配给项目所在区政府，用于完善项目地块周边配套基础设施等。

七、部门职责

（一）区人民政府是本辖区内低效用地再开发工作的责任主体，负责对项目是否列入征收拆迁范围进行审核，组织土地使用权人编制低效用地再开发项目实施方案，明确公益性用地移交要求，协调市级相关部门对项目实施方案进行论证等工作，对项目实施全过程监督监管。

（二）市自然资源和规划局负责对项目用地是否纳入低效用地再开发和土地收购范围进行审核，负责出具规划意见、规划条件和范围图，办理土地用途变更、调整容积率和不动产登记手续。

（三）市住房和城乡建设局负责对项目范围内是否涉及历史建筑保护要求进行审核。

（四）市生态环境局负责对项目是否符合土壤污染防治及水源地保护等环保要求进行审核。

（五）市文化广电和旅游局负责对项目范围内是否涉及文物保护等要求进行审核。

（六）市国家安全局负责对项目是否涉及国家安全事项进行审核。

（七）市行政审批局负责做好低效用地再开发自主改造项目审批、核准和备案。

（八）财政部门负责土地出让收入分配。

（九）养老、教育、医疗、体育、文化等行业主管部门根据各自职责范围内，做好项目审核工作。

（十）涉及建设“产业+人才家园”“服务+生活家园”项目的，相关部门参照《关于深化房地产业供给侧结构性改革加快建立“租购并举”住房体系的指导意见（暂行）》（唐政字〔2023〕9号）职责要求开展工作。

八、附则

（一）市人民政府审批权限范围内的路南区、路北区、开平区适用本意见，其他县（市、区）可参照执行。

（二）本意见自印发之日起实施，有效期至2025年12月31日止。有效期内如遇法律、法规、规章或政策调整，则从其规定，具体解释工作由市自然资源和规划局承担。