同杰说法│居民和物业在何种情况下可以提出使用维修基金的建议？

居民和物业服务人员在何种情况下可以提出使用小区公共维修基金的建议？

市民张先生所居住的小区始建于21世纪初，由于长期风吹日晒，目前很多居民楼外墙皮防水层脱落，甚至有的出现裂缝现象，每当遭遇连续降雨天气，雨水就会顺着墙流入业主家中，造成家中墙皮脱落、房屋漏水等现象。张先生咨询，如果出现这种情况，是否可以向物业公司提出建议，启用小区公共维修基金，对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造？如果居民不提出，物业服务人员在何种情况下可以提出使用小区公共维修基金的建议？

鉴于张先生提出的上述问题涉及关于住宅专项维修资金的相关事项，现主要谈以下几点：

　　一、住宅专项维修资金的使用范围以及与物业费使用范围的区别

　　（一）住宅专项维修资金的使用范围。住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　（二）住宅专项维修资金与物业费使用范围的区别。

　　１.住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备，一般用于小区大规模的翻修和改造。主要包括房屋的防水，墙体，电梯，消防维修等。

　　2.物业费用于社区日常的维护与管理，一般用于小区的小补小修。主要包括社区内部的环境、卫生维护与打理等，保障业主的日常生活正常进行。

　　３.《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　二、明确建设工程的保修期限及确定承担修复责任主体

　　根据《建设工程质量管理条例》第四十条可知，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　若建设工程在上述保修期限内发生质量问题，则由施工单位承担维修、更换等全部责任。

　　三、是否缴纳了住宅专项维修资金

　　我国的房屋维修金制度始于1998年。2004年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用，其缴纳标准也由最初的按购房款2%~3%的比例缴纳变为2008年的按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%缴纳。按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。

　　房屋维修基金的名字多年来经过数次变化。1998年时叫做房屋维修基金，后改为商品房公共维修基金，2007年根据当时建设部和财政部联合发布的165号令，最终名为住宅专项维修资金。小区业主是否缴纳了住宅专项维修资金，对于相关具体情况和内容，可以到建设主管部门（住建局）进行查询。

　　对于住宅专项维修资金的使用范围内的维修和更新、改造，若小区业主没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，应当由相关业主按照比例承担维修费用。

　　四、住宅专项维修资金的使用流程或方法

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，可以分为两种情况：

　　（一）小区未成立业委会

　　小区未成立业委会，则由物业服务企业或相关业主提出建议（方案），经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，由物业服务企业或相关业主向建设主管部门申请，经审核同意后，通知划转资金到维修单位。

　　（二）小区成立了业委会

　　小区成立了业委会，则由物业服务企业提出使用方案，经业主大会依法通过后，物业服务企业向业委会提出列支住宅专项维修资金，业委会报建设主管部门备案，由业委会通知划转资金到维修单位（注：公有住宅住房需经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意）。

　　五、现实面临的主要问题和需完善内容

　　（一）现实面临的主要问题

　　在现实中面临的主要问题是：同意维修、改造表决的比例往往难达到法定要求。

　　必须使得同意维修、改造决策的表决人数及比例符合法定要求，因为这是启动住宅专项维修资金的前提和关键所在，但这一重要事项和结果实现起来往往都有重重困难。 

　　因为住宅专项维修资金是每个业主缴纳的，单个业主本身没有管理和处置这笔钱的权利，依据相关法律规定由业主大会和业委会负责管理和处置，这就需要全部业主都来参加决策，实际操作中有较大的决策难度、成本和时间。甚至还存在业主相互故意不签字或不配合现象，比如出现问题相互推诿、事不关己、高高挂起，在调查统计意见（投票）时不积极配合，也未能明确表示是否同意维修或改造的意见。比如还存在一楼业主不同意顶楼实施防水维修工程，顶楼业主不同意一楼下水管道的维修工程等现象。

　　（二）需进一步完善的内容

　　１.加强邻里关系和谐，争取融洽相处，每位业主都要换位思考，冷静、合理、正确地处理遇到的维修事项和纠纷问题。 

　　2.争取搭建信息平台，提高管理效率与透明度。为提高住宅专项维修资金的管理效率，政府应当利用自身的公共资源担负起平台搭建责任。公开透明是社会治理最好的良药但往往难以做到，这个问题可能需要从上而下地贯彻沟通才有解决的希望。

　　六、实践操作流程

　　依据民法典和《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，结合前期调研、了解内容的基础上，鉴于目前存在业委会运行不顺畅（因基本属于无偿服务）或业主责任心问题，在实践中主要如下运行：

　　（一）一般都是由物业服务企业提出使用方案（要求该方案具体、明确，并具有可操作性），经公示后，再由相关共用部分的、有直接利害关系的业主通过（根据民法典第二百七十八条的规定需要由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，在此基础上，维修资金的使用仅需参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可），再报建设主管部门审核同意，由物业服务企业负责组织施工维修、更换、改造等，维修完工验收合格且由第三方审计单位进行审计完毕后，建设主管部门通知从专用账户划转相应数额的住宅专项维修资金至维修单位。 

　　（二）对于有相关共用部分的、有直接利害关系的业主的通过程序和实际操作等，需根据维修部位或维修事项内容，采用以一幢楼或一个单元等为共有单位，由直接相关利害关系的业主进行表决，根据民法典第二百七十八条规定的要求实施参与表决并汇总结果，即同意维修比例需要符合和达到法定的比例要求。

　　（三）政府建设部门进行监督指导，并随机抽查调查业主的真实意见是否与民意调查、表决结果相符，确保真实有效。 

　　七、关于张先生提出的房屋漏水问题

　　（一）要看是否已过保修期。张先生小区始建于21世纪初，明显已过保修期。住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。若在保修期内，则由施工单位承担保修责任。

　　（二）要看是否缴纳了住宅专项维修资金。张先生小区业主应该缴纳了住宅专项维修资金。若没有缴纳住宅专项维修资金，该情形操作相对简单，应当由相关业主按照比例承担维修费用。

　　（三）要看是否符合住宅专项维修资金的使用范围。即使缴纳了住宅专项维修资金，也还要辨别、分清墙皮脱落、房屋漏水的部位或设施设备是否属于住宅专项维修资金使用范围，即只有属于住宅共用部位、共用设施设备才可以进行启动和使用住宅专项维修资金。反之，则不能启动和使用住宅专项维修资金。 

　　（四）启动或提起使用住宅专项维修资金的主体。符合上述情况后，可以按照上述流程、方法及要求启动和使用住宅专项维修资金，相关主体包括物业服务企业、业委会或相关业主等，在实践中，一般是物业服务企业。

陈乐宾，男，中共党员，毕业于空军工程大学，山东同杰律师事务所执业律师，建设工程专业委员会成员。执业以来，办理多起刑事案件、民商事案件，曾参与政府组织的房屋、土地征迁法律服务工作。在执业中，注重解决实际问题，坚持理论联系实际，工作态度和业务水平深受当事人肯定。

擅长领域：刑事辩护、建设工程、合同纠纷、劳动纠纷、人身损害、婚姻家事等诉讼业务及非诉业务。

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