在日本开餐厅，租赁店铺是最常见的选择。随着日本物价的上涨，日本地价房价的节节高升，餐厅老板在续约时被要求涨房租的情况时有发生。
房东什么时候可以涨房租？我们有什么方法可以保障自己的权益，如何和房东进行交涉？本期我们就来聊一聊！
哪些情况可以涨房租？
首先需要明确的是，租金在租赁合同中已经定好，房东无权单方面的强硬调涨租金，租客也没有必要因为不接受涨租就立即退租搬走。
在日本，房屋的租赁合同为两年或三年一签，到期自动续约，商铺还是住宅都是一样的。在此期间可能会发生各种事情，例如经济形势或商店周围环境发生变化或者建筑物的翻修等。这些因素可能会导致对既定租金进行重新审查。如果审查租金不合理，可以要求提高或降低租金。
根据日本的「借地借家法」规定，房东具有「要求调整（调升或调降）租金的权利」。但必须是具备正当理由的情况下，才得以行使该权利。
简单来说，房东如果要涨租金，必须要满足以下三个条件：
①由于税收的变动，导致土地或房屋的价格变动，使得当前的租金不符合实际的情形；
②经济形势变化，导致当前的租金不符合实际的情形；
③跟周边相似房子相比，租金过低的情形。
除了满足这三个条件，房东如果想涨房租还需要提交证据，比如物价上涨、房产税太高等等。
当然，租客也有权利拒绝涨租，也可以提出证据，比如邻居的房租比自己低。
如果无法接受房东涨租时，怎么办？
日本的「借地借家法」第32条允许房东和租户双方公平讨论，但租金的变更需要双方同意，房东不能随意驱逐有定期交租的租客及涨租。如果单方面被要求涨租，商铺应该如何应对呢？
首先确认涨租的原因。如果您对涨租理由有任何疑问，可以向房东咨询。商铺租金上涨最常见的理由是以附近同类建筑的租金行情来要求涨租。
实际上，即使面积相近，每家店面的楼龄、设备、能见度、合约期限等条件也不同，仅靠市场租金作为提价依据是不够的。如果房东没有给出充足的理由，商铺没必要接受涨租。
如果房东涨租理由充分合理，例如商店所在街道因土地开发已成为主干路，或者过去10或20年租金未变，您可能需要考虑接受涨租。
不过，如果在续约时被要求涨租，您可以选择搬迁。由于续约费一般为一到两个月的租金，如果您想搬迁但又无法下定决心，您可以将此视为一个机会。
如果与房东协商无法解决，或者房东执意要求涨租，最后的办法就是进行调解或诉讼。这样做既费时又费钱，而且在很多情况下涨价是不被批准的，因此如果您因不同意涨价而被要求搬走也是常有的事。
在这种情况下，只要您继续支付加租前的租金，您就不必搬出或接受不合理的加价。
谈判时保持冷静！
需要注意的是，如果双方讨论之后也无法达成一致意见，这个时候切不可失去冷静。
租客不同意涨租，房东也不可以要求租户强制搬离，否则将触法。租客如若迟迟不理会房东租金调整的通知、消极面对、故意不交租金或迟交租金等行为，也会导致自身触犯「未依法履行缴纳债务（债务不履行）」的法律条款，严重者可勒令解约甚至吃上官司。
如果谈判没有谈妥，房东强硬说“只接受涨价后的房租”，您也需要继续支付原先的房租。在法务部委托缴纳租金，其效力与您正常缴纳房租是一样的，这样您就不会因为不交房租而遭受任何损失。
此外，如果涨租幅度过高或房东提出不合理的要求等，租户也可以尝试寻求专业的协助，推荐到自治团体的咨询窗口寻求专家的建议，也可以向专业的房地产估价师了解租金行情，定出自己可以接受的租金。
租金是餐厅持续健康经营的重要因素，也是一项固定费用，与销售额的多少无关，并且占费用支出的大部分。因此如果收到房东要求涨租谈判时，餐厅老板尽量做出自己可以接受范围的判断，保护好自身的权益。
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