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越来越多城市一手卖不过二手，意味着什么？

创业 2025-01-13 19:03 北京

来源AI生成

年底了，想必大家都忙着年终述职吧。

楼市当然也不例外，最近我们看到无数份楼市数据的年终汇报，密密麻麻几万字、甚至几十万字指向的都是一个事实：

就是各城市一二手成交正在疯狂逆转，而且对比差距越拉越大。

无论北京上海还是东莞合肥，基本都是这个情况。这点不只我个人体感，整个宏观大数据都在下定论。

克而瑞显示2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平，创下历史新高，包括整体二手份额也逆转到了59%。

图源：克而瑞

不只一家，中指数据也很明显，过去两年内，二手成交占比走势也是波动向上。

包括根据巧克丽丽同学的数据，哪怕上海这个二手主导的存量市场，往年一二手成交比最多只有1：3，去年也来到1：4了。

结合我们团队在上海的几次市调，比如去年很多板块的二手成交都比一手好得太多。

于是从宏观到我们肉眼可见的微观都在印证，市场确实就是如此了。

但具体情况又是怎么样的？

哪些城市的二手开始逆转了？它们分别都是谁？

有没有相反的情况？

站在年关回望过去这一年的楼市，二手房开始反超一手又意味着什么？

这些问题的答案，都需要从数据中才能一一看得更清楚。

于是我整理了全国23个主要城市的一二手成交数据，有些数据确实蛮让人震惊的。

过去一年全国一二手市场的变化，可以用翻天覆地来形容。这个变化不是突然发生的，却是在去年彻底颠覆了我们的认知。

比如有4个城市，一二手成交开始真正逆转。

也就是原本一手成交为主导的市场，如今二手开始翻身做老大了。

我拿一二手成交量做了个对比表格：

没想到最夸张的竟然是长沙。2023年长沙一二手成交比例为1：0.7，这个时候整体还是一手主导的，二手成交量市占仅不到40%。

但经过一年发力，2024年二手房已经抢占了70%的市场，一二手成交比来到1：2.4，也是这次统计下来二手反转最厉害的一个城市。

其次是杭州，没长沙那么高，但去年一二手比例也来到了1：1.8。

过去四年，杭州新房成交一直在下落，从高点的20万套滑到了去年的5万多套。

二手成交却是相反的，整体起伏向上，直到超过一手的数据。

包括青岛、南宁二手房也成了市场成交的主力军，但还有一类城市情况不太一样。

比如西安、深圳、郑州等6个城市原本就是存量市场为主，2023年一二手成交也是五五开的样子，结果去年二手成交就和一手彻底拉开了差距。

如果说2023年是进入存量房市场，那么2024年，已经算完成了市场成交结构的一次彻底转型

最典型的就是西安：23年二手成交市占刚好只有50%，结果去年二手房成交突然走高，占比达到66%。

包括东莞、厦门、佛山3个城市，二手的主导地位也在一步步扩大。

不过深圳虽然2023年一二手成交也来到五五分的状态，却不是第一次了。

数据来源：乐有家

2020年那会儿，深圳楼市就是二手为主。去年一二手成交重新回到四六分，也算是一次存量市场的回归，全年二手网签共54487套房源，同比猛涨66%。

整个二手成交的火热也带动了房东们的信心，这对以存量为主的一线城市来说，是个不错的好信号。

最后就是这几年更加典型的存量主导城市了，比如各位熟悉的上海、北京，以及二线城市里的合肥。

这些存量城市的二手市占已经来到了70%-80%的恐怖程度，可以说二手市场是绝对主导地位。

尤其上海达到历史新高的1：4.3，换算成市占百分比是多少呢？

去年上海二手成交量占了全市的81%。

前年当然也很高，但还在69%的水平，其实和重庆、南京这些城市差不多。但2024年差的可不是一点半点，81%的市占这个数字，全国也是一枝独秀了。

代表上海一二手成交格局完成了根本性逆转，相当于如今上海每卖出5套房子，就有4套是二手房。

包括必须关注到的合肥，之前我们实地市调这个城市时，还在为它的产业创新触动，如今也反映在楼市数据上了。

人口和产业的高速导入加上降价主旋律，把这座城市的二手成交推向了80%的市占率。

当然也有一类特殊情况，就是二手成交占比反而降了下来。

比如武汉，这个曾经一手库存特别高的城市，去化周期特别长最高逼近35个月，非常吓人的概念，房价一度跌得惨不忍睹。

这个城市如今所有注意力、资源和钱都放在了去新房库存上，所以能明显看到新房成交几乎是跳涨。

数据来源：武汉安居客

目前去库存的成绩还是优秀的，楼市也开始走向健康状态。

但除了这类特殊情况，我们还是可以说全国二手成交份额确实迎来了颠覆式扩张。

讲到这里，在数据之外也出现了一些好玩的事情。

其实二手卖得越来越好这件事，除了房东，中介及二手平台们应该是最开心的，也是这波市场颠覆之下吃到最多红利的一部分人。

之前我们偶然给大家透露过上海部分平台中介的佣金情况，只看去年10月份，6000多套房源的总佣金一共7.58亿。

最贵的单笔佣金都拿了234万，来自浦东御翠园的一套490多平大别墅，平均每个销冠得到的佣金更是百万级。

中介的日子过得好，背后平台公司当然就更好了，甚至可以说好得不得了。只看这几年的财报各位大概就能感受到了，总营收已经连续三年上涨。

来源：贝壳

最神奇的是去年贝壳和开发商一样全国拿地了，谁也没想到当了多年的中介一哥会决定换张桌子吃饭，而且对盖房子这件事贝壳似乎是极度认真的。

不仅出现在了北京顺义、广州荔湾等地的土拍市场，而且频繁举牌，虽然最终没能拼过其他房企，但从始至终野心十足。带着这份开疆拓土的决心，贝壳去年一共拿下了4座城市。

而且到手的几幅地块，也都是名副其实高价值土地。最高的一块在成都金融城三期，溢价率高达42%，也是成都土拍历史新高的地王。

最近的奉贤地块就挨着龙湖，奉贤本地人最认可的一块地方，如果房子真的建成了想必也是不愁卖的。

包括太平洋房屋，各大小区门口也经常看到他们的门店。去年成交额也突破了600亿。就在上周，这家中介平台以公司名义买了汤臣一品的一套法拍房，成交价1.7亿。

图源：阿里法拍

总的来说中介公司们不是忙着重仓全国土地市场，就是抄底一线豪宅资产，而他们的动作也确实能直接反映出二手市场成交的好与坏。

但按这个结果来看，过去这一年二手市场确实繁荣且精彩。

所以二手存量市场为什么越来越夸张了？

如果只是一个城市一个板块二手卖得好,那确实没什么值得说的，但如果全国一二线都这样,那就很能反映一些问题了.

站在当下市场情绪里，根本原因还是二手房具有市场化定价的天然优势.

以前我们说一手吃香，除了房子本身比较新外，很大一部分原因就是和二手存在倒挂空间，但如今的场面却是，二手房跟随市场波动可以随意涨价、降价。

拿上海来看，前两年挂牌价就是跟着市场一路下滑的。虽然新政后二手房东又信心大增，转而上调价格但很快也会冷静下来。

注：图表仅为上海近两年挂牌均价走势

所以各位通过这张图表，能看到无比真实的市场挂牌情绪。不夸张地说，过去一年如果房东愿意且着急出手，基本什么价格都能谈得动。

但一手不一样，拿上海来说降价是不允许超过5%的，面对逐渐抹平的倒挂空间，这种情况让一手继续和二手对打就有点吃力了。

还有就是先卖房后买房的人越来越多了，不过也分2种置换情况：一种就是现在很多地方的新房限购陆续解除了，而准备买新房的人，也只有先把原来的二手卖掉了才有资格去买新房；

但更多的还是现实因素，这两年大家手里现金都不宽裕，不把旧的房子卖掉也确实没有那么多钱去置换更好的房子。

当然也包括身边很多人这两年确实不乐意买新房了，核心原因还是二手的确定性更高，尤其当我们把目光看向郊区的时候。

连上海这样的国际都会都是如此，之前也替各位统计过郊区一二手对比：

很明显像曹路、安亭这样的城市远郊地带，都出现了一手巨冷、二手火爆的场面。

这就是一部分郊区新房身上叠加的双重buff：规划中的郊区加上不确定的交付。

这个时候想也知道，二手除了不怎么新这个问题，其它的至少能让你看见。

比如房子里外好不好看、周边买菜购物去哪里、你的邻居都是谁，看一眼就知道了。

还是那句话，大环境不确定的时候，人只能迅速抓住确定的当下。

于是市面上的二手成交数据就集中堆上去了。

当然我们也要看到更本质的问题：

当下无论一线还是二线，楼市基本都来到了一个新的阶段，就是一二手市场的一个结构性变化：全面进入存量时代。

这个变化本身不稀奇，很早就有迹象了，比如随着一手房源的大量交付，二手供应和成交天然地越来越多。但对我们这个行业来说，这个影响可能还要持续很久。

在去库存的基调下，去年一手供应就逐渐减少了，不仅新盘还有土拍。去年上海土拍就直接缩水到了2022年的三分之一，这也直接摆明了今年也就是2025年整个新房市场不会有太多供应。

一手稀缺也会让更多人流入二手市场，去挑选更适合自己的产品，因为需求不会减少，只会转移。

所以今天为什么跟各位分析这些二手数据，我们想讨论的也不是过去一年市场如何如何了，而是想肯定一个事实，就是2025年也是如此，二手成交依然会持续稳定地热闹下去。

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