希腊，作为一个充满历史与自然美景的国度，已成为全球热门的旅游目的地。这里不仅有世界著名的古代遗迹，如雅典的帕台农神庙和德尔斐神殿，还有如圣托里尼岛和米科诺斯岛等迷人的海岛，凭借其湛蓝的海水、白色的房屋和悠久的文化背景，吸引着成千上万的游客前来探访。
除了旅游，也有越来越多的人选择移民到希腊，享受其高质量的生活、温暖的气候和相对较低的生活成本。对于那些寻求一个宁静、宜居环境的人来说，希腊无疑是一个理想之地。
为了发展经济，希腊政府推出了黄金签证项目。希腊黄金签证是一项投资居留计划，允许欧盟外的第三国公民通过在希腊投资房地产或其他资产来获得希腊居留权。
而随着发展，黄金签证项目迎来了不断地改革和变化。就在这几天，有媒体曝光了一个重磅消息：为了应对住房危机，希腊可能会从 2025 年 1 月 1 日起终止黄金签证计划中的房地产投资选择。
希腊或将终止
黄金签证中的房地产投资选择
据报道，为了应对住房危机，希腊可能会从 2025 年 1 月 1 日起终止黄金签证计划中的房地产投资选择。
如果这项变动真的实施，那么希腊将成为继葡萄牙和西班牙之后第三个以同样理由采取此举的欧洲国家。
去年，葡萄牙总统马塞洛·雷贝洛·德索萨批准了“更多住房”法案，其中包括取消葡萄牙黄金签证计划中的房地产投资选择。与此同时，今年4月，西班牙还取消了投资居留计划中的房地产投资选项。西班牙首相佩德罗·桑切斯在宣布新变化时表示，西班牙将采取一切必要措施，确保住房是一项权利，而不是“一项单纯的投机生意”。
据悉，希腊国家经济和财政部提出了一项税收法案，其中包含改变黄金签证计划的条款。希腊政府此举的目标是通过更具生产力的企业而不是房地产投资选择来吸引投资者。
数据显示，今年通过黄金签证计划进行的外国投资预计将创下新高，超过 30 亿欧元。2023 年，这一数字达到 25.4 亿欧元，几乎是 2022 年（13 亿欧元）的两倍。
此外，2023 年共提交了 8,516 份申请，其中 1,802 份获得批准，这表明人们对希腊黄金签证计划的兴趣仍然很高。
尽管希腊的黄金签证吸引了大量外国投资，并对当地经济做出了贡献，但也有越来越多的观点认为，近年来希腊房地产价格的急剧上涨，特别是雅典等热门城市的房价，部分原因是外国投资者的大量涌入。尤其在2024年4月2日的议会辩论中，希腊反对党开始呼吁废除黄金签证计划，旨在为希腊本地居民提供更多经济适用的住房选择。
2022年9月10日，希腊政府宣布将黄金签证的最低投资额度从25万欧元提高至50万欧元。随后，希腊劳工部于9月16日正式宣布，该政策将于2023年1月1日起实施。然而，在2022年底，希腊政府经过讨论后决定将该政策的执行推迟至2023年5月1日。
新政策将在一些热门投资地区率先实施，包括雅典市中心、北部和南部郊区、塞萨洛尼基、米科诺斯岛和圣托里尼岛等。在这些地区，投资者需投入50万欧元才能获得“黄金签证”。
2024年4月2日，随着议会通过新政策，希腊政府再次宣布提高黄金签证的投资门槛，新门槛从9月1日起生效。
目前的黄金签证投资门槛
自今年9月1日起，欧盟外第三国公民申请希腊五年居留许可（黄金签证），将需要满足下述条件：
1. 普通房产投资额及相关条件：
A. 80万欧门槛：在阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯和圣托里尼等地区以及人口超过3,100人的岛屿上，黄金签证申请人购买房产的价值门槛需要达到80万欧元。
B. 40万欧门槛：在希腊的其他地区，黄金签证申请人购买的房产需要达到40万欧元。
C. 以购房形式申请希腊黄金签证，投资者只能购买一处房产，且房产的面积必须达到120平方米及以上。
D. 允许申请人以不可分割的共同所有权的形式购买一定比例的财产，其最低价值分别为80万欧元和40万欧元。
2. 非住宅改建住宅：
值得注意的是，新法规下最具吸引力的选择之一是将商业物业改作住宅用途。这就意味着，若申请人的投资房产为非住宅改建住宅（如工业改住宅），则可以以25万欧元的最低投资额购买该房产。
这一例外情况为投资者提供了一个独特的机会，不仅能够以较低的投资门槛获得黄金签证，同时还可能从转换过程带来的价值增值中获益。
根据希腊银行最近的数据，希腊房地产市场表现出了显著的弹性和增长潜力。希腊城市地区的住房市场价格大幅上涨，2023 年第二季度同比增长 14.14%。
而且许多开发商已成功完成商业转住宅项目，符合希腊黄金签证计划的要求，例如塞萨洛尼基的一座前纺织厂就被改造成一个现代化的公寓大楼。
将商业物业改作住宅用途并以较低的25万欧元投资门槛进行购置，有多个好处：
降低投资门槛：通常，移民投资的房产项目要求较高的投资额，而新法规下，对于非住宅改建成住宅的项目，仅需25万欧元。这意味着申请人可以以较低的资金投入获得相关的移民资格；
高投资回报潜力：商业物业（如工业、办公或仓库等）在改为住宅后，通常会增值。特别是在需求旺盛的城市区域，住宅用途的物业价值和租金收益普遍高于商业用途物业。因此，投资者有机会在改造过程中获得资产增值；
需求灵活性与市场优势：许多地区对住宅的需求远高于对商业物业的需求，将商业物业改为住宅用途可以满足这一需求，从而更容易吸引租户或买家，减少空置风险；
享受住宅物业相关优惠政策：部分国家对住宅类物业的持有、交易或改造可能有税收或政策上的优惠，这些优势可以降低投资者的持有和交易成本；
符合可持续发展趋势：将现有的商业物业改造为住宅用途符合可持续发展和城市更新的趋势。投资者可能会获得当地政府的支持和鼓励，享受简化审批流程、税收减免等政策红利；
多样化投资选择：这种政策让投资者在选择物业时更具灵活性，不仅可以选择传统的住宅物业，还可以选择一些潜力大但尚未开发的商业或工业物业，带来更多的投资机会。
总的来说，商业物业改建住宅不仅降低了投资的门槛，还提供了多样化的盈利模式和潜在的市场需求，是一种兼具灵活性和回报率的投资选择。
彼得森律师行提醒您注意，该房产的用途转换必须在提交居留许可申请之前完成，且购买该类房产没有最小面积限制。
3. 若申请人投资的房产为待修复的保护建筑，则投资门槛为25万欧元。
彼得森律师行提醒您注意，希腊政府规定，投资者可以出租其购买的房产，但不得以短期租赁的方式出租。除此之外，在房产由其他用途改建为住宅的情况下，投资者也禁止将该房产用作公司总部或分支机构。如有违反，居留许可将被吊销，并处以 50,000 欧元的罚款。
当然，这次改革并不意味着希腊黄金签证项目的终止，而是仅仅取消了黄金签证计划中的房地产投资选项。除了房地产投资外，投资者仍然可以通过其他投资方式继续获得希腊黄金签证。
希腊黄金签证其他投资选择
希腊黄金签证性价比高，有多种价格合理的投资选项可以选择，其中包括房地产和其他投资。
如果国家经济和财政部提出的新法案获得批准，那么除了购置房产的方式外，申请人还可以通过以下投资方式获得希腊黄金签证：
成立公司
申请人可以在希腊成立公司、办事处或分支机构，要求注册资金至少40万欧元。
企业投资
向独家投资于希腊本土的希腊房地产公司投资40万欧元以上。
基金债券投资
购买价值达到40万欧元或以上的希腊国债、商业基金或股票。其中，购买债券必须通过希腊信贷机构进行，持有期限不少于3年。而商业基金需要致力于在希腊房地产进行独家投资，且总资产不少于300万欧元。在希腊经营的公司债券或政府债券中投资至少80万欧元，也可获得黄金签证。
存款
投资者可以在希腊本土银行存入至少40万欧元，并且是必须保持一年以上，有长期的储蓄计划的存款。
希腊黄金签证优势及办理条件
希腊黄金签证究竟有什么魅力，使得来自全球的投资人如此热衷于申请该签证，进而推动希腊政府连番提升投资门槛呢？
希腊黄金签证优势
1.在希腊居住的权利
希腊黄金签证允许您和您的家人居住在希腊，且没有时间限制，您还可以在希腊享受公共医疗和教育福利。
2.欧洲申根区内免签证旅行
黄金签证让您可以自由地穿越申根区，无需额外签证。其中包括许多热门旅游国家，例如奥地利、法国、意大利、丹麦、匈牙利等。
3.适合全家居住
希腊黄金签证计划允许您将您的配偶和21岁以下的子女纳入该计划。这意味着所有这些家庭成员也可以获得并享受黄金签证卡的所有福利。除了其他黄金签证计划外，希腊计划还提供大家庭福利，这意味着主申请人的父母和岳父母也可以一起居住，而无需任何其他要求。
4.投资门槛低，房地产市场前景广阔
在欧洲黄金签证项目中，希腊的投资门槛最低。此外，希腊房地产市场处于调整上升趋势，您也享有出租投资物业的机会（不可短租），投资空间大。
如果在新政落地之前进行投资，那还可以把握住最后的机会。
5.申请流程简单
希腊黄金签证申请流程简单，最快只需3个月即可完成审批。
6.无需提供学历、管理经验、资金来源和体检报告等证明
7.可以在欧盟各国生活和工作
8.希腊治安好，生活水平高，生活成本低
希腊以其良好的治安和高品质的生活闻名。这个地中海国家拥有优越的生活水平，提供丰富的文化、美食和令人难忘的风景。与许多其他欧洲国家相比，希腊的生活成本相对较低，这使得居民和外国人都能在这里享受相对经济实惠的生活。从宜人的气候到悠久的历史遗迹，希腊为居住者和游客提供了丰富多彩的体验。
9.优质的教育和医疗资源
希腊拥有一流的教育体系和医疗资源。在教育方面，该国有许多优秀的大学和研究机构，为学生提供丰富多样的学术选择。无论是在科学、艺术还是人文领域，希腊的教育都注重提供高质量的教学和研究资源，为学生提供广阔的学术发展空间。
在医疗方面，希腊拥有现代化的医疗设施和专业的医护团队，从基础保健到专业治疗，医疗资源覆盖全面，为人们提供安心和优质的医疗保障。公立医院实现全民医疗免费，私立医院保险报销80%。
希腊黄金签证办理条件
想要申请希腊黄金签证项目，您必须符合以下要求：
非欧盟/欧洲经济区和非瑞士国民
年满18周岁
无任何犯罪记录
需购买欧洲医疗保险
总而言之，希腊可能将在2025年1月1日起终止黄金签证计划中的房地产投资选择，这一举措旨在规范当地的房地产和投资市场，当然，这一举措是否真的落地，还需要等待时间的检验。
然而，希腊房地产投资仍然具有诸多优势。首先，希腊房地产具有增值潜力和长期投资价值，房价持续上涨，可以带来稳定的现金流回报。此外，希腊房产拥有永久产权，投资者可以长期持有并世代传承。在当前国际税务环境下（CRS），房地产作为实物资产，不参与CRS信息交换，保障投资隐私。同时，持有欧元资产有助于分散市场和单一货币风险，是对抗通胀的有效方式。因此，具备投资规划的人，可以考虑在新政落地之前抓住最后的投资机会。
当然，房产投资并不是希腊黄金签证唯一的投资选择，申请人仍然可以通过其他途径，如商业投资、股权投资等，来获得黄金签证。如果您希望了解更多关于希腊黄金签证的信息，或有意在希腊进行投资，欢迎随时联系彼得森律师行，我们将为您提供专业的咨询和支持。
彼得森律师行，创始人Peter Liu, 刘鹏 ，英国内政部移民事务所注册的高级律师，英国移民律师协会资深会员。信奉专业至上，以最全面、最专业、成功率最高的英国移民法律服务为您的英国移民生活提供完整解决方案。
