“天天都想来看工程进展，现在房子的桩基终于快打好了。”昨日，站在泉州晋江市青阳街道阳光社区的阳光天桥上，看着阳光东环南片小区旧房改建项目热火朝天的工地，社区居民陈先生笑逐颜开，“这个‘自主更新’项目好啊，不仅让老屋变新房，而且实现‘三无’变‘三有’。”
据悉，这是福建省首例由政府引导、居民出资、市场开发、自求平衡的“自主更新”项目，项目一改过去政府主导的增量更新模式，探索出可持续城市更新模式的“新样本”，成为创新发展“晋江经验”的一次生动实践。
新小区效果图（受访者供图）
阳光东环南片小区建于1993年，房龄已逾30年，是由居民集资、村委和机关单位合建的晋江市第一批现代小区。因建造时的历史局限，小区属于小产权房，无学区、交易受限，加之建筑年代较久，房屋老旧，居民改造愿望日益强烈。
然而，该小区地处晋江城市核心区，深陷高地价与低房价的错位局面，且受道路红线退让和机场净空限制，可开发强度较低，传统的政府征收安置模式并不适用。
老路走不通，如何拓新路？彼时，“自主更新”成为城市更新的新选择。
2023年3月，经过多轮调研论证，青阳街道从小区实际出发，提出走“谁受益、谁出资”的“自主更新”之路——在政府的支持下，原业主共同承担改造成本，采取“土地重新征收—出让—产权重新办理”的更新模式，实现70年产权期限的置换，获得交易不受限制、匹配产权学区的完全产权房屋。
解决了“谁出钱”难题，“出多少”成了业主们最关心的问题。
要让项目“拆得下”“建得起”，实现自求平衡是关键。“我们要确保业主们不出‘冤枉钱’，出的每一分钱都用在‘刀刃’上。”晋江市青阳街道党建办主任吴建章介绍，通过对项目成本进行精准测算，科学量化补差价格，以成本逆推和更新前后房产的升值空间为依据，项目明确了以4600元/平方米的住房补差价、2900元/平方米的店面补差价为“居民出资平衡点”，以此实现各方利益互补。
为确保项目建设的推进，项目按不低于成本价收取补差款的安置方法，业主在征收时缴交40%、分房时缴交60%，在降低业主前期资金压力的同时，提供市场空间调控，降低开发风险。
凝聚共识是横亘在老旧小区“自主更新”中的最大难题。
“一个实实在在切中人民群众对美好生活需要的方案至关重要。”晋江市青阳街道人大工委主任颜婉媚说，从群众的核心需求出发，激发群众对美好生活的向往，引导群众思想从“要我改”转向“我要改”，这是凝聚共识的核心所在。“而问需于民、问计于民、问效于民便是最优的解题思路。”
在项目推进过程中，青阳街道积极构建居民参与的共商共议平台，多次召开业主大会、党员大会和居民代表大会，征求业主改造意愿和安置意向，详细解读补偿方案制定细节，认真听取业主的合理意见和建议，做到“议方案”“选方案”“定方案”全过程公开透明，实现“人民城市”与“全过程人民民主”理念有机融合，让“更新”与“民心”同频共振。
“‘自主更新’不仅拿不到赔偿款，还要自掏腰包，家里100多平方米的房子，要补40多万元。”陈先生说，起初他也不同意，后来工作人员多次入户走访，为其算了一笔经济账，令他转变了想法。“原本20万元都卖不出去的房子，经过改造，有了明晰的产权和优质的学区，‘身价’一下子翻了好几倍。”
为快速凝聚共识，青阳街道在省内率先推行“模拟征收”，严格遵循市场规则，充分尊重业主意愿，规范征收程序。“这样的征收模式更加强调人民性、参与性和公平性，形成尊重既有产权关系和产权人意愿的参与式自主更新。”颜婉媚说，在“模拟征收”的推动下，历时一个月，小区改造签约率就达94.94%。此外，政府还协调出台返还大部分土地出让金的财政扶持政策，让项目建设更加扎实稳健。
党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”“支持城乡居民多样化改善性住房需求”。以安全、舒适、绿色、智慧为特征的“好房子”将成为未来住房发展的方向。
“即使资金问题是‘自主更新’项目开展的一大难点，也不能盲目创造空间增量、财务增量，靠‘长高长胖’实现财务平衡。”这是项目规划设计中，各方商议后达成的共识。
“我们在确保住宅套数和店铺间数满足安置需求的前提下，大胆创新‘降大户’‘保小户’，实现降量缩面的‘微减容式’改造模式，改变了以往一比一等面积安置做法。”晋江市自然资源局局长陈英俊介绍，该模式为晋江市首创，以减小大户型、增加小户型、增加可售套数的方法平衡更新成本，最终实现建筑面积的提升和容积率的微降，有效化解项目改造空间和指标限制之间的矛盾。
此外，立足居民需求，项目还引入晋江市实验小学、华侨中学等优质教育资源，配套建设停车位，进一步完善公共基础配套，解决老旧小区的“三无问题”，让小区实现“有便利设施、有明晰产权、有优质教育”的“三有”蝶变，并积极探索造血式、微利可持续式的“商业反哺公益”运作模式，打造“不夜阳光”消费新场景，让老旧小区配套设施实现了从“有没有”到“好不好”的品质提升。
如今，东环南片小区改建施工现场一片热火朝天。两年后，一个配套设施齐全、满足人民美好生活向往的全新小区——“晋江天骏阳光里”将迎回自己的老居民。而更多像“阳光里”一样的“三无”老旧小区，同样可以以此为更新样本，迎来属于它们的“新生”。
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来源：泉州晚报、泉州发布 泉州晚报社融媒体记者：魏晓芳 陈云青 编辑：陈庚
二审：谢玲玲 吴丹丹 三审：吴泽华
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