『学习经开』土地储备专项债项目谋划路径
文摘
2024-11-24 23:44
河北
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一、土地储备专项债的概念
土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备由纳入自然资源部名录管理的土地储备机构负责实施。地方政府土地储备专项债券（以下简称土地储备专项债券）是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还的地方政府专项债券。10月17日，自然资源部副部长刘国洪在国新办发布会上表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点，专项债将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。据此，本次土储专项债重点支持的范围，应是已经以出让方式取得土地使用权后，因为资金等法定原因无力履行出让合同，且较难转让的经营性建设用地。但是需要提醒的是，结合《闲置土地管理办法》和《中华人民共和国土地管理法》《房地产管理法》的要求，如果是因企业原因，未动工开发满两年的项目，市、县国土资源主管部门是有权无偿收回国有建设用地使用权的。当前的土储专项债主要是收购长期闲置的经营性建设用地，由土储中心通过发行地方政府专项债的形式筹集资金，对闲置用地进行收购，支付收购价格，进行二次土地出让。具体路径如下：第一步：收购申请。即原国有建设用地使用权人可向当地土储中心提出土地收购申请。土储中心根据土地使用权人提供的不动产权证等相关附件，确定收购对象。第二步：实地核查。当地土储中心会同有关单位，对拟收购土地的面积、四至范围、用途、权属及所依附着的建（构）筑物等情况进行实地测量和权属界定。第三步：规划设计。当地土储机构根据实地核查结果，向有关部门征求意见，并向规划部门申请办理建设用地红线图和规划设计条件。第四步：价格评估。选择有资质的评估机构对拟收购土地费用进行评估测算，经原用地所有权人认可后，在有关部门审查备案，并确定补偿费用。第五步：土储中心根据前期准备工作，提出土地收购的实施方案，经自然资源和规划局审定，报地方政府批准。第六步：土储中心与拟收购对象签订收购合同后，支付土地收购费用，完成土地交付后，实现土地入库储备。土储专项债不涉及后期建设运营，通常发行期限短，据土储建设期限和土地出让收入回收周期的特点，土储专项债的发行期限，原则上不超过5年，具体可根据项目周期和管理要素等特点，报省级财政部门确定。土储专项债的收入主要是土地出让收入，成本是闲置用地的收购成本，通过收入、成本测算，确保项目净收益能够有效覆盖融资本息。（1）所收购土地必须是产权清晰的土地。根据《土储管理办法》“对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理原集体土地所有权或国有建设用地使用权等各类不动产权利注销登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。”（2）所收购土地需符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划。（1）收购价格的确定。收购价格过高的话，一旦未来出让收入难以覆盖前期资金投入，将造成实施主体无法偿还到期债券本金的情况。价格过低，那么房企以及其背后的一系列债权人将蒙受损失。（2）土地权属关系是否清晰。不少土地目前处于抵押状态，债权关系较为复杂。（3）房地产市场发展存在分化现象。弱能级区域的房地产发展前景不明，也会影响各方收储积极性。编 辑：高亮杰
编 审：苗 原
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