从10月25日起，各家银行将对存量房贷利率进行批量下调。记者从农业银行、建设银行等银行了解到，截至当日上午7:30，包括工行、农行、中行、建行、交通银行、邮储银行、浙商银行等多家银行的客户已经可以从手机银行查到调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR-30BP。
由于是银行批量调整，因此这次房贷利率下调不需要借款人做任何操作，北京、上海、深圳由于有政策利率下限，二套及以上房贷利率只能调整到当地政策利率下限水平，其他地区大部分存量房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
多家银行表示，全国大部分地区的存量房贷利率调整今天就能完成，调整完毕后，还将通过短信等方式通知贷款人调整的结果。
“降了，降了！我的房贷利率从3.85%降到了3.55%！”刚刚，刘女士惊喜地发现，她的存量房贷利率说降就降，有种措手不及的快乐。
这已不是存量房贷利率的首次调整，2023年9月，各大银行对存量首套房贷利率进行调整，不过，当时存量二套房贷并不在调整区间。
刘女士告诉每满记者，她是存量二套房贷的借款人，去年只有首套房利率调整，没轮到她。此次二套房贷也被纳入了调整范围内。“这次下调的幅度和力度真的出乎意料，我现在每个月少还一千多元，真开心啊。”
近日，多家银行手机银行已悄然上线了“存量房贷利率调整”专属模块。根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。
每满记者采访的多位存量房贷客户在银行手机App上看到，房贷利率已下调。不过，同样是LPR-30BP，但每个人的房贷利率并不一样？这又是为什么？
记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。
工商银行指出，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。
交通银行也表示，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。据了解，一般而言重定价日为每年1月1日，也可能是贷款发放日。
为什么自己调整后的利率和别人不大一样？
这是因为有两个变量，一是部分人的LPR数值不一样，二是部分城市二套房贷款利率降的点数不一样。
先来看第一点。2024年以来，影响房贷的“5年期以上LPR”进行了三次下调。分别是2月20日从4.2%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。
三次下调就意味着房贷利率的三种变化。以上海首套房为例，如果你的重新定价日在1月1日到2月20日，那么目前LPR是4.2%，减掉30BP后就是3.90%；如果定价日在2月21日到7月22日，那么LPR是3.95%，减掉30BP后就是3.65%；定价日在7月23日至今，就是3.85%了，减掉30BP后就是3.55%。
如果借款人重定价日在10月22日或之后，那么他的LPR就会变成最新的3.60%，相应的，减掉30BP后，利率就是最低的3.30%了。
再看第二点。如果是上海二套房，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP。
那么再结合第一点来看，这样的组合又会衍生出更多不同的利率。比如重新定价日在1月1日，买的房子在宝山区，那么利率就会变成3.95%。重新定价日在1月1日，买的房子在静安区，那么利率就会变成4.15%。
无论如何，存量房贷利率都或多或少地下降了，给借款人省下了不少的利息。这项政策预计惠及5000万户家庭，每年减少家庭的利息支出约1500亿元左右。
以上海首套住房为例，如果是2021年7月至2023年12月在上海购房，当时的首套房利率是LPR+35BP，以目前LPR水平计，就是4.2%，当然每个人重新定价日不同，利率也可能在4.2%之上，以下统一以4.2%降到3.55%计算。
如果以100万元纯商贷、30年、等额本息计算，购房者每个月可以少还近400元，利息总额省去了超13万元。
如果以400万元纯商贷、30年、等额本息计算，购房者每个月可以少还近1500元，利息总额省去了近54万元。
在社交平台上，也有一些人表示，自己的存量房贷利率还没降。比如有在兴业银行贷款的网友，反映今天下午四点在手机APP查询过，发现还没降。
每满记者咨询兴业银行后被告知，这种情况不需要着急，这是因为不同的银行调整的节奏不同。存量房贷调整，都是银行系统自动批量处理的，本月底前会全部完成。
中国人民银行副行长陶玲10月17日在国新办新闻发布会上表示，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
绝大部分借款人都不需要到银行网点办理，对于房贷为浮动利率的借款人不需要提出申请，银行系统会批量调整，这部分占存量房贷九成以上；房贷为固定利率的借款人可通过银行手机银行、网上银行等渠道办理。
最近两年，不少人选择提前还贷。现在提前还贷到底划不划算呢？
杭州的何先生告诉每满记者，自己前阵子已经向银行申请提前还贷了，但因为想提前还贷的人不少，还在排队。这次房贷利率下调的消息一出来，他就取消了提前还贷。“这两年存款和理财产品的利率双双走低，和房贷利率的利差较大，也没有其他更好的投资渠道，所以我最终决定提前还贷。”
但这次存量房贷利率下调后，何先生觉得，利差已经很小了，还是留些现金在手里更好，可以灵活投资。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。
另外，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。”
丨来源：新闻晨报、央视财经、每日商报、上观新闻
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