源自：魔都财观
临近春节，上海楼市又有了一些新变化。
最近来自我们一线的反馈，房东的价格普遍砍不动了。
新政后经过三个月的消化，急卖的房子走掉了，二手房库存略微下降，剩下的房东砍价空间确实小了一些。
如果再刨除掉那些硬伤和基本面差的房子，对于买房人来讲，选择面也确实收窄了。
这其实是市场上很正常的变化，市场从来都是静态博弈的。
只是想告诉大家：现在买房，不能大刀砍了。
01
变化
最近我们一线遇到的情况，好几个客户，看了套性价比的房子，回头犹豫了一下，然后就被卖掉了。
一些买家对于价格上浮是不接受、不理解的。
然而房东肯定是盯着小区的房源去化，一套同户型的房子走掉了，小区就剩我这一套，你爱买不买。
学区房这块，市场热度提升，叠加入学报名前的学区旺季，很多挂户口的房子相比最低点价格都上来了不少。
比如浦东前滩的尚峰明邸，从3个月前的610万已经快涨到700万了。
而我们近期成交的一套浦东陆家嘴挂户口老破小，价格几乎一分钱没谈下来。
02
趋势
宏观层面：2025年中国利率宽松是大概率事件，降息预期预估是50bp左右。
这对楼市是真正的利好。
低利率会带来更高的风险偏好和估值。
之前大家为什么都想卖房？甚至一些房东不计后果砸盘？因为利息高，房贷压力太大了。
而从房价的角度来讲，如果房贷利率只要2个点，达到租售比的水平，其实楼市完全就能稳住了。
大银行的三年期定存，也就2个多点的水平，救楼市，降低存量房贷利率，是真正的诚意。
预计25年3月份后会有大水漫灌，政策空间打开，利率下调，届时房价上涨动能很大。
可能有人非常担心经济下行，对国际和国内形势感到忧虑。
但请记住，既然已经开始放水，放水的时间就不会很短。
美联储在2024年降息的幅度是100个基点，2025年各大机构的预测是2-3次降息，每次降息50个基点。
如果是刚需，与其等到2025年继续降息，届时房价上涨再去追高，还不如现在就考虑购房，至少要开始看房和谈判的动作。
自用、学区、改善居住、优化资产加快入市，风险偏好高的左侧交易投资者可以考虑入市。
03
建议
所以，现在对于我们买房人来讲，楼层好，物业好，品质好的好房子，在底价上加3个点是可以的。
现在不加，到时候3月份继续放水+政策刺激，房东自己就会加上来。
再加上每年二手房传统的金三银四，对你的竞争格局很不利了。
现在上海大量的置换客，他们在卖房的时候是卖的是差房子，被买家大刀砍价，被中介PUA；买的时候是换好房子，也会不自觉的按照差房子的价格来估价谈价。
然而现在市场里面有大量的新上海人，他们不是置换，没有被买家大刀砍的卖房经历。
在市场上，往往更容易接受溢价买房。
所以很多人看中的好房子，反而被他们抢走了。
这也是大家为什么喜欢买新房，因为基本都是标准化的产品，大部分东西都在明面上，也没有谈判砍价的说法。
二手房市一房一价，产品房龄户型良莠不齐，有机会捡漏，也有可能踩坑。
尤其是在你一定把选房范围缩小到某个板块，或者某个小区当中，再筛选掉楼层低的，靠马路的，户型差的这些房源
你会发现，适合你的房子就那么两三套甚至一两套。
而且房东心态相当好，价格很难谈。
04
楼市必须稳住
“华尔街日报称中国的房地产已经导致了120万亿的财富损失，平均每个家庭损失45万。”
如果只算城市居民，肯定不止45万。
如果是一线城市，那这个数字还得翻几倍，因为一线的房价更高。
这种财富缩水其实可以解释当下很多现象：
比如最近的京沪消费降级，比如这几年流行的提前还贷。
房价下跌影响每一个人的财务安全感。你虽然不卖房子，但是知道房价跌了100万，也会不自觉的节衣缩食。
所以楼市必须要救，要稳，要托底，这关系到民生，消费，以及最重要的金融安全。
房价稳住了，大家的消费信心也会回来。
所以，对于25年的降息和政策预期，我们还可以有所期待。
05
小结
进入25年，存量房贷已经调整了。
公积金利率也下调了：
调整后，首套自住住房：5 年以下（含5年）贷款利率 为2.35%，5年以上贷款利 率为2.85%；
二套自住住 房：5年以下（含5年）贷 款利率为2.775％，5年以 上贷款利率为3.325%
大家的月供降下来，抛盘的压力就会小很多， 买房意愿也会相应上来。
上海的租售比，在不知不觉间，和房贷利率来了一场双向奔赴。
整体来看，上海楼市最悲观的时候已经过去，如果趋势持续，那么现在的行情就是温水煮青蛙。
悄然之间，价格上来了。
当然，如果你不看好后市，或是对自己的收入，稳定月供没有信心，那么观望一下也是可以的。
除非你是孩子马上就要上学，或是买房结婚，这些最刚需的情况。
24年9月份，就是上海阶段性的捡漏低点，现在已经过去了。
然而对比21年、22年的房价高点，现在的价格已经有足够的性价比。
25年，货币对内对外都有巨大的贬值压力，作为家庭大额资产配置，有条件的人，依然建议防御性买房。
不过，25年上海楼市依然分化基调，冰火两重天，极度割裂。
二手房，差房子不好卖，好房子不好砍；
市区新房，单价总价又都在涨。
对于买房人尤其是置换群体来讲，稍微有点尴尬。
来源：魔都财观
