一直以来，物业管理都是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域，近年来，随着生活水平不断提高，居民对物业服务的要求也越来越高，但物业公司有时存在服务质量参差不齐，管理制度不健全等问题，常常引发矛盾纠纷。为此，鱼台法院选取了近年来审理的七起典型案例予以发布，以期发挥司法审判价值引领作用，促进物业服务企业与业主良性互动，共同营造温馨舒适的社区环境。
某小区业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司认为并不属于物业服务范围，未予处理，吴某以此为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。
吴某向A物业服务公司支付物业服务费，并支付相应违约金。
对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。
某小区业主张某将其电动车停放在小区楼下，次日早晨张某发现该车被盗，遂打110报警，此案至今未侦破。张某故以B物业服务公司平日对小区的治安等方面疏于管理，未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出B物业服务公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。
张某向B物业服务公司交纳物业服务费，并承担相应违约责任。
业主是自身财产安全的第一责任人，按照合同约定交纳物业费是每个业主的义务。依据《物业服务合同》成立的是物业服务合同关系，非保管合同关系。物品被盗系因第三人侵权造成，待公安机关破案后，业主依法可向第三人追偿。如果物业公司在提供物业服务过程中已经尽到了安全保障义务，不存在明显过错，则不用承担法律责任。在双方未就车辆看管作特别约定且物业服务公司仅向张某收取低额物业服务费的情况下，若使物业服务公司担负看管或防护众多业主私人物品的责任，显然权利义务明显不对等，有违民法的公平原则。
某小区业主李某某起初是按时交物业服务费的，但后来邻居田某在李某某窗户外搭建了遮阳，导致楼上住户所扔杂物、垃圾滞留在李某某窗外。李某某认为C物业服务公司对违章建筑搭建没有进行强制制止义务，故拒交物业服务费。庭审中，物业服务公司提交了向住建局、政府等部门报告田某违章搭建问题的回执凭证。
李某某向C物业服务公司交纳物业服务费和支付相应违约金。
根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，物业服务公司对小区存在的违章搭建、车辆乱停乱放、侵占公共绿地等影响小区秩序的行为只要履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责。此外，相邻业主违法搭建形成的是李某某与田某的相邻权纠纷，与本案的物业管理纠纷属于不同的法律关系，李某某可另循法律途径解决该纠纷。
某小区业主熊某购买毛坯房一套，开发商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未装修和入住，小区物业服务公司催促熊某交纳物业服务费后，熊某以其一直没有装修入住小区，并未享受物业服务，拒绝交纳物业服务费。
熊某按60%的比例向小区物业服务公司交纳物业服务费及支付相应违约金。
《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物。”法院认为，房屋空置系业主个人原因所致，且物业服务具有公众性，服务的对象并非某个特定的业主，亦非针对单个业主的房屋，而是整个小区。即使部分业主不居住在小区，物业服务依然在继续，小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要一分不少地支出，即无论业主是否在小区居住、房屋是否空置，物业服务均在正常进行。
某小区业主吕某将房屋进行出租后与承租人约定物业服务费由承租人进行交纳，并将《房屋租赁协议》向D物业服务公司进行了备案。后承租人一直未交纳物业服务费，D物业服务公司进行催交，吕某以房屋已经租给了第三人，应当由承租人交纳物业服务费为由拒绝交纳物业服务费。物业服务公司遂将吕某和承租人诉至法院。
吕某和承租人承担连带向D物业服务公司交纳物业服务费责任，并承担相应违约责任。
《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主以自己未签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费
某小区业主王某以开发商无权在未经小区业主同意的情况下，直接与E物业服务公司签订前期物业服务合同，业主并未与E物业服务公司建立物业服务合同关系，业主不是物业服务合同当事人为由拒交物业服务费。
小区业主均应当向E物业服务公司支付物业服务费及承担相应违约责任。
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。E物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同对E小区业主具有约束力，物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务，业主以自己不是合同当事人的相应抗辩意见，法院不予采纳。
某小区业主谢某以小区内垃圾偶尔得不到及时清理，电梯曾出现故障为由拒交物业服务费。
物业公司服务对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果业主以物业服务不能令其满意或者存在轻微瑕疵为由，拒交或者少交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。如果物业公司在物业管理服务过程中存在重大瑕疵，业主可以由业委会与物业公司沟通、交涉物业服务相关事宜，在必要时召开业主大会选聘服务更好的物业服务，若物业服务确有违反法律法规、安全保障不到位等明显服务质量瑕疵问题，业主要注意保留证据。来源：鱼台县人民法院
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