十九、房地产法律业务类
（五）棚户区改造专项法律服务
【产品描述】深圳市棚户区改造专项法律服务，是专项用于解决棚户区改造项目的综合性法律服务，涵盖了棚户区改造项目从信息核查、拆迁谈判、行政征收、回迁安置全过程，是“法治棚改”的刚需要求。
【产品适用】深圳市人才安居集团及旗下各子公司开展的棚户区改造项目，各区政府主导下的棚户区改造或者搬迁安置项目、土地整备项目，国有企业主导的其他棚户区改造项目等。
【工作流程】
1.调查老旧住宅区项目房屋居住信息；
2.审核、制定项目搬迁安置补偿方案；
3.签订项目搬迁安置补偿协议；
4.办理不动产权利证书注销登记；
5.回迁房分配。
【工作期限】
【工作方式】
1.项目前期筹备阶段：
（1）协助开展改造意愿征集相关工作，审核意愿征集过程中的相关材料；
（2）在意愿征集、房屋确权过程遇到的法律问题提供法律咨询；
（3）研究制定项目的搬迁补偿安置方案；
（4）拟定确权方案；
（5）拟定搬迁补偿协议文本（包括产权调换类的《搬迁补偿安置协议》；货币补偿类的《搬迁补偿安置协议》）；
（6）拟定搬迁补偿协议配套文本（包括但不限于《放弃房地产权益声明书》、各类《授权委托书》、《房屋移交确认书》、《委托收款函》、《承诺函》、《清租协议》）；
（7）拟定搬迁补偿安置谈判方案、流程指引；
（8）提供城市更新政策、被搬迁房屋确权、搬迁补偿安置谈判、搬迁补偿安置协议签署注意事项的培训。
2.项目实施阶段：
（1）审核被搬迁房屋确权资料；
（2）逐户审核该项目项下搬迁补偿协议及配套文本；
（3）拟定、审核项目清租有关的协议、文件等；
（4）与权利主体就搬迁补偿安置事宜予以沟通、谈判；
（5）就建筑物权属确认等事宜提供法律咨询服务；
（6）就搬迁补偿方案、协议及相关配套文本的拟定、修改提供法律咨询服务，就搬迁
补偿安置工作中出现的法律问题提供法律咨询；
（7）拟定特殊个案处理方案；
（8）就搬迁补偿安置工作中出现的法律问题提供法律咨询；
（9）参与项目内部重大会议、每周例会、阶段成果报告会以及与政府相关部门或项目权利主体的沟通会；
（10）集中签约要求驻场，其他时间根据项目工作需求提供驻场服务；
（11）根据需要出具法律意见书，一般应在24小时（紧急事务应在2小时）内做出书面回复；
（12）提供与项目有关的其他法律咨询服务；
（13）协助对项目疑难问题进行梳理、分析并向政府相关部门汇报，包括：协助梳理、修改关于项目进展、疑难问题分析报告；根据需要，参与项目重大沟通、决策会议。
3.房屋征收阶段：
（1）协助开展公共利益性质论证、征收阶段征收提示发布、编制预算方案、补偿方案开展论证、补偿方案征求公众意见等工作；
（2）拟定征收阶段征收提示、补偿方案、征收决定、房屋征收补偿安置协议、补偿决定等各项法律文件；
（3）协助开展社会稳定风险评估，组织征收范围内被征收人及工作人员宣传解释征收政策、补偿内容；
（4）组织开展各项程序性工作，编制工作流程指引；
（5）与被征收人沟通、谈判，达成《征收补偿安置协议》；
（6）组织开展征收阶段公证、证据保全、送达、公告等各项程序性工作及文本编制；
（7）拟定特殊个案处理方案，根据需要出具法律意见；
（8）协助开展行政案件的复议、应诉工作；
（9）申请法院强制执行。
4.回迁安置阶段：
（1）协助参与回迁房分配方案的制定、协助审查被补偿对象的资格、协助起草回迁房分配环节的相关法律文书、协助处理回迁房办证等相关问题；
（2）协助实施主体完成遗留疑难个案的确权工作，对于未能达成补偿协议的个案，进行专题研究，提出切实可行的建议；
（3）协助实施主体通过协商、行政等各种方式解决个别遗留的疑难问题；
（4）协助实施主体及信访部门做好信访答复及处理工作。
【产品价值】解决棚户区改造项目全过程法律问题，实现棚户区改造项目早日完成拆迁谈判，早日回迁，为政府实现“十三五计划”建设保障性住房的目标。
【收费方式】根据棚改项目“户数”“建筑面积”“总投资”等指标择一确定：
1.按照“户数”指标，以2500元至3000元/户参考价乘以总户数确定律师费报价；
2.按照“建筑面积”指标，以20至25元/平方米参考价乘以待改造项目的总建筑面积确定律师费报价；
3.按照项目“总投资”指标，以总投资额千分之一取费。
【供稿机构】深圳市律师协会房地产法律专业委员会
来源：深圳律协
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