法律援助工作站“鉴定式案例分析”主题会议于2024年11月13日下午三点于图书馆401召开。
会议中本次的案例围绕房屋买卖展开，基本案情及争议如下：
2001.1.3小张出生
2012.8父母买房
2012.8.23所有权登记于小张名下
2012.12.31父母作为小张的法定监护人，向张三出具委托书，办理出租、出售或抵押，委托人张三无转委托权，且经过公证。小张想将房屋变现。
2013.1.31张三与李四订立买卖合同，约定将3600万房款支付至张三账户。
附件:买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人可以随时通知出卖人办理房屋权属转移登记手续。
2013.5.10李四分三次将房款给张三，但张三未将房款给小张。
2018.4.16李四取得购买房屋资格，买受人李四请求办理房屋所有权转移登记，小张拒绝。
再查，自2017年12.21日起房屋被轮候查封，法院于2018年4月16日实际轮候查封了该房屋，直至起诉时仍为查封状态。
问题:李四能否请求小张转移登记?
在简要梳理案情后，同学们各抒己见，互相交流沟通，或以直接口述，或以思维导图、PPT展示的方式表达自己的观点。
1.请求权已产生
合同成立与生效:2013年1月31日，小张(由监护人代理)与李四签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效。
支付房款:李四已按照合同约定将房款支付至指定的张三账户，虽然张三未将房款转交给小张，但这不影响李四作为买受人的合同义务履行完毕。
限购政策: 合同中约定，在买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人可以随时通知出卖人办理房屋权属转移登记手续。2018年4月16日，李四已取得房屋购买资格，因此限购政策的障碍已消除。
结论:根据合同法和双方约定，李四作为买受人已经履行了合同义务，并符合了办理房屋权属转移登记的条件，因此其请求权已经产生。
2.请求权未消灭
合同解除与撤销:双方未就合同解除或撤销达成一致，且不存在法定解除或撤销的情形。
违约责任:虽然张三未将房款转交给小张，但这属于张三与小张之间的内部关系，不影响李四与小张之间的房屋买卖合同效力。李四作为善意第三人，其权益应受法律保护。
其他法定事由:不存在其他导致请求权消灭的法定事由。
结论:李四的请求权未因合同解除、撤销或其他法定事由而消灭。
3.请求权可行使
房屋查封状态:虽然房屋自2017年12月21日起被轮候查封， 但查封并不影响合同效力及请求权的产生。然而，查封确实构成了对房屋所有权转移登记的障碍。
实际履行可能性:在房屋被查封期间，无法办理所有权转移登记手续。因此，虽然李四的请求权已经产生且未消灭，但由于房屋被查封，其请求权在当前状态下无法行使。
结论:虽然李四的请求权已经产生且未消灭，但由于房屋被查封，其目前无法行使该请求权。
1.请求权已产生
事实基础:2013年1月31日，小张(作为未成年人，由其法律监护人代理)与李四订立了房屋买卖合同。该合同明确约定了房屋交易的各项条款，包括将3600万房款支付至张三(小张的法律监护人委托的代理人)账户。
法律效果:根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，合法有效的房屋买卖合同成立后，买受人即取得请求出卖人转移房屋所有权的权利。因此，李四基于有效的房屋买卖合同，取得了请求小张转移房屋所有权的请求权。
2.请求权未消灭
支付房款情况:李四已按照合同约定，于2013年5月10日分三次将房款支付给了张三。虽然张三未将房款转交给小张，但这属于小张与张三之间的内部关系，不影响李四作为买受人已经履行支付义务的事实。
合同附件约定:合同附件六约定，买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后买受人可以随时通知出卖人办理房屋权属转移登记手续。李四于2018年4月16日取得房屋购买资格，符合该约定条件。
查封情况:虽然房屋自2017年12月21日起被轮候查封，并在2018年4月16日被实际轮候查封，但查封本身并不直接导致买卖合同无效或买受人请求权的消灭。查封主要限制的是房屋的处分权，而非买受人的请求权。
无其他导致请求权消灭的情形:根据现有信息，未提及有其他导致李四请求权消灭的情形，如合同解除、双方协商放弃等。
3.请求权可行使
查封对请求权行使的影响:虽然房屋被查封，但李四的请求权是基于合法有效的买卖合同产生的，且其已履行了支付房款的义务。查封并不剥夺李四的请求权，只是在实际办理转移登记时可能需要法院解封或提供相应担保。
限购政策已满足:李四在2018年4月16日取得房屋购买资格，符合合同约定的办理房屋权属转移登记手续的条件。
法律程序:李四可以通过法律途径，如提起诉讼或申请仲裁，要求小张履行转移登记的义务。在诉讼或仲裁过程中，李四可以主张其基于合法有效的买卖合同产生的请求权，并请求法院或仲裁机构确认其权利，同时要求小张配合办理转移登记手续。
结论：李四基于合法有效的房屋买卖合同，已经取得了请求小张转移房屋所有权的权利。该请求权未因任何法定事由而消灭，且在当前情况下是可行使的。虽然房屋被查封对实际办理转移登记造成了一定障碍，但这并不剥夺李四的请求权。因此，李四可以请求小张转移登记，并可以通过法律途径维护其合法权益。
根据《民法典》第598条的规定，买受人请求出卖人转移标的物所有权的请求权的构成要件包括：买卖合同成立；买卖合同有效；满足法律规定或者合同所特别约定的要件；履行期限届满。
1.买卖合同成立
（1）存在双方或多方当事人。在本案中，《房屋买卖合同》由张三和李四签订。因此，可以认定存在双方或多方当事人。
（2）订约当事人经过要约、承诺而达成了合意。本案中，张三和李四经过要约和承诺于2013年1月31日签订《房屋买卖合同》。
（3）当事人就主要条款达成合意。根据《民法典合同编通则部分解释》第3条第1款的规定并根据本案，可知本案中主要条款包括支付价款，其中合同主体为张三和李四，标的为李四负担交付房屋并转移所有权的义务，数量为一套，标的为3600万元。因此，可以认定当事人就主要条款达成合意。
2.买卖合同有效
（1）一般生效要件：根据《民法典》第143条的规定，在本案中，作出民事法律行为的张三和李四均具有完全民事行为能力；双方意思表示真实自由；且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
（2）特殊生效要件：关于代理
根据民法典相关规定，代理行为发生效力需要符合以下要件：代理权存在且代理权未消灭；代理人在代理权限内实施民事法律行为：代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。在本案中，小张系限制民事行为能力人，小张父母作为其法定监护人同张三签订委托合同委托其办理出租、出售或抵押等业务且经过公证，即因该合同产生代理权，同时张三与李四签订的房屋买卖合同也在其代理权限之内，所以该代理行为有效。
3.满足法律规定或者合同所特别约定的要件
附件中表明买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后，买受人可以随时通知出卖人办理房屋权属转移登记手续。2018年4月16日李四已取得买房资格，符合该条件。
4.履行期限届满
根据附件六，在李四已经取得了市购房资格后，其有权“随时”请求办理过户登记。因此，可以认定履行期限届满。
综上，根据张三的代理权，买受人李四请求出卖人小张转移标的物所有权的请求权产生。
在本案中，出卖人张三转让房屋后，虽然法院对房屋采取了查封等强制措施的，且合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除；但是，根据民法典相关规定相关司法解释，司法查封只是限制其处分自由，司法查封不能对抗申请执行人，该合同仍能履行。与此同时，并不存在《民法典》第557条规定的履行、抵销、提存、免除、混同和解除等请求权消灭事由。
小张不可主张同时履行抗辩权。
《民法典》第525条的规定，同时履行抗辩权的构成要件包括：（1）基于同一双务合同，双方互负对待给付债务；（2）双方债务的履行没有先后顺序；（3）清偿期届满；（4）对方没有履行其债务，或者部分履行或者履行不适当。在本案中，由于李四已向张三履行了支付房屋价款3600万元的价金给付义务，因此，小张不可根据《民法典》第525条向李四主张同时履行抗辩权。李四的对小张的请求权可行使。
综上所述，李四可以向小张主张将案涉房屋移转登记至其名下。
民法鉴定式案例分析是以请求权为基础，主要思路是以假设性问题的提出为第一步，其次是列出假设的请求权基础的构成要件，第三步就是结合案例分析假设成立须满足的条件在案例中是否存在，最后得出结论。具体包括三个步骤，请求权已产生，请求权未消灭，请求权可行使。
来源：法律援助工作站
排版：胡开颜
审核：闫常虎 杨丹
