编辑 | 白清源 来源 | 樱桃大房子
01
最近真的是好消息不间断啊，政策面的好消息不说了，市场面的好消息，新房卖的不错，二手房业主敢于加价，现在就连民企都开始返场拿地了。
大家都知道，最近三年的土地市场，各批次土拍基本都是国央企城投“包场”，民企一度隐身，场面十分尴尬。
国央企成为市场主力，民企持续隐身，这意味房地产的日子并不好过，大家都在努力维持资金链不断裂，仅仅能够实现“保交楼”目标，就算足够了。
但最近，不一样了，各个城市的土拍都出现了民企的身影。
10月9日，郑州3块地开拍，其中1块终止出让，另外2块中的一块被其本地民营房企买入。
就在郑州拍完的第二天，西安也成功卖出2块地，其中1块也是被其本土民营房企拿去了。
杭州也是一样，媒体统计的数据，今年杭州近5个批次土地供应中拿地的主力都是民企，其次是混合所有制房企，国企和央企拿地的数量排名都很靠后。
类似民营房企开始活跃的城市还有徐州、云南、成都。
民营房企开始活跃，至少传达出一种信号，大家对市场的信心开始回升了。
不过估计大家心中也有疑惑，市场情绪转变不到一个月的时间，销售端的向好数据还没有完完全全呈现出来，至少目前来看，市场还需要观察，那么房企是哪来的钱突然涌进市场的呢？
我查了一下各城市土拍最近露脸的一些民企的背景，这些民企普遍分为两种情况：
1、之前没有涉足过房地产或是手里只有一两块地，现在看好行情，想在新一轮竞争中分一杯羹。拍下徐州地块的民企、在全国各地买买买的“陕北大佬”，以及在成都和西安都拿了地的贝壳都属于这种情况。
2、深耕本地的中小房企，手里有存货，也持续在卖，手里资金谈不上很充裕，但也没有很缺钱，市场下行之后，出于保守起见，逐渐在土拍市场息影，现在市场抬头，开始抢占市场，为之后的扩张做准备。成都民企润达丰滨江，以及郑州民企正弘置业都是这种情况。
这能说明两个问题：
1、市场洗牌还在继续。这是好事，优胜略汰，胜者为王，不跑出来一些新鲜血液，行业就没办法进步。
2、现在入场的都是一些手上资金转的开的民企，那些前两年靠高杠杆拿地，手里有高价地库存的房企，现在很多还困在资金问题上，动不了。
02
说下上面的第二点。
现在不管是民企，还是混合制所有企业，还是央国企，面临的问题还是没变：去化难、销售回款减少、资金压力仍然较大。
克尔瑞根据特定样本，记录了这几年上市房企的现金持有量变化情况，从2021年到今年上半年，上市房企的现金持有量一直在减少。
到今年上半年，这一数据已经减少到大概只有2021年的一半了。
细分的具体各类型房企的数据虽然没有，但是不用看数据，就能知道，民营房企一定是这里面最惨的。
就连万科这样的大房企都得靠着卖资产过寒冬，其他中小民营房企就不用说了。
具体的例子就不再列了，很多实情惨状大家这两年看的也比较多。
现在部分民营房企开始返场拿地，是市场情绪回升的一个信号，但也能看做是更多民营房企爬出冰窟窿的信号。
为啥这样说呢？
其实一个理由就够了，市场需要民营经济，要想把房地产拉起来，民营房企在其中必须得扮演角色。
国企用来强国，民企用来富民，这就是民营经济的重要性。
最近的一个文件《中华人民共和国民营经济促进法（草案征求意见稿）》，字里行间透露出国家队这次将不遗余力扶持民营经济、优化营商环境。
虽然之前也有类似的文件，但是上升到法律层面那就另说了，这就是划时代性意义的。
房地产层面其实早就有举措了，除了把具体的项目纳入融资白名单之外，就是517救市政策上首提的允许地方政府通过专项债回收土地。
10月12日，国新办会议上，财政部副部长又再次重申了这一政策：考虑到当前各地闲置未开发土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要地区也可以用于新增土地储备项目。
什么叫土地专项债，很多人不明白，就是国家给地方钱，让地方可以直接拿钱发展房地产，地方可以直接使用国家给的这个土地专项债来管理土地回收土地。
说白一点就是告诉各个城市以后不要再贱卖土地了，我直接给你钱，你把那些地甚至可以回收回来，土地收入不足没关系，我用专项债，直接给你钱。
这就是国家给土地市场护盘。
有了土地专项债，地方在房地产上不会穷，同时可以很好的控制土地，控制土地价格，同时也能控制房价，从而实现房价的止跌回稳，这是非常重要的，这也是专项债用的最巧妙的地方。
这项政策虽然针对的是全部类型的房企，但是看过我国目前的土储结构后，你就知道这一政策对于民营房企来说有多振奋。
根据克尔瑞的数据，2022年销售百强中，央企的总土储占24%，地方国企总土储占28%，民企总土储的占比为48%。
如果参考2022年的数据，那么就是说，我国几乎有一半的土地储备在民营房企手中。
现在这些被民企攥在手里的地，就是一份等待变现的资产，通俗来说就是民企有地没钱，只有把这些地卖出去，这些民企才能有活路。
但是卖资产也得有人接不是，以前还有国央企兜底，但现在很多国央企也撑不住了，所以还得靠地方。
“允许地方政府通过专项债回收土地”也算是民企等到的“回血”机会吧。
地被回收之后，民企手里有了钱，自然会去土地市场抢占优质资产。
而且这不是空头支票了，已经有地方开始试水成功了，上个月越秀就和广州城建签了收储协议，把番禺区暨南大学地块转给了土地开发中心，价格50亿，补偿方式是票据。
越秀已经退了四块地，政府收这些地，主要用来公共管理和服务，越秀也拿到了120亿的资金。
以票据来说的话，之后可以用到拍地上，有点类似于现在很多城市在推行的以旧换新，老房子收上来，不给钱，只给房票，还是能够激活市场的。
其他城市会不会跟进现在还不知道，但是事情的走向是越来越好了，销售在慢慢回暖，闲置土地也有了退出路径，市场算是又多了一剂强心针。
全文到此为止，如果喜欢，请点下“在看”或者分享到朋友圈。
点击👇下方名片关注首席财经智库
