上海外环外被抛弃的板块
楼市
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2024-08-30 07:38
上海
如今的上海的版图从内环约120平方公里的小范围，发展到了郊环辐射全上海6000平方公里的程度。这些地方，在市场好的时候表现一般，但市场不好的时候加速摆烂。![]()
今天要说的桃浦并不是桃浦全境，而是特指外环外的桃浦新村这一带。1953年，在苏联城市规划专家的指导下，桃浦工业区正式登场。5年后桃浦新村启动建设，建成的房子都是给桃浦化工系统提供的。后来桃浦搞污染治理，搞工业区拆迁，40年过去了，桃浦智创城是建起来了，可是桃浦新村地区却依然是被遗忘的角落。如果仅仅是被遗忘，不足以概括桃浦新村地区没落的原因。从桃浦历史的隶属变迁关系可以看到，桃浦反复在嘉定、宝山、真如、普陀等行政区之间变动。因为没人拿他当亲儿子对待，想的都是说不定哪天就不归我的辖区了，投入太多也是给别人做嫁衣。发展之初桃浦新村是工业区的配套宿舍，到了90年代又承担了很多“两湾一宅”的动迁职能。人来了很多配套却没有跟上，主要的商业就是桃浦新场地铁口的白丽生活广场和新邻天地两个小型商业街。但是污染区的历史过往、当下江桥垃圾焚烧厂风向的影响、被物流园厂区包围的现状，都完全限制住了桃浦新村地区未来的发展。今天的桃浦新村依然交通阻隔严重，板块内还有很多断头路。桃浦现在的重心都在桃浦智创城，但是智创城的发展却不如南大智慧城。意味着桃浦新村地区的未来依然看不到希望。
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被现状条件困住的航华，仿佛就和他的发展一样，没有了上升空间。提起闵行区，大家往往想起来的是紫竹高新、是七宝千年古镇、是古北壹号的顶豪……90年代初，航华这里被定位成动迁基地和机场员工居住区。仅有的几个商品房小区，也都是2000左右的，户型并不好，产品上比较吃亏。房价最高的小区也是个动迁小区七韵美地苑，因为只有这个小区对口七宝明强二小。航华的问题有四个，除了板块闭塞、产品过时、学区差，最后一个就是飞机的影响。有人会说七宝板块的就在飞机航道的正下方，那影响可比航华大多了。如果不拆迁，航华的发展就已经到头了，没有增量的资源进入。板块能够吸引的客户也很有限，毕竟通勤上也只有板块最南边的10号线航中路站。可见的未来里，航华依然会是闵行的“小透明”。
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华新挨着的邻居是华漕、徐泾，也都是闵行、青浦的重点发展区域。![]()
2011年华新迎来了宝龙地产，将在华新建设8万方的商业综合，也就是现在的虹桥宝龙天地。绝对是填补了当地的商业空白，对板块价值有了很大的提升。但是华新发展的后劲似乎不足，除了卖了几块住宅土地，再也没有别的动作了。终于等来了示范区线，从华新凤溪镇中间穿过，辐射的住宅区有限。物流对于当地的税收贡献非常高，但是人口的吸引力不足。当地的新盘安联虹悦，从2022年底开盘以来，网上房地产显示只卖了312套，还有仅500套没有卖掉。华新希望承接大虹桥的外溢人群，变成商务区的睡城，但是没有地铁根本吸不来人。![]()
最近房东焦虑了！挂牌没带看？降价没客户？卖房太痛苦？![]()
新桥尽管到市区很近，但却一直是松江最没有存在感的板块。新桥板块内主要都是产业工厂，真正的居住区只有新桥站西边一小片。新桥现在的二手房价已经跌到了3万以下，是不是有了洼地的价值呢？我只能说想多了，还幻想上海楼市便宜有好货已经很难了。新桥最终的结局就是彻底沦为工业区，居住功能由周边其他板块替代。即便未来在G60科创走廊的带动下，新桥产业焕发新辉煌。上海楼市已经发展了几十年，很多板块的发展都基本定型了。一个城市的资源是有限的，错过一个机会那就是10年、20年的遗憾。![]()
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