抚顺市住建局 物业科 王晗
1. 主持人：住建部门在物业行业监管方面主要依据什么开展工作？
王晗：各级物业主管部门在实际工作中，主要依据的是《民法典》国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《抚顺市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及规定，法律法规对于各项物业管理活动进行了规范，包括前期物业管理、物业服务以及业主大会成立等相关规定。特别是我市的《物业管理条例》，在今年进行了修改，依据《民法典》规定调整了业主大会、业主委员会相关规定，新增了物业服务人不得非法买卖业主信息等相关规定，进一步保障了业主合法权益。
2. 主持人：对于我市物业行业监管实际工作是如何开展的？
王晗：对于物业行业监管，我市实行市、区（县）、街道（乡镇）、社区的四级物业管理体制。
市住建部门为市级物业行政主管部门，要结合我市物业服务行业实际，制定全市物业管理各项章程、制度文件，完善物业服务行业诚信管理体系建设，并指导各县区住建部门、街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会做好物业管理各项具体工作。
各县区住建部门为县区级物业行政主管部门，要做好本辖区内注册物业服务企业开展物业服务活动的指导及监管工作，做好辖区内所有物业项目各项物业活动的直接监管工作，指导各街道、社区做好物业管理各项具体工作，并协助上级物业行政主管部门落实各项具体任务。要落实好县区属地管理主体责任，切实加强辖区内物业管理，并会同发改、公安、民政、财政、自然资源、应急管理、市场监管等有关部门共同做好我市物业管理工作。
街道（乡镇）要做好住宅物业项目的业主大会及业主委员会成立及日常活动的指导和监管、物业信访投诉处理工作，并协助上级物业管理部门做好辖区内物业项目各项物业活动的监管工作，及落实各项具体任务。
社区要配合街道做好各项具体物业管理工作。
3. 主持人：对于物业纠纷投诉等问题住建及其他相关部门如何处理？
王晗：对于市长信箱、12345平台等的物业投诉问题，我们市、区（县）物业主管部门及属地街道建立了物业管理服务投诉受理制度，接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉，并及时地进行处理答复，业主的物业问题可以通过上述平台进行反馈。
同时，由于住宅小区物业管理涉及民生诸多领域，除住建部门外，城市综合执法、公安、市场监管、生态环境、卫生健康、发展改革等部门也依法对于物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面进行监督管理。
我举一个例子，我们在工作中经常接到一些业主线上咨询，收房后，一直没有在小区居住，没有享受物业服务，咨询收房未住需要交物业费吗？
根据《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。
4. 主持人：关于物业管理活动中业主的权利和义务介绍一下。
王晗：关于业主权利，业主享有下列权利：一是按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；二是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；三是提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；四是参加业主大会会议，行使投票权；五是选举业主委员会成员，并享有被选举权；六是监督业主委员会的工作；七是监督物业服务企业履行物业服务合同；八是对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九是监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；以及法律、法规规定的其他权利。
关于业主的义务，业主需要依法履行下列义务：一是遵守管理规约、业主大会议事规则；二是遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三是执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四是按照国家有关规定交纳专项维修资金；五是按时交纳物业服务费用；以及法律、法规规定的其他义务。
5. 主持人：住宅小区内业主专有部分及共有部分所有权是如何规定的？
王晗：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条至第二百七十四条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务；同时，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
6. 主持人：刚刚听您介绍业主的权利中有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议一项，关于业主大会会议您能简要和我们介绍一下吗？
王晗：业主大会可以由建设单位、居（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，在履行法律法规相关规定程序后，可以召开首次业主大会会议。
业主大会会议可以讨论决定制定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，选举、罢免业委会成员，选聘、解聘物业企业，以及筹集使用维修资金等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7. 主持人：在小区中有哪些禁止性行为吗？
王晗：根据《辽宁省物业管理条例》，在物业管理区域内，禁止在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；禁止侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；禁止违法搭建建筑物、构筑物；禁止擅自改变建筑物及其附属设施用途；禁止堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；禁止违反规定停放车辆、摆摊设点、占道经营、饲养宠物、家畜家禽；以及法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
来源丨《交广朋友圈》节目组
编辑丨晓寒
