渝中作为重庆唯一城镇化率100%的行政区，是名副其实的建成区、老城区，20.08平方公里的土地上，建成6301栋、4377万平方米建筑，毛容积率2.5，人口密度3万人/平方公里，位居全国前列。特别是建成20年以上的老旧住宅超1000万平方米、占比超40%；建成10年以上的老旧商务商业楼宇超700万平方米、占比近60%，房屋建筑已步入“老龄化”阶段，城市发展迈入“存量时代”。
近年来，在住房和城乡建设部与市委、市政府的大力支持和精心指导下，渝中抢抓全国首批城市更新试点机遇，坚持“留改拆增升”并举、“投融建管运”一体，深入推进城市更新行动。戴家巷城市更新项目获评2023年中国人居环境奖；渝中城镇老旧小区改造、棚户区改造和发展保障性租赁住房工作获国务院督查激励表彰；渝中城市更新相关工作三次入选住房和城乡建设部《实施城市更新行动可复制经验做法清单》。
十五字原则实施城镇老旧小区改造
约690万平方米老旧小区蝶变焕新
“我们通往社区居委会这条路，在改造提升中扩宽了。巷子里花园也是新建成的，彩色的透水混凝土铺在上面，好看又防滑……”日前，新都巷片区老旧小区改造提升项目本体完工，在新都巷片区老旧小区居住了十余年的陈女士说起小区改造提升后的变化，脸上挂满了笑容。
新都巷片区老旧小区改造提升项目位于上清寺街道新都巷社区，涉及2181户居民，建筑面积约16.7万平方米。该片区地形上下落差较大、房屋建筑年代久远，存在居民出行不便、建筑立面安全隐患突出、公共环境品质不佳、设施管线老化严重、社区服务配套设施缺失等问题。
2023年8月，新都巷片区老旧小区改造提升项目正式开工，项目共实施房屋立面安全隐患排危约5000平方米，雨污分流改造2000余米，整治凌乱线缆1000余米，修缮清掏化粪池10余座，屋顶防水改造约6000平方米，积极解决居民的“急难愁盼”问题。此外，项目还优化了公共区域布局，拆除片区违章建筑，充分利用闲置废弃空间，为居民“挤”出公共休闲空间1000余平方米；连通整治美化小巷步道，极大改善了居民的居住环境。
在渝中，像新都巷片区一样蝶变的老旧小区还有很多。近年来，渝中坚持“消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理”十五字原则，实施老旧小区改造提升工作，大力消除社区安全隐患、升级完善排水系统，不断提高城市“韧性”。截至目前，已累计完成约690万平方米老旧小区蝶变焕新，惠及居民约10万余户。
深化拓展可持续投融资机制
不断激活城市更新“造血功能”
山城巷是渝中唯一保留两万平方米原始民居建筑之地，是重庆唯一一条以“山城”命名的街巷。山城巷是重庆山地街区的典型代表，保存了重庆从古代到近代3000年的发展印迹，是重庆历史文化和山水特色的缩影。
在山城巷传统风貌区改造过程中，区属国企重庆康翔实业集团有限公司收归产权成为山城巷业主，采取“建设—经营—移交”模式进行建设运营。2018年，通过公开招投标引入重庆永宏智造文化旅游有限公司，该企业获得15年特许经营权，并投资不低于9000万元实施山城巷周边15.45万平方米房屋修缮、风貌打造、环境提升、配套完善、招商运营等工作。
2019年，山城巷传统风貌区首开区对外运营；2021年10月，山城巷传统风貌区整体亮相并开始试运营。目前，物业出租率达到95%，日均营业收入约22万元，节假日高峰期日均营业收入约55万元。2024年国庆节期间，山城巷传统风貌区接待客流32.33万人次，日均客流超4.7万人次。
山城巷传统风貌区投融资模式的成功经验，让渝中城市更新探索可持续投融资机制有了更多可能性。近年来，山城巷传统风貌区、戴家巷老街区等典型案例的成功经验，切实转变了政府大包大揽、无限兜底的传统做法，尊重市场主体和城市居民对城市更新决策的知情权、参与权、表达权、监督权，鼓励市场主体和城市居民通过各种方式参与城市更新全过程，让政府有形之手、市场无形之手、居民勤劳之手充分发挥作用，不断激活城市更新“造血功能”。
建立务实创新的政策体系
不断完善更新政策“工具箱”
城市更新行动是一项直抵人心的民生工程，是提升人民生活品质的重要举措。想要让这项行动更加顺利地进行下去，行之有效的政策体系必不可少。
近年来，渝中陆续出台《重庆市渝中区城市更新实施细则（试行）》《重庆市渝中区城市更新试点实施方案》《渝中区城市更新项目设计审查规程》《渝中区城市更新项目园林绿化审批流程》《渝中区城市更新既有建筑改造工程消防设计审查验收适用技术标准的工作指引》等“1+1+N”政策体系，打破了原有体制机制、政策程序等束缚，进一步简化审批流程、缩短办件时间。
如《渝中区城市更新既有建筑改造工程消防设计审查验收适用技术标准的工作指引》，按照“优化不恶化”的原则，在不低于建筑修建当时消防技术规范的底线基础上，通过加强人防、物防，采取专家评审的方式进一步提高既有建筑功能改造的消防能力，先后破解了大都会广场改造工程、重庆渝都酒店改造工程等近20个重要的既有建筑改造项目适用消防技术标准的难题。
《渝中区城市更新项目规划用地及建设管理规程》的出台则明确了城市更新项目审批流程和规划用地政策，重点在土地划拨、协议出让、绿地率等政策方面有所突破，特别是对于增加公共服务功能以及老旧住宅增加厨房、卫生间等背包工程的更新项目，允许按照不超过原计容建设面积15%增加容积率，且对新增建筑规模部分免收地价款，更新建筑与相邻建筑之间的间距还可以按照0.5倍间距控制，或者按照不大于现状建筑轮廓控制。该政策实现了人和街小学等学校扩建增容，解决了学校用地紧张的切实困难。
目前，渝中还在进一步探索研究城市更新“既有建筑改造设计政策2.0版”，拟在前期实践经验的基础上，升级技术指引和管理规定，不断完善更新政策“工具箱”。
分类推进“城市更新+”
实现更有温度的“新旧交融”
尽管渝中推进城市更新工作的成绩有目共睹，但这项工作依旧任重而道远。渝中将继续尊重城市发展规律，统筹空间、规模、产业三大结构，分类推进“城市更新+”，高质量升级产业空间、高标准优化职住空间、高品质提升公共空间，实现一场更有温度的“新旧交融”。
在高质量升级产业空间方面，渝中将积极稳妥推进“五大片区、十大项目”，有序推动马鞍山、体育环路等项目完工，扎实推动重庆长滨、大国际村等项目建设，大力推动黄花园产业园项目落地，积极推动中山三路、大坪正街等项目谋划，释放重点区域、重点地段的城市价值，提升产业能级、优化功能布局。
在高标准优化职住空间方面，渝中将增量提质高端住宅，加快推进国浩十八梯等项目建成，有序推进胜利路片区、枇杷山社区等项目建设，打好老旧小区改造工作收官战；加快落地“城市一体化运营”，形成高效的社企联建合作机制，高标准推进民乐村、重庆天地2个试点现代社区建设，打造重庆首个国际引领型现代社区和集“乐治”“乐养”“乐学”“乐活”的“民乐万家”现代社区；充分用好收购存量商品房用作保障性住房政策，在“一点四区”周边筹集保障性租赁住房解决新市民、新青年短暂住房问题。
在高品质提升公共空间方面，渝中将完善现代交通基础设施网络，以缓堵保畅为工作抓手，加快完善“轨道+公交+慢行”绿色出行体系，加强学校、医院、商圈及轨道站点等重要节点交通组织优化研究，探索建立地下、地面、空中多层次交通运行体系，“软硬结合”持续推进交通管理提质增效，切实提升城市基础设施运行效率。不仅如此，渝中还将按照国际化、精品化要求，高标准优化各类公共服务设施，新建和改建一批便民服务设施，不断优化教育、卫生、养老、公共文化等“10分钟公共服务圈”；提升生态绿色环境品质，加快朝天门项目和嘉陵江全线岸线项目实施，推动19.1公里岸线5米贯通、内外连通，高品质打造“金角银边”，切实提升滨江步行和游览体验。
老旧小区蝶变焕新
累计完成约690万平方米，惠及居民约10万余户。
完善更新政策“工具箱”
先后破解近20个重要既有建筑改造项目适用消防技术标准难题。
高质量升级产业空间
积极稳妥推进“五大片区、十大项目”建设。
高标准优化职住空间
打造重庆首个国际引领型现代社区。
高品质提升公共空间
不断优化“10分钟公共服务圈”。
总编辑/丁政义
副总编/余满生 责编/田一柯
记者/姚延洋
编辑/吕松泽 校对/孟佳
