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不动产出租、土地经营权转让
怎么区分税率6%、9%
问：A农业企业从农户流转过来的土地，现在流转给另一家B农业企业使用。B用这块田试种稻谷新产品。这算给农业生产者使用吗？能免税吗？是土地经营权流转？按什么税目开具？
答：是，可以免税。
按4050199其他土地经营权，9%。
如果按诺诺推荐是406，6%。
详见《税务通》——营改增专题——营改增减免税——三农——财税〔2017〕90号、财税〔2017〕58号。
不动产出租与土地经营权转让，挺难区分的。
一、不动产出租，9%
即建筑物、构筑物使用权的转让，即俗称的出租。
二、销售不动产，9%
建筑物、构筑物所有权的转让，即俗称的出售。
在房产建筑物领域，出租、出售容易分清。出租，签租赁合同，产证不过户。出售，网签销售合同，产证过户。
注意，自然资源局的不动产，与营改增的不动产是有差异的，营改增不动产不包括土地，因为房东对房产所占土地没有所有权，只有使用权。
出售房产时，既涉及房屋所有权的转让，又涉及土地使用权的转让，营改增怎么处理？
营改增36号文：转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税（9%）。
三、转让土地使用权，9%
在土地使用权（无形资产）领域，出租、出售就不容易分清。
（一）出租，签土地租赁合同，产证不过户。即出售无形资产的使用权，6%
（二）出售，网签销售合同，产证过户。即转让土地使用权，9%
这里，大家应该看出矛盾了吧？
咋一个6%，一个9%？
（三）营改增补丁来了——财税〔2016〕47号：以经营租赁方式将土地出租，按照不动产经营租赁服务
所以，纯土地出租时，即使产证不过户，还是按不动产租赁，9%。
因此，营改增自己打脸，涉及出租时，把不动产又扩充为建筑物、构筑物、土地。
四、销售无形资产，6%、9%
（一）通常6%
出售无形资产，即转让所有权，产证过户。
出租无形资产，产证不过户，俗称授权。
（二）土地使用权，9%
土地使用权是特殊的无形资产。真不知道什么叫法无歧义。详见本文第三条。
看完本文，就知道不该用“出租、出售”，这种俗称真的让人会吐。滥用“出租、出售”的文件，立法技术真的很渣。
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