2021年的时候，我先后提醒《心惊杭州，警惕浙江》、《杭州房价之预警研判(2022~2023)》，说杭州是强二线城市中的主要雷点，头部企业将经受紧缩，导致整体经济受压，在楼市中一定要尽早出货，要尽快的逃顶。以前我在杭州做过几个项目的，考察的次数比较多。
转眼三年过去了，又再次来到了杭州。杭州的西湖一带让人流连忘返，整个场景确实是国家级的，也先后举办过g20峰会和亚运会，凭借这种大型的活动，整个城市的面貌得到了很大的提升。杭州的ip是非常清晰和明确的。
杭州也是拥有两个中字号大学的城市。杭州拥有的真正的企业总部还是不少的。阿里巴巴，娃哈哈，农夫山泉，海康威视，吉利集团，一汽奥迪，菜鸟网络，传化股份，物产中大…除北京以外，真正的企业总部的数量，杭州应该仅次于上海深圳广州了，甚至于好像比广州还略多一些。
内生实力在国内“坐五望四”的地位是明确的，这就是这座城市的底子。而且这个城市有一个比较好的传统。就是所有的公共设施大部分都是够用就行。特别有经济观念。奢华的铺张的东西是比较少的。给未来的运营奠定了很好的成本基础。
但可能也正因为过于注重成本问题。杭州的重大交通设施很难形成鲜明的形象。就好比最新启用的杭州机场的t4航站楼。玻璃幕墙的框架结构竟然选择了五年前就已基本淘汰的普通粗大铝合金框架，跟上海北京深圳广州都有自己的地标建筑不同，杭州似乎没有一座地标性的建筑能够出彩，没有拉开差距、顶起高度。
在这种情况下。再去看待经济的剩余归处。也就是房地产。可能就会有更加清晰的认知。随着前期的房价的大幅的回撤，以及接下来的再度降息，杭州的有效房产的租赁回报率，其实逐渐趋于合理化了。作为回撤幅度最大的强二线城市之一，这个型号是值得注意的。
但是杭州的城市扩张半径的速度太快了。而且整个关联还是比较喜欢低密度的品种。这个对于效率的保障是不太有利的。整个租赁的活动给我的感觉是不太活跃的。但是事实上，当社会进入存量阶段之后。租赁就将居于枢纽信号的地位。所以杭州的无效房产的品种的占比，可能比很多人想象的要高。
而且杭州的土地收入占财收占比，其实是极高的，起码在一线与强二线城市中是最高的。土地市场的狂飙、地价的高涨，带来了民间乱象太多。各位联想一下杭州最近十年内出现的奇怪的民间恶性案例，就能够知道我的意思。这是土地对民间的反噬，土地收益归于上、压力却归于下，难以再持续。
但是只要进入租赁居于核心地位的时候。那么受租赁影响特别大的房产。就会成为事实上的国债类型的品种了。就会缺乏投资所期望的增量溢价。就必须去寻找受租赁影响特别小的豪宅，这种豪宅一旦价格回撤比较多，其实就具备了增量投资机会。
作为规律来说是不可违背的。杭州的空间经济最终也会受到效率的限制。杭州到底是什么地方的？什么品种？最具备片区效率和产品效率？如果满足这些条件的杭州的豪宅。现在逐渐要保持关注了。这些品类是不多的。整个杭州的房地产市场。将逐渐的归于平静。在局部市场才会掀起风浪了。
在杭州也就待了不到4天，所见所闻并不足够给出更加深度的判断。但是对杭州，目前必须给予更多的关注了，这个是肯定的。
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