点击关键词进入专题汇编
民法典 | 法律大全 | 司法解释| 指导案例
点击领取➤起诉状范本大全 ➤律师公检法司交流群
点击领取➤最高法院及最高检察院历年指导性案例汇编，共126万字！
点击领取➤最高人民法院司法观点集成（第四版）民事卷1-4册
【裁判要旨】被告构成违约已是事实，其承担相应违约责任属于确须履行的债务，在其不能举证证明在积极推进案涉工程达到交付条件，案涉工程是否能够最终竣工验收并交付已经属于未来不确定事实，合同约定的“于实际交付之日起十五日内”亦成为了不确定的履行期限。根据民法典第511条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
上诉人（原审原告）：前海人寿保险股份有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼909-918号。委托诉讼代理人：邓伟方，北京植德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡茜光，北京植德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道1088号。被上诉人（原审被告）：中国城建开发有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营村西。上诉人前海人寿保险股份有限公司（简称前海人寿公司）因与被上诉人中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司（简称中城建珠海公司）、中国城建开发有限公司（简称中城建公司）合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（简称原审法院）（2017）粤民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。前海人寿公司委托诉讼代理人邓伟方、蔡茜光，中城建珠海公司委托诉讼代理人王浩杰，中城建公司委托诉讼代理人郝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前海人寿公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办理商品房预告登记违约金90926837.76元；3.依法改判支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金（暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际交付完毕之日止）；4.依法改判支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办证违约金（暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际办理完毕不动产权证书之日止）；5.依法改判支持中城建珠海公司和中城建公司共同承担上诉人为本案一审、二审支出的律师费人民币128万元；6.依法改判支持中城建公司对第2项至第5项诉讼请求中中城建珠海公司的全部义务及责任承担连带责任；7.依法改判支持中城建珠海公司和中城建公司共同承担本案一审和二审的全部诉讼费用。2020年12月16日、2021年1月4日，前海人寿公司两次变更上诉请求，最终确定变更第二项上诉请求为：依法改判支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办理商品房预告登记违约金66064030.56元（以1420731840元为基数，按万分之五/日的计算标准自2016年9月22日计算至2016年12月23日）。其余上诉请求不变。具体理由如下：（一）原审法院未支持前海人寿公司请求中城建珠海公司支付逾期办理商品房预告登记违约金的诉讼请求，属于基本事实认定与法律适用错误，应依法予以改判。中城建珠海公司于2016年6月21日向前海人寿公司出具的《承诺函》为中城建珠海公司单方民事法律行为，一经作出即生效，且截至目前该单方民事法律行为未发生变更或者解除。中城建珠海公司的单方允诺应对其自身产生法律效力。原审法院认为前海人寿公司与中城建珠海公司并未协议约定逾期预告登记违约责任，属于事实认定错误和法律适用错误。结合原审法院已认定中城建珠海公司存在逾期办理预告登记行为，中城建珠海公司应在预告登记义务履行时间届满之日起，按照承诺向前海人寿公司支付逾期预告登记违约金。（二）原审法院未支持前海人寿公司请求中城建珠海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，属于基本事实认定与法律适用错误，应依法予以改判。逾期交房违约金性质上应属于违约金给付义务的履行期限，且中城建珠海公司支付逾期交房违约金系一种已经存在的确须履行的债务，虽然履行期限内容约定不明确，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定，前海人寿公司有权要求中城建珠海公司随时履行逾期交房违约金给付义务。逾期交房违约金的设置目的是为促使中城建珠海公司积极履行交房义务，保护前海人寿公司对案涉物业享有占有的可期待利益。如果仅依据合同条款机械地进行文义解释，中城建珠海公司只要不交付案涉物业，就不予支付逾期交付违约金，显然不符合当事人订立合同时的合理预期，亦不符合商业逻辑和交易惯例，不仅严重损害了前海人寿公司的可期待利益，还变相鼓励中城建珠海公司继续违约。原审判决结果不符合诚实信用和公平原则。（三）原审法院未支持前海人寿公司请求中城建珠海公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，属于基本事实认定错误，应依法予以改判。前海人寿公司与中城建珠海公司对案涉物业交易价款支付期限、交付期限已有明确约定，因此双方对于案涉物业办理不动产权证书的期限同样存在合理的预期，180个工作日的办证起算时间应从合同约定的“应当交付案涉物业之日”起算，而不是“实际交付之日”。同时，逾期交房违约金与逾期办证违约金系针对不同的违约行为，并非重复约定违约金，中城建珠海公司应独立承担相应的违约责任。（四）原审法院未支持前海人寿公司请求中城建开发公司承担连带保证责任的诉讼请求，属于基本事实认定错误，应依法予以改判。根据《前海人寿保险股份有限公司投资珠海中城建大厦（推广名：珠海1008）项目认购框架协议之补充协议》（简称《补充协议》）第四条的约定，中城建开发公司应当就中城建珠海公司在逾期预告登记违约金、逾期交房违约金、逾期办证违约金等《前海人寿保险股份有限公司投资珠海中城建大厦（推广名：珠海1088）项目认购框架协议》（简称《框架协议》）及其补充协议、《商品房买卖合同（预售）》（简称《预售合同》）及其附件项下中城建珠海公司应承担的义务范围内承担连带保证责任。中城建珠海公司答辩称，（一）《承诺函》是中城建珠海公司单方出具，承诺在收到交易款后三个月内，即2016年9月21日前完成涉案物业的产权预告登记，否则承担违约责任。而前海人寿公司无论在一审还是在二审上诉时都明确表示要以《预售合同》第十九条约定的预告登记时间2016年8月18日为其计算该项违约金的起算点。同时在原审诉讼中，前海人寿公司明确表示，中城建珠海公司出具的《承诺函》并非双方合意文件。由此可知，前海人寿并不认可中城建珠海公司出具的《承诺函》，而《预售合同》并未约定逾期预告登记违约责任。（二）根据《框架协议》第九条第四款、《预售合同》补充协议第十九条的约定，违约金支付的日期为实际交付物业之日起15日内。本案中，案涉物业至今未交付，且双方未明确具体交付时间，因此逾期交房违约金支付期限未至。同理，《框架协议》第六条第三款约定的案涉标的物业办证期限未开始计算。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。中城建公司答辩称，同意中城建珠海公司的答辩意见。另补充称，第一，中城建珠海公司与前海人寿公司之间并未就逾期办理商品房预告登记违约金的计算标准等违约责任条款有合同约定，前海人寿公司的请求没有合同依据。《承诺函》并非由中城建公司出具，中城建公司也未明确表示就该内容承担担保责任，《承诺函》不在中城建公司承担担保责任的范围之内。第二，案涉合同有关逾期交房违约金的支付期限明确约定为从实际交付之日起算，因此中城建珠海公司不应向前海人寿公司支付逾期交房违约金，中城建公司也就不应对此项承担连带责任。第三，中城建珠海公司办理实际产权证的办证期限未至，不存在逾期责任，中城建公司也不应对该项金额承担连带责任。第四，律师费如何承担既无合同约定，也无法律规定，且并非前海人寿公司进行此项诉讼的必要支出，律师费不应由中城建珠海公司承担，中城建公司也不应该就该项费用承担连带责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，前海人寿公司的上诉理由均不成立，请求依法予以驳回，维持原判。前海人寿公司向原审法院起诉请求：1.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际交付完毕之日止）；2.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办理商品房预告登记违约金90926837.76元；3.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办证违约金（逾期办证违约金暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际交付办理完毕不动产权证书之日止）；4.判令中城建珠海公司向前海人寿公司赔偿损失（损失暂计至2017年8月30日为92562832元，此后连续计算至中城建珠海公司义务履行完毕之日止）；5.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付因本案实际产生的费用（包括但不限于律师费、保全费、保全担保费等，暂按705000元计，后续以实际发生或确定发生的为准）；6.判令中城建公司、中城建乐东公司对第一项至第六项诉讼请求中中城建珠海公司的全部义务及责任承担连带责任；7.判令中城建乐东公司向前海人寿公司支付违约金1亿元；8.判令中城建珠海公司、中城建公司、中城建乐东公司承担本案全部诉讼费用及保全费用。其中，第4项损失组成及分项计算依据和标准为：1.资金损失依据《框架协议》、《补充协议》第一条约定，以1420731840元为基数，按照12%/年的标准，自2017年7月1日起暂计至2017年8月30日，为57776428.16元；2.租金损失依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照面积64578.72平方米，自2017年7月1日起暂计至2017年8月30日，按照41元/平方米的标准，为15757207.68元；3.物业使用费损失依据《预售合同》第21条，按照20元/月，按面积64578.72平方米的标准，自2016年6月15日暂计至2017年8月30日，为19029196.16元。一审开庭前，前海人寿公司撤回对中城建（乐东）投资开发有限公司（简称中城建乐东公司）的起诉并变更诉讼请求为：1.判令中城建珠海公司、中城建公司继续履行与前海人寿公司签署的《框架协议》《补充协议》以及《预售合同》及其补充协议，并依约履行办理竣工验收手续及交付物业和停车位、为前海人寿公司办理不动产权登记证书等合同义务；2.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际交付完毕之日止）；3.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办理商品房预告登记的违约金90926837.76元；4.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期办证违约金（逾期办证违约金暂计至2017年8月30日为43332321.12元，此后连续计算至物业实际办理完毕不动产权证书之日止）；5.判令中城建珠海公司向前海人寿公司赔偿损失（损失暂计至2017年8月30日为92562832元，此后连续计算至中城建珠海公司义务履行完毕之日止）；6.判令中城建珠海公司向前海人寿公司支付因本案实际产生的费用（包括但不限于律师费、保全费、保全担保费等，暂按705000元计，后续以实际发生或确定发生的为准）；7.判令中城建公司对第1项至第6项诉讼请求中中城建珠海公司的全部义务及责任承担连带责任；8.判令中城建珠海公司、中城建公司承担本案全部诉讼费用及保全费用。2016年6月18日，中城建珠海公司与前海人寿公司签订《框架协议》。主要内容包括：第一条前海人寿公司所认购的物业为预售商品房，预售商品房批准机关为广东省珠海市住房和城乡规划建设局，预售许可证编号Ｓ201600011。第二条第一款前海人寿公司所认购的物业为中城建珠海公司开发建设并取得预售许可位于广东省珠海市香洲区吉大九洲大道东侧、海洲路南侧编号Ｅ1201009地块（国有土地使用证号：01××31）内中城建大厦项目６-28层（不含1804、1805号房）共计64578.72平方米办公物业，共222套。第三条第二款双方同意，标的物业以套内建筑面积计价，交易含税总价款为1420731840元。最终交易含税总价款按照分户房地产权证或物业交付时的房屋面积实测技术报告上记载的套内建筑面积多退少补。第四条第一款本协议签订后五个工作日内，双方按照珠海市商品房交易流程完成《预售合同》的网上签约并打印合同文本，并在网上签约工作完成后三个工作日内完成《预售合同》的签字盖章手续。第五条第一款前海人寿公司在完成《预售合同》签字盖章之日起五个工作日内向中城建珠海公司指定账户一次性支付交易含税总价款的100%，即1420731840元。第六条第一款双方签署本协议第四条所述的《预售合同》后，中城建珠海公司承诺在2017年6月30日前（最终以《预售合同》有关约定为准）将标的物业交付前海人寿公司使用。双方关于交付方式及交付时的验收最终以《预售合同》有关约定为准。第六条第三款中城建珠海公司保证在签署《预售合同》，收齐全部交易总价并在中城建珠海公司将标的物业交付给前海人寿公司之日起一百八十个工作日，办理完毕标的物业的不动产权证书，最终以《预售合同》有关约定为准。第九条第四款中城建珠海公司未按本协议第六条第一款约定，在2017年6月30日前将标的物业交付前海人寿公司使用的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中城建珠海公司按日计算向前海人寿公司支付逾期部分物业对应总房屋价款的万分之五的违约金，并于实际交付之日起十五日内向前海人寿公司支付违约金，协议继续履行。第九条第五款中城建珠海公司违反本协议第六条第三款约定，逾期办理标的不动产权证书的，每逾期一日，中城建珠海公司向前海人寿公司支付未办理产权证部分物业对应总房屋价款的万分之五的违约金，并于实际产权证办理完毕之日起十五日内向前海人寿公司支付违约金，协议继续履行。第九条第八款双方任意一方违反本合同的约定，向对方支付违约金的，如违约金不能弥补对方损失的，双方均有权继续追索。第十三条第二款双方可以根据具体情况签订书面补充协议，本协议附件及书面补充协议与本协议具有同等法律效力。本协议未约定的条款，双方一致同意适用附件三《预售合同》中的相关约定，附件三《预售合同》及其补充协议与本协议约定不一致的，以本协议为准。《框架协议》附件五《交房标准（含设备清单）》明确约定了6到28层标的物业的装修标准。2016年6月18日，中城建珠海公司与前海人寿公司和中城建公司就前海人寿公司购买案涉标的物业未尽事宜签订案涉《补充协议》。主要内容包括：第一条标的物业交付使用前，若前海人寿公司认为中城建珠海公司的经营情况、财务状况、工程进度等对前海人寿公司持有标的物业存在影响的，前海人寿公司有权随时单方解除本补充协议、框架协议及预售合同及其附件，本补充协议、框架协议及预售合同及其附件自书面解除通知送达之日即告解除等。第二条中城建珠海公司保证案涉商业部分在取得预售许可证具备销售条件后，仅能出售给前海人寿公司，不得出售给除前海人寿公司之外的任何第三方，商业部分建筑面积为12448.14平方米，商业销售价格按建筑面积计算为3万元/平方米，交易含税总价款为373444200元。若中城建珠海公司向除前海人寿公司外的任何第三方出售案涉商业部分，则前海人寿公司有权单方解除本补充协议、框架协议及预售合同及其附件，同时中城建珠海公司应当按框架协议约定的交易含税总价款1420731840元的40%向前海人寿公司支付违约金。第三条中城建珠海公司同意向前海人寿公司转让444个地下停车位的所有权和48个地上停车位的使用权的转让价款，框架协议约定的交易含税总价款1420731840元中已包含444个地下停车位的所有权和48个地上停车位的使用权，前海人寿公司无须另行支付。中城建珠海公司应当依法办理该444个地下停车位的产权转移登记，转移登记至前海人寿公司名下，具体以预售合同及其附件约定为准。若中城建珠海公司无法办理地下444个停车位的产权，则需将该444个地下停车位的使用权无偿转移给前海人寿公司。第四条中城建公司作为中城建珠海公司的控股股东，就框架协议及其补充协议、预售合同及其附件中约定的中城建珠海公司义务和责任向前海人寿公司提供连带责任保证担保，若中城建珠海公司不履行框架协议及其补充协议、预售合同及其附件约定义务的，中城建公司向前海人寿公司承担连带责任。中城建公司需承接中城建珠海公司框架协议及其补充协议的所有义务及责任，前海人寿公司有权向中城建公司进行追偿等。2016年6月18日，中城建珠海公司、前海人寿公司就案涉标的物业逐套签订《预售合同》并办理网上备案手续，约定该部分物业交付时间是2017年6月30日，规划的车位、车库同时达到正常，逾期交付责任及逾期办证违约责任详见附件十一补充协议等；第十九条第二款约定，自办理商品房（销）售专网网上签约之日起六十天内，由中城建珠海公司向珠海市房地产登记中心申请办理预购商品房预告登记。《预售合同》附件十一补充协议主要内容包括：第九条对《预售合同》逾期交付责任的补充约定如下：在交付期限届满时未达交付条件、标准的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付本房屋总价款的万分之五的违约金，并于实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，协议继续履行。第十一条对《预售合同》第十九条及第二十条补充约定如下：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《不动产权证书》的，每逾期一日，出卖人向买受人支付未办理产权证部分物业对应总房屋价款的万分之五的违约金，并于实际产权证办理完毕之日起十五日内向买受人支付违约金，协议继续履行。第十二条第三款出卖人及买受人于2016年6月18日签署框架协议及补充协议，本买卖合同及其附件一至附件十一是《框架协议》及补充协议的组成部分，《框架协议》及补充协议未约定的条款，买卖双方一致同意适用本买卖合同及其附件一至附件十一的约定，本买卖合同及其附件一至附件十一的约定与《框架协议》及补充协议不一致的，以《框架协议》及补充协议为准。第十二条第四款出卖人不按照本协议约定承担相关责任的，由中城建公司按照《框架协议》及补充协议的约定承担连带责任等。2016年6月21日，前海人寿公司向中城建珠海公司付清购房款1420731840元，中城建珠海公司则向前海人寿公司出具《承诺函》,承诺在收到前海人寿公司交易款后三个月内完成目标物业的产权预告登记，否则按前海人寿公司已支付款项日万分之五的标准支付违约金，直至所有交易物业全部完成预告登记之日止等。2016年9月21日，前海人寿公司向珠海市不动产登记中心作出《关于加快中城建大厦预购商品房预告登记之申请》，称已就案涉220套房屋申请了预告登记，取得了相应的收件回执，但由于中城建珠海公司外部债务纠纷，上述目标物业中已有两套房屋被广东省珠海市香洲区人民法院查封，为避免再次出现此类风险，特申请尽快解锁上述目标物业，并加快办理预购商品房预告登记。2016年12月23日，中城建大厦最后两套商品房1栋1704房、1705房完成预告登记。2017年1月7日，前海人寿公司向中城建珠海公司发出《关于珠海中城建大厦项目〈沟通函〉的复函》，载明“根据《补充协议》之约定：中城建珠海公司保证1到5层商业部分在取得预售许可证具备销售条件后，仅能出售给前海人寿公司，不得出售给除前海人寿公司之外的任何第三方。但截至目前，该项目的商业部分仍未取得预售许可证，请中城建珠海公司尽快取得该商业部分的预售许可证，并及时函告前海人寿公司，届时，前海人寿公司将根据双方达成的协议办理。”2017年4月10日，前海人寿公司向中城建珠海公司发出《关于珠海中城建大厦项目物业如约交付的函》，载明“根据案涉框架协议及其《预售合同》之约定，前海人寿公司向中城建珠海公司购买的案涉项目6到28层，现距交房日期已不足3个月，据我司现场考察，项目室内装修及室外绿化配套等工程尚未完工，请加强施工进度管理，确保物业按时交付。否则，按合同约定，前海人寿公司有权追究中城建珠海公司的违约责任。经双方在4月1日会议沟通，中城建珠海公司希望前海人寿公司对项目的装修方案提出意见。在此，前海人寿公司明确不对中城建珠海公司的装修方案发表意见，请中城建珠海公司按双方签订的合同约定的装修标准按时按质按量向前海人寿公司交付房屋即可。”2017年6月19日，中城建珠海公司起诉请求解除与前海人寿公司签订的案涉《补充协议》。2019年10月9日，原审法院组织现场勘查发现中城建大厦主体已近封顶，但未开始内部装修。前海人寿公司在该次法庭调查中明确，其诉讼请求继续履行合同是指按合同约定继续履行，已经违约的部分按合同约定计算违约金并依约于违约情形终止后15日内付清违约金。2019年11月29日，原审法院组织各方当事人对案涉预告登记违约金问题进行补充调查，前海人寿公司明确表示其该项诉讼请求金额90926837.76元是以其已付购房款总额1420731840元为基数，从2016年8月18日起暂计至2016年12月23日止共128天，标准是日万分之五，合同依据是案涉《预售合同》第十九、二十条及其《补充协议》第十一条，2016年6月21日《承诺函》只是中城建珠海公司对前海人寿公司作出的单方承诺，不是双方合意的文件。诉讼过程中,前海人寿公司提供一份显示其于2017年6月9日与中城建乐东公司签订的《保证合同》，中城建珠海公司、中城建公司、中城建乐东公司对该合同上中城建乐东公司公章印纹申请鉴定;案外人华尚经纬公司以其依据另案判决必将成为中城建乐东公司股东为由，申请作为本案第三人参与诉讼。因前海人寿公司撤回了对中城建乐东公司的起诉，前述鉴定申请及华尚经纬公司关于参加本案诉讼的申请均已无必要，原审法院通知各方当事人不接纳该两项申请后，各方当事人对此亦无异议。原审法院认为，本案为合同纠纷。前海人寿公司撤回对中城建乐东公司的起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，原审法院已予照准，且各方当事人均无异议。根据当事人诉辩及陈述意见，本案争议主要的问题是案涉系列合同应否继续履行及前海人寿公司诉讼请求的逾期履行违约金与损失赔偿、费用负担等能否支持。关于案涉系列合同应否继续履行的问题。案涉《框架协议》《补充协议》与《预售合同》及其补充协议，是中城建珠海公司、前海人寿公司、中城建公司的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，各方均应依约履行。本案中，前海人寿公司起诉请求继续履行案涉系列合同；中城建珠海公司答辩同意继续履行案涉《框架协议》与《预售合同》及其补充协议，但认为前海人寿公司须首先明确案涉商业部分的购买意向并与其签订正式的买卖合同，方能继续完成和交付6到28层标的物业；中城建公司则仅答辩主张解除案涉《补充协议》。可见，各方当事人对于案涉《框架协议》与《预售合同》及其补充协议继续履行均无异议，原审法院予以确认。案涉系列合同约定，前海人寿公司向中城建珠海公司购买案涉标的物业及停车位，并明确约定了案涉标的物业的装修装饰等交付标准和条件及交付时间等，但未约定案涉标的物业及停车位交付须以案涉商业部分签订正式买卖合同为前提。中城建珠海公司以前海人寿公司一直不明确案涉商业部分的购买意向以致其无法继续履行有关案涉标的物业及停车位部分的买卖合同，依据不足。前海人寿公司按时付清了全部购房款，中城建珠海公司关于出售案涉标的物业及让渡停车位权益的合同目的已经实现，案涉系列合同应当继续履行。关于前海人寿公司诉讼请求的逾期交房违约金与逾期办证违约金能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉系列合同约定案涉标的物业及停车位的交付时间是2017年6月30日前，中城建珠海公司至今未履行该项合同义务，根据《框架协议》第九条第四款、《预售合同》补充协议第十九条的约定，其应于约定的交房期限届满之次日起即2017年7月1日起，至实际交房之日止，按日向前海人寿公司支付房屋总价款万分之五的违约金，并应于实际交付物业之日起十五日内全部付清。依照上述条款约定，违约金支付的日期为实际交付物业之日起十五日内。本案中，案涉标的物业至今未交付，且双方未明确具体交付时间，因此，该项违约金支付期限未至，前海人寿公司该项诉讼请求不成立，原审法院不予支持。案涉《框架协议》第六条第三款约定案涉标的物业办证截止时间是收讫交易总价款并将物业交付之日起一百八十个工作日内，案涉标的物业至今尚未交付，办证期限未开始计算，前海人寿公司诉请判令中城建珠海公司支付逾期办证违约金，亦不成立，原审法院也不予支持。关于前海人寿公司诉讼请求逾期预告登记违约金是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”；第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”案涉《预售合同》第十九条约定，案涉商品房网上签约之日起六十天内，即2016年8月18日前，中城建珠海公司向珠海市房地产登记中心申请办理预购商品房预告登记。诉讼过程中，前海人寿公司明确表示前述合同约定的预告登记时间系其诉讼请求的该项违约金起算时间，同时明确表示中城建珠海公司2016年6月21日向其出具的《承诺函》并非双方合意。根据前述合同法的规定，案涉预告登记义务履行时间仍应确定为2016年8月18日前。前海人寿公司2016年9月21日向珠海市不动产登记中心作出的《关于加快中城建大厦预购商品房预告登记之申请》仅能证明中城建珠海公司在2016年9月21日前对除1704、1705房以外的220套商品房申请办理预告登记，不能证明该220套商品房具体申请办理预告登记的时间，中城建珠海公司亦未举证证明自己具体何时申请办理该220套商品房的预告登记，且据其自述案涉1704、1705房2016年12月申请办理预告登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原审法院认定中城建珠海公司未依约完成预告登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，前海人寿公司与中城建珠海公司并未协议约定逾期预告登记违约责任，而在案证据显示，中城建珠海公司积极采取补救措施使得案涉222套标的物业全部完成了预告登记，前海人寿公司通过预告登记明确自身权益的合同目的已然实现，案涉系列合同既未约定逾期预告登记违约金，前海人寿公司亦未举证证明其因逾期预告登记而遭受了实际损失，故其该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于前海人寿公司诉讼请求赔偿损失及费用负担等如何处理的问题。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，前海人寿公司已诉请主张违约金，虽然由于违约金履行期限未到，该项诉请未得到支持，但前海人寿公司既无证据证明其诉请的损失已经实际发生，也无证据证明其诉请的损失超出了前述逾期交房违约金，故其赔偿损失的诉讼请求于法无据，不予支持。律师费并非必要的费用支出，前海人寿公司诉讼请求中城建珠海公司承担该等费用依据不足，原审法院亦不予支持。如前所述，前海人寿公司诉讼请求的逾期交房违约金履行期限未至，中城建公司自然无须对该期限未至的主债权承担连带保证责任；前海人寿公司诉请逾期办证违约金、逾期预告登记违约金、赔偿损失均不成立，其关于判令中城建公司为此承担连带责任的诉讼请求亦依据不足。综上，前海人寿公司诉讼请求继续履行合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持；其他诉讼请求不成立，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定判决：一、中城建珠海公司、中城建公司继续履行与前海人寿公司签订的《框架协议》《补充协议》及《预售合同》及其补充协议；一审案件受理费8999755.76元，由中城建珠海公司、中城建公司共同负担7561855.56元，由前海人寿公司负担1437900.2元，前海人寿公司多预交的一审案件受理费7561855.56元，由原审法院予以清退；保全申请费5000元，由前海人寿公司负担，前海人寿公司多预交的保全申请费5000元，由原审法院予以清退。二审审理期间，前海人寿公司向本院提交10份新证据，分别质证如下：证据1.《不动产限制（查封）登记表》。拟证明：中城建珠海公司在未及时办理预告登记的情况下，导致案外人将前海人寿公司已经购买的部分物业进行查封，证明预告登记及时完成与合同履行以及前海人寿公司利益具有重大关联，中城建珠海公司承诺按照已收取交易价款日万分之五的标准支付违约金具有合法性与合理性。证据2.北京植德（深圳）律师事务所出具的《关于珠海市香洲区中城建大厦项目之法律尽职调查报告》；证据3.项目现场照片。拟证明：案涉物业完成交付尚需要一定时间，存在完成交付的可能性，但中城建珠海公司一直未能积极推动项目进展，导致标的物业施工陷入停滞。证据4.珠海市政府沟通会议议程文件；证据5.前海人寿公司与中城建公司沟通记录。拟证明：前海人寿公司在中城建珠海公司出现违约后，积极通过各种方式推动项目进展，并与相关政府部门进行了多次沟通，亦积极与中城建珠海公司沟通项目续建事宜，但中城建珠海公司一直恶意推诿，拖延项目进展，导致案涉物业相关工程长期停滞，无法完成交付。证据6.上海市建纬（深圳）律师事务所出具的《见证书》。拟证明：受前海人寿公司委托，律师对中城建珠海公司向前海人寿公司出具的《承诺函》进行见证，该《承诺函》具有真实性、合法性。证据7.《关于尽快办理预告登记手续及就被查封房产作出书面说明的敦促函》。拟证明：前海人寿公司在本函中多次引用《承诺函》内容，要求中城建珠海公司按照《承诺函》承诺在2016年9月21日前完成标的物业的预告登记，前海人寿公司认可《承诺函》的效力。证据8.《中国城市建设控股集团珠海置业有限公司改造项目改造方案》。拟证明：中城建珠海公司对标的物业所在项目拟整体投资84092.5万元，前海人寿公司一次性支付了房屋总价款1420731840元足以使整个项目顺利建设完成，前海人寿公司对项目烂尾的结果并无任何过错且受到巨大损失。证据9.《中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司财务尽职调查报告》。拟证明：截止2020年3月，中城建珠海公司对外存在巨额负债，中城建珠海公司已经出现严重经营困难，项目无法竣工完全是由于中城建珠海公司过错导致。证据10.二审法律服务合同及付款发票。拟证明：前海人寿公司为本案纠纷支出二审律师费用20万元，律师费、二审上诉费用936157.4元均应由中城建珠海公司及中城建公司共同承担。中城建珠海公司质证称，对证据1的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，查封两套房产是事实但并不意味着就要承担违约责任。证据2是前海人寿公司单方委托，对真实性、证明目的均不予认可。对证据3的真实性不认可。对证据4的真实性认可，但不认可证明目的，中城建珠海公司也参与了此次会议，也在积极推动项目进展。对证据5的真实性、证明目的不认可。对证据6的真实性不认可。对证据7的真实性不认可，没有收到过该证据。证据7没有原件，不认可真实性。证据8、9都是前海人寿公司单方委托，对真实性不认可。对证据10的真实性认可，但因合同没有约定要求支付律师费，对证明目的不认可。中城建公司质证称，其认可中城建珠海公司的质证意见。本院经审查认为，各方当事人对证据1、4、5、10的真实性没有异议，本院予以确认；证据2、3、6、7、8、9与本案基本事实不具有关联性，本院不予采信。前海人寿公司最初提起本案诉讼时，被告包括中城建乐东公司，一审开庭前，前海人寿公司撤回对中城建乐东公司的起诉并变更诉讼请求。原审判决书明确载明了该事项，但仍将中城建乐东公司作为被告列上，且未见其他准予撤回起诉的裁定书。经与原审法院沟通，其表示该院及各方当事人均同意前海人寿公司撤回对中城建乐东公司的起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十八条规定，当事人申请撤诉或者依法可以按撤诉处理的案件，如果当事人有违反法律的行为需要依法处理的，人民法院可以不准许撤诉或者不按撤诉处理。根据上述规定，原告撤回起诉，是否准许应由人民法院审查后依法裁定，且裁定准许撤诉后，中城建乐东公司不应再作为被告列入判决书中。原审法院的处理方式不当，本院予以纠正。鉴于原审法院的真实意思为同意前海人寿公司撤回对中城建乐东公司的起诉，且本案并无不准许撤诉的情形，本院不再将中城建乐东公司列为诉讼当事人。本院经审理认为，本案的争议焦点为：1.前海人寿公司主张中城建珠海公司支付逾期办理商品房预告登记违约金、逾期交房违约金、逾期办证违约金以及一、二审律师费是否应予支持；2.前海人寿公司主张中城建公司承担连带保证责任是否应予支持。（一）关于前海人寿公司主张中城建珠海公司支付逾期办理商品房预告登记违约金、逾期交房违约金、逾期办证违约金以及一、二审律师费是否应予支持的问题1.关于逾期办理商品房预告登记违约金是否应予支持的问题。《预售合同》第十九条第二款约定，自办理商品房（销）售专网网上签约之日起六十天内，由中城建珠海公司向珠海市房地产登记中心申请办理预购商品房预告登记。中城建珠海公司向前海人寿公司出具的《承诺函》载明：“现根据贵司要求，我司谨在此向贵司承诺：我司在收到贵司交易款后应于三个月内完成目标物业的产权预告登记。如因我司原因未能按时完成，办理预告登记时间每逾期一日，贵司可向我司按日收取贵司已支付交易价款万分之五的违约金，直至所有交易物业全部完成预告登记之日止。”庭审中，中城建珠海公司确认，《承诺函》中“已支付交易价款”系指前海人寿公司已经支付的总购房款，同时抗辩认为，案涉222套房屋已经全部办理了预告登记，虽然其中两套房屋比约定时间延迟，但并未对前海人寿公司造成损失，因两套房屋的延迟预告登记而要求中城建珠海公司承担以总房价为基数的违约金，显失公平。本院认为，《预售合同》约定的义务是中城建珠海公司申请办理预告登记，且未约定逾期申请的违约责任。《承诺函》系中城建珠海公司根据前海人寿公司要求作出，属于单方意思表示，不构成对《预售合同》内容的变更。且从已经查明的事实看，中城建珠海公司已经通过采取补救措施使案涉222套房产全部完成了预告登记，前海人寿公司亦未举证证明因两套房产延迟预告登记而造成其损失，中城建珠海公司抗辩主张因两套房屋的延迟预告登记而要求中城建珠海公司承担以总房价为基数的违约金，显失公平，符合客观事实，本院予以采信，对前海人寿公司的该项主张，本院不予支持。2.关于逾期交房违约金是否应予支持的问题。《框架协议》第六条第一款约定，中城建珠海公司承诺在2017年6月30日前（最终以《预售合同》有关约定为准）将标的物业交付前海人寿公司使用。第九条第四款中城建珠海公司未按本协议第六条第一款约定，在2017年6月30日前将标的物业交付前海人寿公司使用的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中城建珠海公司按日计算向前海人寿公司支付逾期部分物业对应总房屋价款的万分之五的违约金，并于实际交付之日起十五日内向前海人寿公司支付违约金，协议继续履行。《预售合同》第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。根据已经查明的事实，中城建珠海公司至今未交付案涉房屋，已经构成违约，应承担违约责任。关于是否已届违约金支付时间，即如何理解“于实际交付之日起十五日内向前海人寿公司支付违约金”的问题。中城建珠海公司构成违约已是事实，其承担相应违约责任属于确须履行的债务。中城建珠海公司不能举证证明其在积极推进案涉工程达到交付条件，案涉工程是否能够最终竣工验收并交付已经属于未来不确定事实，合同约定的“于实际交付之日起十五日内”亦成为了不确定的履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。前海人寿公司主张中城建珠海公司自2017年7月1日起至2017年8月30日止按总房价款的日万分之五支付逾期交房违约金，具有事实、法律依据，本院予以支持。中城建珠海公司、中城建公司主张合同约定的支付违约金期限尚未届至，理据不足，本院不予采信。原审判决认定事实、适用法律错误，本院予以纠正。3.关于逾期办证违约金是否应予支持的问题。《框架协议》第六条第三款中城建珠海公司保证在签署《预售合同》，收齐全部交易总价并在中城建珠海公司将标的物业交付给前海人寿公司之日起一百八十个工作日，办理完毕标的物业的不动产权证书，最终以《预售合同》有关约定为准。《预售合同》附件十一《补充协议》第九条对《预售合同》逾期交付责任的补充约定如下：在交付期限届满时未达交付条件、标准的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付本房屋总价款的万分之五的违约金，并于实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金，协议继续履行。根据上述约定，中城建珠海公司办理不动产权证书应自案涉物业实际交付之日起计算，前海人寿公司主张“一百八十个工作日”应自约定交付日起算，与合同约定不符，本院不予采信。在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果。前海人寿公司主张两者系针对不同的违约行为，与本案事实不符，本院不予采信。本院已支持中城建珠海公司向前海人寿公司支付逾期交房违约金，对前海人寿公司诉请中城建珠海公司支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。4.关于前海人寿公司支付的一二审律师费是否应予支持的问题。案涉合同违约责任部分，并未约定律师费承担内容，且律师费并非必要支出，前海人寿公司主张由中城建珠海公司承担前海人寿公司本案中支付的一二审律师费，没有事实、法律依据，本院不予支持。（二）关于前海人寿公司主张中城建公司承担连带保证责任是否应予支持的问题《补充协议》第四条约定，中城建公司作为中城建珠海公司的控股股东，就框架协议及其补充协议、预售合同及其附件中约定的中城建珠海公司义务和责任向前海人寿公司提供连带责任保证担保，若中城建珠海公司不履行框架协议及其补充协议、预售合同及其附件约定义务的，中城建公司向前海人寿公司承担连带责任。中城建公司需承接中城建珠海公司框架协议及其补充协议的所有义务及责任，前海人寿公司有权向中城建公司进行追偿。中城建珠海公司应向前海人寿公司承担逾期交房违约责任，根据上述约定，中城建公司应对此承担连带责任。对于前海人寿公司主张的逾期办理商品房预告登记违约金、逾期办证违约金、一、二审律师费等，因本院未支持前海人寿公司的该些诉请，前海人寿公司主张中城建公司对该些诉请承担连带责任，没有事实、法律基础。前海人寿公司的该项主张部分成立，对成立部分本院予以支持。综上，前海人寿公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十八条规定，判决如下：一、维持广东省高级人民法院（2017）粤民初70号民事判决第一项；二、撤销广东省高级人民法院（2017）粤民初70号民事判决第二项；三、由中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向前海人寿保险股份有限公司支付逾期交房违约金43332321.12元（以1420731840元为基础，按万分之五/日的计算标准自2017年7月1日暂计算至2017年8月30日，此后连续计算至物业实际交付完毕之日止）；四、中国城建开发有限公司对本判决第三项确定的中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司的义务承担连带责任；如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8999755.76元、保全申请费5000元，共计9004755.76元，由前海人寿保险股份有限公司负担1004755.76元，由中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司、中国城建开发有限公司共同负担8000000元。二审案件受理费811843.36元，由前海人寿保险股份有限公司负担580000元，由中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司、中国城建开发有限公司共同负担231843.36元。❖ 欢 迎 分 享 到 朋 友 圈 ❖
![]()
编后语：由于微信修改了推送规则，没有经常留言或点“在看”的，会慢慢的收不到推送！如果你还想每天看到我们的推送，请在每次看完后点击一下页面下端的“赞”“在看”！这样您就能在第一时间看到我们的推送啦，谢谢！
点击下方“阅读原文”获取更多精品法律资料
