一、业务提示
1、城镇居民能否在农村购买宅基地？
不能。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
《中央农村工作领导小组办公室》（中农发【2019】11号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借出租之名违法违规圈占、买卖宅基地。”
2、什么是闲置农户合法住房？
闲置农户合法住房是指在农村集体建设用地上依法建造、产权清晰、符合安全使用标准、符合“一户一宅”要求且处于闲置状态的房屋。
3、闲置农户合法住房可以出租吗？有哪些注意事项？
可以。按照《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》指出，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。
按照《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发【2019】4号）文件要求，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。
按照市农业农村委、市住房城乡建设委、市市场监管委、市发展改革委、市文化和旅游局联合下发的《关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》（津农委【2022】4号）文件要求，村集体经济组织可以通过自营、出租、入股、合作的形式对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活利用。村集体经济组织出租闲置宅基地和闲置住宅应在天津农村产权流转交易市场公开进行。
4、闲置农户合法住房出租最长年限是多少？
根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发【2019】11号）文件要求，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《合同法》（现《民法典》）的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，若不续租的，地上房屋使用权返还至宅基地原使用权人。
二、风险提示
1、闲置农户合法住房的出租、转租需拥有宅基地使用权/房屋所有权的权利人、涉及的转出方及村集体经济组织均同意，切勿私自买卖。
2、闲置农户合法住房的出租、转租应满足村庄规划建设许可要求，原址翻建、改扩建需取得宅基地和建房规划许可审批手续，保证标的达到安全使用状态，切勿私自违法、违规拆分及变相开发房地产。
3、闲置农户合法住房的出租、转租过程中应客观、真实宣传，切勿夸大宣传，虚假宣传，切勿利用互联网及科技手段进行链接与创造数字生活虚拟空间，造成严重后果的，移交有关部门严肃依法处理。
4、转出方、受让方应具备相应的风险识别能力和风险承担能力，闲置农户合法住房的转租期限不得超过法定期限，转租价款支付周期与原出租价款支付周期原则上应保持对等。
5、闲置农户合法住房的出租、转租禁止金融化、证券化、期货化，禁止以标的为基础资产发行各种金融产品，承诺保本保收益。
6、严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁市场机构借出租之名违法违规买卖宅基地或进行相关夸大、虚假宣传，严禁“明租实买”等行为。
