2024.11.14
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导读：明确地方专项债收购行为的实施细则，完善土地市场的制度建设，真正通过市场交易和市场风险定价，消化吸收可能出现的风险。
作者 | 一财评论员
本轮增量政策之一的地方政府专项债券收购闲置土地正式进入实战阶段。
11日自然资源部公开发布《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，细化了地方政府专项债用于土地储备的操作规则、实施主体、收购范围、定价标准和程序等。鼓励各地利用专项债券资金收回收购闲置土地。这有助于发挥土地储备的蓄水池作用，稳定市场预期，也有利于盘活房企存量资产、保交楼，同时收储后还可重新规划和配置这部分“净地”，为其价值实现提供更多可能性。
优先考虑收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回收购价格需委托备案的土地估价机构进行土地市场价格评估，且在选择市场价与企业土地成本时，采取就低确定收地基础价格等规定，对大量企业来说可谓雪中送炭。
由于有效需求不足和房市供需关系的变化，房企普遍面临流动性压抑和资产负债表弱化等问题，将一些暂时不用或无力开发的土地资源盘活，不仅有助于房企瘦身，在财务上改善受损的资产负债表，而且地方政府收回闲置土地资源，也可以有效促进房企的资产周转率，强化房企的御寒能力和风险管控水平，为其正常的经营活动输送活水。因此，对房企来说，将原材料库存变现是其提振流动性进行自救的必要前提，也有助于激发房市内生的经济现金流的有效流转，打通妨碍房市有效运行的卡点、堵点。
当然，在实操中，专项债收回收购闲置土地还需平衡好至少两个层面的可能风险：
一是由于收储闲置土地的专项债，主要依靠的是地价来支撑其还本付息，在土地市场较为低迷、有效需求不足的当下，防控地价风险就必须有可行的风险应对策略。
二是目前一级土地市场的供给主体是地方政府，专项债收储在为房企输送流动性变现能力的同时，也强化了一级土地市场的垄断独占性，这容易弱化土地的市场属性，反过来也放大土地乃至整个房地产市场的价格刚性风险。
要管控好上述风险，不仅需明确地方专项债收购行为的实施细则，还需完善土地市场的制度建设，真正通过市场交易和市场风险定价，消化吸收可能出现的风险。
首先需在制度上促进土地市场供给侧改革，适度为集体土地入市打开方便之门，推动一级土地市场的供应主体多元化，通过多主体竞争，让市场在土地资源的配置中更好地发挥决定性作用。
同时，鼓励市场在交易结构和交易模式上的创新。为闲置土地在二级市场的转让交易提供体制机制上的方便，允许房企乃至其他市场主体通过市场交易盘活闲置土地资源，当前可借鉴引入买入返售、卖出回购等现货+跨期交易结构和方式，强化市场主体间的信用交易，鼓励市场主体通过市场手段进行存量盘活。
此外，尽快研究构建多层次土地市场，探索土地的期货、期权等市场，并研究开发诸如CDS（信用违约互换）、CDO（担保债务凭证或资产基础债券）等金融衍生工具，为土地市场的各大主体提供有效的风险交易和风险缓释工具，真正有效盘活土地资源。这样不仅有利于地方政府有效管控收储的闲置土地之风险，而且有利于丰富多层次的土地市场，真正充分发挥市场在土地资源方面的价格发现、风险交易定价和风险优化配置等作用。
时有落花至，远随流水香。如果专项债收购闲置土地是对房地产市场进行的一个增信服务、流动性疏导，那么不论是基于对专项债收购闲置土地的保驾护航，还是提升其在土地市场的风险管控能力，推动土地市场的市场化改革，强化多主体供给体系，完善市场交易结构和方式，搭建多层次土地市场，提高土地市场的风险定价和风险吸收能力等，将开启的是一场政府与市场的联合作战和亲密合作，会让整个房地产市场焕发新生。
