尽管官方尚未证实，“风貌别墅被叫停”的传闻已经在坊间流传开来。曾经红极一时的上海豪宅新物种— “风貌别墅”又一次被推上风口浪尖。
针对风貌别墅的政策调整传闻自10月初开始出现，有消息称部分项目审批被叫停。这一消息尚未得到官方确认，但多个信号表明，风貌别墅开发节奏确实有所放缓。
作为上海乃至全国顶级豪宅市场中的新物种，“风貌别墅”自诞生以来，一直吸引着市场的目光。然而，伴随着政策调控和市场变化，这一产品从高开走向不温不火，市场表现出现分化，其未来发展也面临诸多挑战。
锦园效果图
兼顾“风貌”的住宅开发
风貌别墅的概念源于上海特有的历史文化风貌保护政策。自2003年起，上海市政府划定了中心城区12片历史文化风貌区，其中就有著名的衡复风貌区，以及郊区的32片风貌保护区，如七宝古镇、南翔古漪园等。这些区域以独特的历史建筑风格和城市记忆成为上海文化的重要符号。
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风貌建筑按照风貌区保护规划的基本原则，可以分为保护建筑、保留历史建筑、一般历史建筑、应当拆除建筑和其他建筑五种类型。
风貌别墅的开发严格遵循保护原则：在保留历史建筑和人文特色的基础上，通过精细修复、翻建及合理布局打造的新住宅产品。例如，位于黄浦区的露香园一期便保留了上海书店旧址等历史建筑，被视为风貌别墅的雏形。
单价接近30万元/平方米
销售高开低走
2024年，“风貌别墅”风潮达到高潮，多个项目相继入市，其中虹口区招商、绿城、上海地产联合开发的虹口弘安里以24.3万元/平方米的拿证价成为市场的焦点。
6月27日，以29.8万元/㎡取证入市的新天地中海·顺昌玖里/恒昌玖里，49套风貌别墅开盘即售罄。
同一时间段里，天潼里、瑞安翠湖滨江隆新里、海玥黄浦源以及露香园二期等多个高端楼盘纷纷亮相市场，进一步推动了这一独特住宅形态的流行。
弘安里效果图
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尽管风貌别墅早期备受关注，但从销售数据来看，其市场表现并不如预期火热。天潼198开盘半年销售率不足四成；而其他如中海顺昌玖里、瑞安翠湖滨江等项目，也未能在短时间内实现高去化率。“风貌别墅”高开低走。
“石库门”本身不是豪宅
石库门建筑起源于太平天国起义时期，战乱导致江浙一带的富人携家带口逃入租界寻求庇护。由于当时的建设多由外国房产商主导，为了节省土地，采用了西方的联排式建筑。同时兼顾江南地区本有独特的民居传统，在设计上融合了中西建筑风格，最终形成了“联排+天井”的独特建筑形式。
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弘安里效果图
“石库门”住宅蕴含了许多时代特征，其多样化的门头设计、老虎窗、山墙等建筑元素，都是建筑美学的典范。然而，不是所有人都喜欢厚重的历史记忆。“石库门”并不是为当代人量身定制的，它已经远远落后时代了。
20年间，中国人的住宅产品就已经经过数次迭代，百年前的产品还能为现代人所用吗？
弄堂窄，开间小，窗户少
“石库门”难以满足现代生活需求
建筑间距小，楼间“弄堂”2-3米左右，天井同样窄小，影响采光。
建筑面宽开间小，室内空间不够开阔。
窗墙比小，实墙面多，开窗少。建筑材料以砖为主等等。
而以上“石库门”建筑的问题又变成了风貌保护的设计原则。局促昏暗的空间和古朴的建筑材料让人感觉压抑，与当今强调明亮通透的现代豪宅别墅和居住体验大相径庭。不少客户更倾向于传统的城市别墅或超豪华公寓。
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天潼198效果图
为了“风貌”而“风貌”的设计值得反思
据统计，2024年已有6个风貌别墅项目入市，后续仍有超过30个项目排队进入市场。过多的供应稀释了产品的稀缺性，导致市场竞争加剧。
同时，风貌别墅价格高昂，动辄数千万元甚至上亿元，主要面对高净值人群。然而，这一群体的购房需求多样化，不少客户更倾向于传统的城市别墅或超豪华公寓。
这使得风貌别墅形成滞销，管理层似乎也已经注意到这个问题。一方面，风貌保护区的地块供应已明显减少，部分在建项目的推进也更加谨慎；另一方面，已报规报建的项目仍在按计划推进，但未来新增风貌别墅项目的可能性或将降低。
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从长远看，风貌别墅的稀缺性和历史文化价值仍具吸引力，但如何在开发过程中平衡文化传承与市场需求，成为其发展绕不开的课题。
风貌别墅是上海楼市中的新尝试，也是对城市历史文化保护的一种创新实践。从市场高光到冷静调整，其发展轨迹反映了产品创新与市场需求之间的博弈。为了“风貌”而“风貌”的设计值得反思。
未来，如何突破当前困境，在历史传承与现代居住需求中找到平衡点，将决定风貌别墅在上海及全国范围内的长远命运。
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