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房地产板块开盘集体大涨 万科A、金地集团等十余股竞价涨停。
9月30日，早盘房地产板块集体大涨，万科A、金地集团、金融街、华侨城、绿地控股、阳光股份等十余股竞价涨停。
消息面上，央行、金融监管总局29日出台四项金融支持房地产政策，其中包括：首套、二套房存量房贷利率批量下调，预计平均降幅0.5个百分点左右。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%等。
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过江通道：9月25日，仙新路过江通道栖霞互通下穿隧道敞开段最后一幅侧墙混凝土浇筑完成，至此下穿隧道主体土建全部完成，标志着栖霞互通建设取得突破性进展，为项目后续建设节点的实现打下坚实基础。
江北新区：育英二外新浦路学校有新进展啦！9月28日，最后一方混凝土浇筑完成，育英二外二标项目3#楼主体顺利封顶，标志着项目又一阶段性节点顺利完成，为后续实现全面封顶奠定了坚实基础。就在这几天，楼市迎来史诗级救市，从9月24日“降存量房贷利率、降首付”，到9月26日“促进房地产市场止跌回稳”，再到9月27日“降准降息”，到昨晚，央行出台四项金融支持房地产政策，六大行火速出公告，一线城市上海、广州、深圳深夜官宣取消限购、限售等系列政策，南京推出30条……一系列大动作，让一大批人从看空转向看多，市场情绪明显扭转。就在这两天，从一线到二线重点城市，市场已经在明显反弹。日光、抢房、地王、涨价等词汇刷屏，多家房企官宣涨价的话题，更是被冲上了微博热搜榜第一名。资本市场更是直接疯了。![]()
疯狂！央行、一线城市、南京
楼市一揽子政策出台
01. 存量房贷下调时间、方案明确！
央行出台四项金融支持房地产政策，六大行火速出公告
9月29日晚，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（以下简称公告）及答记者问，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称倡议）。随后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行火速出公告，回应客户关切问题。① 时间节点
一是2024年10月12日。倡议指出，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。二是2024年10月31日。央行有关负责人表示，市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。根据倡议，此次批量调整不仅包括首套房，还包括二套及以上。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
③在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
④怎么调？线上渠道“一键式操作”。
央行有关负责人表示，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。
倡议也提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。
鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
简单来说，此轮存量房贷批量调整后，“高位站岗”的购房者存量房贷利率均将降至不低于LPR-30BP。在此基础上，由于不同购房者签订贷款合同情况不一，因此对应调降细节又有所不同。![]()
（图源：第一财经）
例如，借款人的重定价日为每年5月1日，那么按照表格左侧一列对应时间为：2025年2月20日-2025年7月21日。一是，在10月31日批量调整前，借款人的房贷利率为3.95%+调整前加点；二是，10月31日批量调整后至2025年4月30日，借款人的房贷利率为3.95%-30BP；三是，2025年5月1日后，借款人的房贷利率为2025年4月的LPR-30BP。政策原文：
中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）
中国人民银行公告〔2019〕第16号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下：一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。三、自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。四、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。五、中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。当晚，工、农、中、建、交、邮储等六大行在公告中表示，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。通过多渠道提供便利服务，相关事宜将及时在银行官方网站、微信公众号、网点等渠道发布。
02. 取消限购、取消限售、增值税5改2……
上海、广州、深圳深夜官宣
存量房贷利率调整政策正式发布后，火速行动的除了银行，还有一线城市。
上海：深夜重磅发布“沪七条”。
9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，此次新政堪称“沪七条”，从调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策等三方面出台七项细则，包括：
①对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；
②首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；
③ 调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等近期业内关注度较高的政策细则。
上海也是9月26日的中央政治局会议后，第二个出台楼市调控政策的一线城市。
广州：全域取消限购。
9月29日，广州市人民政府办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》表示，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。广州的限购政策是越秀、海珠、荔湾、天河、白云的部分区域为限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非广州户籍居民家庭和单身人士需提供购房之日前6个月连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明方可在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。在本次限购政策调整后，广州户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。需要注意的是，广州此次政策将随即执行。根据通知，政策调整自2024年9月30日0：00起施行。至此，广州也成为一线城市中，第一座取消限购的城市。
深圳：取消限售，外围区域放开限购。
9月29日深夜，深圳市住房和建设局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）表示，深圳户籍居民家庭限购2套住房，户籍青年单身人士限购1套住房；非户籍居民家庭及成年单身人士则限购1套住房。
在执行上述住房限购政策的基础上，深圳户籍居民家庭及户籍青年单身人士在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
非户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，则只需要提供购房之日前1年在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
这就意味着，深圳此前针对非户籍居民的限购政策再度松绑，外围区域已经不再限购，核心区域则从“3年社保”改为“1年社保”。
除此以外，深圳还取消了商品住房和商务公寓转让限制，明确商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。此前，深圳商品住房在取得不动产权登记证书后3年内限售，商务公寓限售时间则为5年。
在此基础上，深圳还将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年；并将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。
同时，深圳还将定价权还给市场。《通知》表示，商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。
此外，深圳还将开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。
03. 加力稳增长强信心
南京推出30条
9月29日下午，南京发布《加力稳增长强信心 南京推出30条》。其中提到着力释放更多住房需求——
① 落实存量房贷利率调整、首付款比例调整等支持政策，房地联动促进市场稳定。
② 探索为“以旧换新”购房者提供存量房贷款转至新房等金融支持。
③ 举办房展会等系列特色活动。
④ 引导在征收拆迁(搬迁)、城中村改造、城市更新项目中优先通过房票解决安置问题。
⑤ 加快32个改善型住宅项目上市。
⑥ 通过收购已建成未出售存量商品住房等方式，多渠道筹集配售型保障性住房。
⑦ 加大对“白名单”项目贷款支持力度。
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此外，还提到将盘活存量资产资源、全面推进城市更新工作等内容。
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而近期，南京楼市的表现也非常好！无论新房市场，还是二手房市场，成交量明显上升！
南京新房26日成交419套、27日成交606套，29日再创新高，成交突破800套，相比前期，数据上涨非常明显！
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南京二手房成交，近期4天交易日分别成交了384、363、422、396套，也是明显高于前期！
库存上，南京总挂牌量已降至15万套，比前期直接减少了8000多套。
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抢房抢地！涨价！收回优惠！
冲上热搜！市场情绪明显扭转
9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，密集出台的政策，让一大批人从看空转向看多，市场情绪明显扭转。就在这两天，从一线到二线重点城市，市场已经在明显反弹。日光、抢房、地王、涨价等词汇刷屏，多家房企官宣涨价的话题，更是被冲上了微博热搜榜第一名。9月27日，上海翠湖天地六期开盘，均价21万/㎡，套均总价近1.1亿，108套豪宅当日售罄，销售近120亿，刷新中国亿级豪宅日光纪录。
同日，上海中海领邸玖序三期开盘，均价14.67万/㎡，178套房源当日售罄，至此该项目今年已三开三罄，累计销售148亿。
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9月28日，上海绿发浦江园开盘，均价16万/㎡，当日销售101亿。而在广州、北京、深圳等城市，这两天的土地市场也爆火。
9月29日，保利发展在广州经过148轮争夺，117.55亿拿下广州金融城地块，溢价率33.35%，楼面地价66957元/㎡，创造广州史上楼面金额金额第二。
9月26日，深圳市宝安区新安街道A001-0219地块，吸引中铁+能建、中海地产、华润置地、招商蛇口、保利置业、绿城中国、华侨城、海信地产、越秀地产共9家房企争夺，最终经过80多轮竞价，保利置业以总价约28.2亿元，折合楼面价约5.2万元/平方米拿下，最终土拍溢价率为36%。
北京楼市也捷报频传，926政治局会议之后，房屋咨询量、销量都有所增加。尤其是国庆节前的最后一个工作日，政策落地预期增强，市场“蠢蠢欲动”。
多家房企：宣布涨价，一度上热搜。
市场消息显示，近日河南本土房企河南卓凯置业有限公司发文称，自9月30日24时起，对旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调2%（约300元/平方米）。而央企保利，则打出“报价计划”第一枪，以稳定市场预期，减少购房者因价格波动产生的担忧，涉及温州、西安、四川、济南、成都、广东等多个城市楼盘。![]()
还有一批楼盘，宣布收回优惠。
在西安，9月28日，西安能建长誉府表示，自2024年10月8日起，将对现行优惠政策进行回收与调整，回收2%购房优惠。
在南京，城南小行的越秀天和官宣收回优惠，全线上调到4万+元/㎡。
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河西中纯新盘金陵序展厅亮相
三大户型首曝光！
近日，河西中重磅纯新盘金陵序终于又迎重磅进展，正式公开城市展厅，项目一批户型图曝光，预计10月将进行正式的品牌发布和产品亮相，最快11月公开实景示范区。从拿地开始该项目凭借——作为河西中江东区域空窗近七年后首次亮相的纯住宅、得房率100%的第四代住宅、招商蛇口最高端产品线、低密洋房、家家全赠送露台、约100%使用率等标签，成为南京楼市改善市场关注焦点之一，此次项目城市展厅公开，仅公开首日接待客户就已超300组！![]()
金陵序临时展厅现场实景招商·金陵序由招商蛇口与北科建集团共同打造，项目规划为纯粹住宅项目，没有底商，拟建7栋住宅中，有4栋22-24层高层+3栋10层洋房。主力户型建面约175/225㎡户型，搭配少量150㎡户型，在河西一众豪宅项目中属于总价段比较友好的项目，室内搭载恒温、恒湿、恒氧等八恒科技系统。![]()
三大户型图曝光——
该项目自亮相以来关注度颇高。除了核心位置，该项目也是第一个公开计划打造第四代住宅的产品。重点是，招商在其他城市已经积累了大量的第四代住宅开发经验。
2022年，招商蛇口就在西安打造了第四代住宅招商·西安序。它曾创下连续24个月蝉联西安顶豪销售TOP1的辉煌战绩，以一己之力点燃了西安千万级住宅产品市场的信心。
南京首个宣布做最新“四代住宅”项目+招商蛇口成熟的四代宅开发经验，南京金陵序来说，项目亮点很多：
①、户户大露台全部赠送，最大面积约23㎡。金陵序打造的“四代宅”，做到了户户有露台，还是270°弧形转角大露台。进深最大约3米，错层挑高接近6.5米，最大面积达到约23㎡，几乎是市面上普通阳台的两倍。②、三面错层露台设计，更好保障每家每户阳光权益。为了不影响每户业主的采光，金陵序设置了南向、东向、西向三面露台，不同户型、功能区的露台错位分布，尽量保证每一户的采光不受影响。③约100%使用率！露台，加上阳台、飘窗的超高赠送，金陵序将实现约100%实际使用率。三开间朝南设计，偶数层露台在主卧西侧，奇数层露台在次卧南侧，原有的阳台全部被包入到室内空间，加上飘窗和露台的赠送面积，实际面积使用率接近100%。
约175㎡四房户型：
露台的设计和150㎡一样，奇偶数层分别布置在次卧和主卧，同时北侧安排了多处飘窗，空间视觉感、使用实用性更大更强。四开间朝南的设计，其中客厅的面宽达到了5.6m，餐厨空间非常大，超大中西厨房可以享受一家人做饭的乐趣，不用怕拥挤，餐厅也能适配家庭聚餐需要。南向三卧室，做了双套房设计，其中和主卧相连的次卧由于包入了阳台，比起常规的卧室，进深充足，可以打造专属办公、休闲空间。![]()
金陵序效果示意图这款户型为洋房户型，放在整个河西都非常稀缺，一单元一户设计，真正的私梯入户，私密性绝佳，而且还是第四代住宅，真真是王炸级产品。4房2厅3卫设计，设置南向双套房，其中行政级主卧奢华套房，配置了步入式衣帽间、私密性的独立卫生间，北侧中厨旁边增加了家政间，洗衣房设置在这里，也可以作为多功能区灵活设置；不同于高层户型布置在卧室的私享露台，洋房的露台布置在了客厅或者餐厅（奇偶层差别），与宽厅相连，有强纵深感；与餐厅相连，增加功能性。同时，这款户型面宽更大，社交性更强，四开间朝南，户型方正、南北通透，南向整体开间达到了19.2米，层高约3.25米，客厅、餐厅、中厨西岛、全景露台融合在一起，并且没有柱子遮挡视线，加上客厅整块全落地玻璃窗封装，尽显大宅风范的同时，也保证了霸气的景观视野。![]()
金陵序效果示意图金陵序由招商蛇口南京首席设计师统筹，执笔过古北壹号的上海天华总设计师吴欣操刀，联合JTL加特林、DIA丹健、矩阵纵横、LIA里约等拥有全球视野的大师天团，将全球领先的居住元素融入每一个空间场景，持续探索豪宅趋势，引领下一代的人居变革。金陵序的会所、架空层、会客大堂、服务业驿站等公区总面积达到约 6000㎡。其中下沉式会所包含了游泳、SPA、私宴、健身等多个功能区，每一栋住宅都打造了架空层，设置三大主要功能的泛会所，成为家庭室内功能区的有效延伸。金陵序所处地段也非常优越，项目所在江东商贸区作为建邺区承担金融科技产业发展的主要功能园区和零售商贸产业的集聚区，以商务、商贸、文化旅游、金融科技为主导产业，拥有着近4500家不同规模企业。
项目距离地铁2号线集庆门大街站不足200米，江东快速路+内环南线快速路，四通八达。西侧一路之隔即为万达广场，距河西金鹰世界、吾悦广场均约600米，是河西北部江东中路中轴线核心区域内近年来首次推出的优质宅地，周边的医疗资源也非常发达，6公里之内有多家三甲医院。关于《南京房协买房卖房服务中心》
南京房地产业协会牵头，联合《辉哥说楼市》专业团队，整合楼市专家、咨询机构、房地产媒体等各类资源，为买房人和开发企业搭建房源信息平台、提供买房卖房咨询与交易服务，助力“每一位买房人都买到适合自己的房子”，实现“安居南京、宜居南京、优居南京”的南京梦。“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，南京楼市首席专家、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。① 房源信息发布② 买房咨询③ 一对一个性化（买房卖房、资产配置）定制方案④ 专业买房讲座⑤ 看房团⑥ 房源带看⑦ 团购、买房优惠⑧ 粉丝卖房⑨ “辉哥买房群”入群交流⑩ 交易代办![]()
