【金融】存量房贷利率调整，你准备好了吗？

近年来，新老房贷利差不断拉大，成为借款人关注的热点问题。自11月1日起，存量房贷利率迎来动态调整机制，正是为了从制度层面推动解决这一问题。存量房贷利率调整，你准备好了吗？本期《金融在线》特别邀请到 中国银行兴庆支行的客户经理 年雪，来跟大家聊聊“存量房贷利率调整”的相关专业内容。

1、存量房贷利率动态调整机制主要是从哪些方面着手完善存量房贷利率定价？又将对借款人带来哪些影响？

目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月人民银行对外公布一次的LPR；另一个是借款人和银行签订贷款合同时约定的加点幅度。

从LPR方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据LPR调整而变化，但每笔调整的时间不一样。新发放房贷往往以发放时已公布的最新一期LPR作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。

随着11月1日常态化机制的落地实施，符合调整条件的存量房贷利率加点值可以根据全国新发放房贷利率比较进行调整；且存量房贷和新发放房贷的客户均可以按照3个月、6个月或12个月，自主选择重定价周期。

2、借款人该如何判断自己的存量房贷利率加点值是否能够调整？

存量房贷利率常态化调整是加点值之间的比较和下调。您可以将您贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较，如果您贷款的LPR加点值高，则您可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。

全国新发放贷款利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率减该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

例如，您的贷款利率为LPR-20BP，人行最新公布的三季度全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到对应季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP(3.33%-3.85%)。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP），您的贷款加点值为-20BP，高于-22BP，则可申请下调至-22BP，下调后您的贷款利率为LPR-22BP。

3、借款人从哪里可以查询到人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷利率？达到调整“门槛”，借款人该如何申请调整？

人民银行会在每个季度首月的最后一天公布上个季度全国新发放住房贷款平均利率，我们可以登陆人民银行官网进行查询。

自2024年11月1日起，各家银行开始受理符合条件客户的申请。中国银行浮动利率贷款客户（包括成功办理“固定利率转浮动利率”的客户）可以登录中国银行手机银行APP线上渠道，通过“房贷利率调整”功能，选择名下相应房贷后申请调整加减点。符合条件的客户，可以按系统提示，提交申请。新的加点值申请成功当日生效，次日可登录手机银行进行查询。

本次存量房贷利率调整，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。

4、借款人的二套房贷款是否需要转为首套房贷才能享受利率下调？

首套房贷款、二套房贷款均在本次存量房贷利率批量调整范围。目前，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率下调幅度没有区别，都将下调至LPR-30BP，房贷客户无需申请“二套转首套”，中国银行将批量进行利率下调。

仅部分当地有房贷利率政策下限的城市（目前为北京、上海、深圳），首套房、二套房贷款利率下调幅度根据当地利率政策下限有所区别。例如贷房贷客户为北京、上海、深圳地区的，二套房贷当前已符合首套房标准，可申请将二套住房贷款转为首套房贷款标准，予以下调。

5、固定利率贷款或基准利率定价贷款是按什么规则转为浮动利率贷款是？中国银行可以通过线上渠道申请转为LPR浮动利率吗？

固定利率或人行基准利率申请再转为LPR浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率（LRP）为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与近一个月贷款市场报价利率（LPR）的差值，再按相应规则调整。

中国银行本着便捷服务原则，也为客户提供线上手机银行渠道申请调整，进入中国银行手机银行APP“贷款”界面，选择“房贷利率调整”功能，选择您想要调整的名下房贷，然后点击“转为LPR利率”进行调整，调整实时生效。在系统调整完成后的当天，客户的贷款加点值就会降低至相应水平，当天利息即会按照新的贷款利率加点值进行计算，此前利息均按原利率水平计算。

6、如果购房者的贷款利率未到重新定价日，本次符合利率调整政策，那么调整后，贷款利率是否当天直接生效为最新的LPR？重定价日是否因此变更？

本次存量房贷利率调整是对贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度进行调整，不涉及其他合同要素的改变（例如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等合同要素是不变的）。如果贷款重定价日未到的，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR，待下一重定价日到来后，方重定为新的LPR值。

7、如果购房者想要变更自己房贷的重定价周期，需要注意哪些问题？

这里有两个问题，还请广大听众朋友重点关注、充分考虑：

（1）如果缩短重定价周期，在利率下行周期，重定价周期越短，借款人可以更快更早享受到利率下行带来的利好；但在LPR上行周期内，借款人也将更早承受加息的负担。

（2）整个贷款合同存续期内，重定价周期只能变更一次，变更后不可撤销。在这里提示广大消费者：个人住房贷款合同期限普遍较长，贷款存续期间，可能会经历不同的利率周期。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。

8、这次调整后，重定价周期会怎么改变呢？

近期各家银行发布的公告，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放的房贷借款人也可以自主选择重定价周期。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或者12个月。而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。

如：李先生在2020年11月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是1月1日。今年以来，5年期以上LPR已累计下行60个基点。按照之前规定，李先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行带来的利好。但如果他将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年，1年可以调整4次，李先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。

中国银行及时响应国家政策要求，自2024年11月1日起，中国银行已经开始受理重定价周期变更申请。借款人可登录中国银行手机银行APP，通过“贷款—房贷利率调整”的界面，选择名下相应的房贷后，点击“利率要素调整”，进入调整界面。在调整页面，您可选择对利率加减点或重定价周期进行调整。如借款人申请调整利率加点值，系统会自动判定借款人的贷款利率是否符合调整规则，如不符合则无法看到调整选项，如符合则可点击“是”的选项，然后提交申请，具体以中国银行审批结果为准；如借款人申请调整重定价周期，在调整页面选择“是”并选择重定价周期（可调整为3个月、6个月、12个月），系统自动根据调整后的重定价周期计算调整后下一重定价日期（注：该日期为系统预试算日期，具体以审批并调整完成后的日期为准），经借款人确认后提交申请。

提交申请并经中国银行审批通过后，中行将会返回下调后的加点值或重定价周期，并短信通知借款人登录手机银行进行签约操作。借款人需要在一定时限内完成签约，如超过规定时限，需重新发起申请。签约成功后，系统将自动根据协议约定进行调整。

温馨提示

提交申请后，客户可通过“调整记录查询”模块，查询提交的调整申请审批情况。因政策初期提交申请较多，中国银行审批需要一定时间，请大家耐心等待审批结果。

9、目前中国银行新申请个人商业住房贷款执行的政策有哪些？

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，助力扩大内需促进消费，根据《中国人民银行公告〔2024〕11号》文件相关要求，中国银行依法有序完善个人住房贷款利率定价机制。

目前，宁夏地区新申请个人商业住房贷款利率1-5年期无论首套房、二套房执行贷款市场报价利率（LPR）3.1%-40BP，即2.7%，5年期以上无论首套房、二套房执行贷款市场报价利率（LPR）3.6%-40BP即3.2%。当前住房贷款首付款比例为房屋总价的15%，最长期限为30年，以上政策均不区分首套房贷款和二套房贷款，也就是说首套房贷款和二套房贷款执行的政策是一致的。在这里给大家科普一下目前宁夏地区对首套房和二套房认定的依据，是根据借款人家庭当前名下已拥有的住房贷款数量，如果借款人名下已有两套住房贷款，则无法申请新办住房贷款，如果名下有一套或没有住房贷款，则执行上述住房贷款政策。

温馨提示

为维护广大消费者的权益，请广大消费者关注人民银行官网发布的上季度全国新发放房贷利率，如符合调整条件请及时向银行提出申请。同时，申请对存量房贷进行常态化定价调整的，银行不收取任何费用。银行没有委托官方渠道以外的任何机构、人员代为办理，请广大消费者谨防各种形式的诈骗活动，保障个人财产和信息安全。

中国银行兴庆支行的客户经理 年雪

地址：中国银行兴庆支行（银川市兴庆区新华东街43号）

电话：0951-8553502