【英伦看法】英房价连涨3个月!购房需求增;银行有权延迟付款

教育 2024-10-08 23:45 英国

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大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：

英国房价连续第三个月上涨，接近历史新高
房贷低利率推动购房需求，销售涨10%以上
伦敦豪华写字楼潜在交易额达4亿英镑
94%的中介帮助销售没有规划许可的房产
政府赋予银行新权力：延迟涉嫌欺诈付款

房价连续第三个月上涨

英国银行Halifax发布数据显示：9月份，英国房价连续第三个月上涨，至距历史高点约200英镑。Halifax认为，连续上涨的原因是雇员的工资上涨和利率下降，使得部分购房者可以负担得起抵押贷款。

数据显示，按月度来计算，英国房价在9月份的时候上涨0.3%，这是自7月份以来第三个月上涨了，涨幅与8月份的0.3%持平。如果按现金来计算的话，英国房产的价格上涨了859英镑，达到293,399英镑——略低于2022年6月的293,507英镑的峰值。

按年率计算，年度价格上涨了4.7%，这略高于8月份的4.3%，但仍是自2022年11月以来的最高增长率。

可以肯定的是，英国央行在8月份的时候调整基准利率，该举动彻底改变和推动了房产市场。此举导致商业银行之间再次爆发抵押贷款价格战，这些商业银行一直在下调自己的抵押贷款利率，以期占据更大的市场份额。

正如我们上周报道的，一些银行，例如Nationwide建筑协会，还提高了首次购房者的借贷上限，允许一些房屋建筑商承担最高达其收入六倍的抵押贷款，以吸引新客户。

然而，虽然如此，但借贷成本对于许多人来说仍然遥不可及，尤其是首次购房者。据金融信息服务机构 Moneyfacts消息称，周一，两年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.38%。该公司表示，五年期固定利率抵押贷款的平均利率为 5.05%。

Halifax银行主管阿曼达·布莱登(Amanda Bryden) 表示：“尽管抵押贷款承受能力的提高应该会继续支持买家活动，如果央行再采取进一步降息，这将会推动这一趋势。但是，住房成本仍然是许多人面临的挑战。因此，我们预计今年剩余时间和明年的房价将保持温和增长。”

购房需求增长均增长两位数

根据Zoopla提供的最新房价数据，英国目前的房贷利率已经算是15个月以来的最低水平，这促进了英国各地房产销售交易。

与去年同期相比，成交量和买家需求在过去4周内均增长了四分之一以上，成交量比一年前高出25%。

从整个英国来看，所有地区的销售额均增长了10%以上，东米德兰兹和东北部的销售额增长高达30%。

随着卖家信心增强，越来越多业主把房产出售，待售房屋数量不断增加。当然，这些卖家除了受到抵押贷款利率下降的影响想换房，近期资本利得税增加的传言也在促使这些卖家出售房产。

据了解，目前，网站上三分之一（32%）的待售房屋是不处在“房产链”（Property Chain）的，因为投资者和二手房业主希望在税收发生变化之前使用目前的政策紧急出售房产。

最常见的“无房产链”的房屋是两居室房屋，目前Zoopla上列出的41%房屋是无房产链的。有13%的待售房屋是之前有出租占令。

Propertymark首席执行官 Nathan Emerson表示：

“看到房地产市场进一步增长是件好事。2024年是发展之年，整体经济的变化有助于提升人们以新的信心进入市场的能力。我们开始看到一些早期迹象，表明贷款机构有信心通过在某些情况下提供低于4%的抵押贷款交易来改变格局，这当然远低于当前基准利率，并表明未来对经济充满信心。”

预计到 2025年，许多英国地方议会将把第二套住房的市政税提高一倍。比如说，受投资者欢迎的沿海和农村邮政区，如特鲁罗(47%)、托基 (44%)、埃克塞特 (41%)、林肯 (41%) 和伯恩茅斯 (40%)都将受到影响。所以，由于这些即将实施的税收改革，这些地区的可用住房供应量均增加了40%以上。然而，这些地区的年度房价增长仍为负数，供应量增加抑制了房价。

此外，负担能力仍然是房价增长的制约因素，尤其是在英格兰南部。伦敦房价在过去一年中出现了最大的逆转，从一年前的-1.7%年度价格下跌到如今的+0.5%的小幅价格上涨。

虽然英格兰西南部、东南部和东部地区的房价低于一年前，但英国其他地区的房价涨幅高于一年前，涨幅高达2.5%。北爱尔兰的房价上涨了5.5%，近年来表现落后于其他市场。

预计购房者将有更多选择，从而在未来几个月内抑制房价上涨。大多数新房源都是房主想出售并购买另一套房屋。然而，并非所有房屋都是“全新”上市的。目前待售房屋中有五分之一在过去两年的某个阶段曾上市。虽然市场状况正在改善，但制定合理的价格对于吸引买家来说至关重要。同样适用于五分之一的待售房屋，这些房屋已上市6个月以上，但仍未售出。

超过三分之一（37%）的销售价格低于最初要价5%以上，这进一步凸显了买家在报价方面仍然具有竞争力。这一比例比一年前有所改善，但仍处于一个表明未来房价将以个位数低速增长的水平。

伦敦豪华办公楼上市，潜在成交价达4亿英镑

根据《金融时报》报道，商业房产现在逐渐从疫情中复苏，其中办公空间需求得到了提升。最近，私募股权集团Alpine Grove Partners和Seth Klarman的Baupost希望出售其办公空间Argyll。

据了解，Argyll几十年来一直以不同的名称在伦敦运营，在新冠疫情最严重、办公室被迫关闭的情况下，通过重组被Alpine Grove和Baupost收购。

《Green Street News》报道称，该公司已任命顾问负责潜在出售事宜，目前出售工作已正式启动。

知情人士称，卖家寻求的报价约为3.5亿至4亿英镑，但也可能选择对业务进行资本重组。如果真正成交的话，这将是自疫情发生以来伦敦市最大的办公楼交易之一，这将再次考验英国首都对高档灵活办公空间的需求。

该办公空间受到小型对冲基金和私募股权公司的青睐，他们希望在享有盛誉的地段找到豪华的办公场所。随着商业地产从借贷成本上升导致的两年严重低迷中复苏，Argyll的出售将考验投资者对优质办公空间的需求。一些投资者担心混合办公方式的兴起将打击对办公空间的需求，这也打击了投资者的信心。

《金融时报》称，自新冠疫情以来，灵活的办公室（包括联合办公空间和租期较短的专用私人服务式办公空间）越来越受到投资者的欢迎。

从英国地产公司(British Land)、土地证券公司(Land Securities) 和GPE等大型上市集团到格罗夫纳 (Grosvenor) 和Howard de Walden等贵族地产公司，众多业主都扩大了灵活办公空间的供应。

94%的中介接手没有规划许可的房产交易

最近，一家保险公司Direct Line对大约250家房产中介公司进行调查并发现，尽管房产的一些主要功能缺乏规划许可，但大多数房地产中介公司（94%）仍然愿意接手这些交易，并且销售这些房产。

研究显示，这些房产的违规行为包括拆除承重墙、拆除俯瞰邻居的窗户、未经批准改建阁楼、缺少烟囱和非法扩建，甚至未经规划许可将房屋改建为公寓。

尽管代理商愿意接手有风险的房产，但他们往往会给各方带来巨大的麻烦，大约四分之一的代理商表示，更长的交易时间导致买家退出、房产链崩溃或者抵押贷款的Offer到期。

比如说，他们会采取一些措施包括获得现有功能的追溯规划许可，这可能需要数月时间，买家需要购买赔偿保险等等。还有一个更令人惊讶的数据显示，一些买家明明知道房产缺失这些，却不顾一切地购买。

Direct Line表示，房地产中介公司平均每年会遇到6起没有必要许可的房屋出售事件，其中39％的中介公司被要求在未经同意的情况下出售6至10套房屋。

Direct Line Home Insurance负责人Dan Simson表示：“对于哪些建筑改建需要规划许可，存在很多相互矛盾的建议。尽管不做检查就开始工作可能很诱人，但做调查了解要求是什么是很重要的。”

丽莎想在这里提醒大家，如果您准备买的房产有一些改建功能但是未有规划许可，请一定要三思而后行。如果您接手了该房产，政府勒令您需要拆除这些建筑，您将会损失惨重。

银行将有权力延迟付款好消息或坏消息？

一些官方数据显示，英国的诈骗行为越来越多。去年一年，市民因支付欺诈造成的损失约4.6亿英镑，其中大量诈骗分子诱骗人们向犯罪分子运营的银行账户汇款。

最新消息称，英国财政部表示，英国必须要打击日益猖獗的数字欺诈行为。根据旨在保护消费者免受网络诈骗的改革法案，财政部将授予银行新的权力，以延迟和调查涉嫌欺诈的付款交易，包括房产交易涉及的相关资金。

也就是说，如果银行有合理理由怀疑交易存在欺诈行为，可以延长付款时间，从目前的下一个工作日结束前完成或拒绝付款的时间延长至最多四个工作日。同时，银行需要在付款延迟时通知客户，并向客户解释需要做什么才能解除冻结。

这项新规定定于10月初生效。

据了解，英国政府采取该行动主要是英国出现太多骗局，其中英格兰和威尔士出现最多犯罪行为，最容易发生是“爱情骗局”，诈骗者会假装想要和当事人谈恋爱，然后诱使他们将钱汇入他们控制的银行账户。

银行有了这样的新权力，可能在大多数情况都能保护消费者，特别是一些弱势群体。然而，对于房产交易来说，有些专家却认为这是坏消息。比如说，一些交易（即使很少）可能会在完成当天突然被推迟，可能需要等待四天才能发放资金，这对搬家者（卖家/买家）、产权转让者、搬运工和房地产中介来说，他们将要面临很大的挑战。

房产律师协会表示：“没有人愿意卷入欺诈，但赋予银行这种权力是不是一种强行打压？如果银行怀疑存在欺诈，他们必须尽早通知所有相关方资金将延迟到账，而不是在最后一刻才通知。”

好啦，本期《丽莎房产快讯》就到这里!

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