城事 | 盘活存量！天津新文件发布！

本意见适用于城镇开发边界内国有建设用地上，对合法既有建筑通过改造进行的盘活利用。

• 一是对长期闲置、存量规模较大、具有较大活化利用价值的老旧厂房仓库、文化体育场馆、商业服务业综合体、办公楼宇等通过改造进行盘活；

• 二是对闲置低效建筑通过改造转型为创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或保障性租赁住房等新功能进行盘活。

既有建筑的土地使用权人可通过自主、联合、入股、出租等多种方式进行盘活利用，作为盘活利用实施主体，也可由产权人授权的运营主体作为实施主体。区政府委托（或成立）的平台公司依法依规取得既有建筑产权或运营权后，可作为实施主体。

既有建筑产权关系复杂涉及多个权利人，符合《中华人民共和国民法典》业主共同决定事项内容的，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条要求的相关比例业主同意后，可依法授权委托确定实施主体。

（一）盘活类型一：同用地类型内业态调整

该类型指实施主体申请在同用地类型内，通过建筑内部业态调整进行的盘活。

办理方式：

1.符合《天津市工程建设项目审批流程图》中既有建筑改造项目类型的，依法依规无需办理规划资源手续，区建设主管部门及区审批部门对同用地类型无法界定的特殊情况，可通过规划资源部门与住房城乡建设、审批部门建立沟通机制予以确认。

2. 特殊建设工程实施主体可以根据实际需要进行消防安全评估（存在较大技术疑难问题的项目应委托参编国家消防技术标准的第三方技术服务机构进行消防安全评估），依法向区建设主管部门申请办理消防设计审查，必要时应组织开展特殊消防设计专家评审。

3. 依法办理工程质量监督、建筑工程施工许可证和消防验收（备案）。

4. 对于建筑规模增加或增加地下空间开发利用的，实施主体向区规划资源部门提出申请，按照现行相关程序办理规划资源审批手续。

相关要求：

1．同用地类型指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）用地用海分类中的公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地；《城市用地分类与规划建设标准》（GB50137-2011）中城市建设用地类别中的公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地（三类工业除外）、物流仓储用地（三类物流仓储除外）。

2．实施主体盘活不应影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益，属地政府做好监管。

（二）盘活类型二：一定期限内用于新业态新功能

该类型指实施主体申请维持原土地用途不变（临时使用期间），在一定期限内改造用于新业态新功能进行的盘活。临时使用期限不超过批准的土地使用年期。

办理方式：

1．综合论证。实施主体根据投资、产值、就业等相关经济指标贡献度及使用等方面需求向所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门提出申请。由街镇、园区或新业态的区行业主管部门提请属地区人民政府组织综合论证，发展改革、住房建设、规划资源、生态环境、工业和信息化、农业农村、应急、商务等部门对新业态新功能、临时使用期限、规划与近期实施关系、周边环境对房屋影响、房屋与周边环境和安全关系等情况进行综合论证。涉及详细规划修改的，综合论证应当一并论证详细规划修改可行性内容。市级及以上产业园区内的项目，还应征得相应市级行业主管部门意见。

综合论证报告经区人民政府批准后，实施主体与既有建筑所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门就投资、产值、就业等相关经济指标发展情况签订监管协议，明确相关违约行为、责任部门和处置条款。实施主体持监管协议向区规划资源部门申请办理规划意见函，并与属地区规划资源部门签订协议。土地使用租金按新业态新功能对应土地用途与土地原用途原权利类型的土地评估租金差额的50%确定，涉及划拨土地在一定期限内用于新业态新功能并用于出租的，应按照本政策执行，已缴纳划拨土地出租收益的，应予以扣减。

实施主体持规划意见函向区建设主管部门依法申请办理消防设计审查验收或消防验收备案、工程质量监督手续，向区审批部门依法申请办理建筑工程施工许可证。

实施主体向所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门提出申请前，应委托专业技术单位编制既有建筑改造设计（含消防设计）方案，开展消防安全评估（存在较大技术疑难问题的项目应委托参编国家消防技术标准的第三方技术服务机构进行消防安全评估）并提交区建设主管部门审查，必要时应组织开展特殊消防设计专家评审。合法既有建筑改造涉及拆改房屋结构或者加大房屋荷载的，实施主体或者房屋所有人、使用人应当委托进行房屋安全鉴定，经鉴定需要加固的，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位按照房屋安全鉴定报告，提出加固设计方案，经加固后方可施工。

2．到期变更。临时使用期限内，实施主体结合自身使用情况，可向区规划资源部门提出恢复建筑原功能、临时期限续期或者土地用途变更申请。区规划资源部门会同既有建筑所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门进行审核，需变更土地用途的，可通过协议出让方式办理，并依法办理不动产登记。

3．完善规划。临时使用期限内，实施主体申请办理正式审批手续的项目，涉及详细规划修改的，依据经批准的综合论证报告，在地区详细规划编制、修编或修改时予以纳入。

相关要求：

1．既有建筑盘活改造应以保护生命财产安全为前提，鼓励既有建筑在满足消防、房屋安全的前提下，发展新业态新功能，提升城市活力，促进资产升值。

2．临时使用期限内，新业态新功能发生改变的，应当按程序重新论证。

3．临时使用期限内，既有建筑及土地使用权不得转让。

4．因城市建设需征收或收储的，仍按原不动产权属证书载明的土地用途、建筑面积给予界定。

（一）本意见既有建筑指竣工验收或房屋产权登记2年以上的建筑，且需经调查认定并报自然资源部备案的低效用地或纳入市级盘活存量协调机制认定的存量建筑。既有建筑存在违法违规使用土地、违反土地出让合同（或用地批文、划拨决定书）、监管协议约（规）定行为、违法建设行为的，应当依法处置完毕。

（二）本意见不适用于既有建筑拆除重建。盘活改造活动原则上不突破既有建筑外轮廓。因盘活需要，可增设必要的电梯、消防楼梯、消防通道、雨棚、无障碍设施、外装饰设施等配套设施。因盘活需要，建筑内部层高发生变化导致容积率改变的，无需履行容积率调整程序，可按照调整后的实际容积率办理相关土地、规划手续。

（三）利用工业用地内既有建筑改造为配套行政办公和生活服务设施的，用地面积和建筑规模比例按照国家和我市现行控制比例执行，超出部分应按照盘活类型二程序办理相关手续。

（四）建筑使用业态符合过渡期政策规定的新产业新业态范畴，按规定向区规划资源部门完成备案的，过渡期内无需缴纳土地相关费用。

（五）通过改造进行的盘活利用，必须按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施质量安全监督管理和施工许可制度，确保建筑符合安全、环保、物业管理等法律法规规范要求，并按照《中华人民共和国民法典》等法律、法规的规定，主动征求相关利害关系人意见，避免引发相邻权纠纷。

（六）利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，按照我市有关规定执行。既有建筑是文物的，按照文物保护相关法律、法规执行。

（七）新业态新功能临时变更土地收益属于土地出让收入，由属地税务部门负责本辖区范围内土地收益收缴工作，相关收入通过“103014899其他土地出让收入”科目，按我市现行土地收入体制缴入市或区级国库。

（八）自然资源部门向税务部门推送缴费信息，税务部门依据自然资源部门推送的缴费信息征收土地收益，督促实施主体缴费，未按时交纳的及时催缴。

（九）严格监管。各区应建立既有建筑存量盘活资产台账，实行台账式管理，定期开展项目调度。区级部门按照监管协议约定，建立联合监管机制，依职责共同加强事中事后监管及行政执法工作。既有建筑所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门对既有建筑盘活利用项目进行全过程监管。对发现的违法违规违约行为，依法依规依约进行处置。